Налоги могут съесть до 48% дохода.
И большинство инвесторов этого даже не замечает.
Можно купить хороший объект. Сдать его по рынку. И всё равно терять деньги каждый месяц.
Причина почти всегда одна:
неподходящая форма налогообложения.
1️⃣ пример – квартира
60 000 ₽ в месяц
720 000 ₽ в год
Физлицо (НДФЛ 13%)
Налог — 93 600 ₽
На руках — 626 400 ₽
НПД (6% для физлиц от юрлиц)
Налог — около 43 200 ₽
На руках — 676 800 ₽
ООО (на УСН 6%)
Налог 6% → 43 200 ₽
Дивиденды 13% с остатка (676 800 ₽) → 87 984 ₽
На руках ≈ 588 816 ₽
Разница между НПД и ООО — почти 88 000 ₽ в год.
За 10 лет - почти миллион рублей, просто из-за формы налогообложения.
2️⃣ пример – коммерция
500 000 ₽ в месяц
6 000 000 ₽ в год
Физлицо (НДФЛ 13–18%)
Налог ≈ 830 000 ₽
На руках ≈ 5,17 млн ₽
ИП (УСН 6% + взносы)
6% = 360 000 ₽
Взносы и 1% ≈ 110 000 ₽
Итого ≈ 470 000 ₽
На руках ≈ 5,53 млн ₽
ООО на ОСНО (НДС 22%)
Из 6 млн ₽:
— НДС ≈ 1,08 млн ₽
— налог на прибыль ≈ 1,23 млн ₽
— дивиденды ≈ 480 тыс ₽
На руках ≈ 3,2 млн ₽
Из 6 млн ₽ почти половина исчезает.
Потери — 46–47% потока.
И это без учёта бухгалтерии, кассы, отчётности и рисков блокировок.
Главная ошибка⤵️
Считать доходность объекта
и не считать, как из него выходят деньги.
В итоге:
— объект есть
— арендатор есть
— деньги есть
А капитала — нет.
👉 Бонус: инструменты, которые стоит сохранить
1️⃣ Калькулятор выбора системы налогообложения — Контур
2️⃣ Калькулятор налога на имущество физлиц — ФНС
3️⃣ Калькулятор налога на имущество организаций — Главкнига
4️⃣ Проверка налоговой задолженности — ФНС
5️⃣ Личный кабинет налогоплательщика — ФНС
Калькуляторы покажут цифры. Но какую форму выбрать – решает стратегия, а не таблица.
И именно здесь многие застревают: деньги вроде есть, доход есть, а капитал не собирается.
Потому что следующий шаг — не в налогах, а в том, как деньги переходят из одной формы в другую.
