Московский рынок жилья всё чаще напоминает перегретый механизм, который продолжает работать на максимальных оборотах, несмотря на тревожные сигналы. Льготная ипотека, массовая застройка и ставка на бесконечный приток населения создают иллюзию устойчивого спроса. Однако за фасадом новых небоскрёбов уже накапливается избыточное предложение и растёт доля непроданных квартир. К чему может привести эта политика, рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Слепая уверенность властей Москвы в том, что вся Россия в итоге переедет жить в Москву, ведёт город и застройщиков к катастрофе перезастроя. В столице уже в любом новом жилом комплексе, даже сданном пять лет назад, стоит в бетоне до 15 % жилого фонда. Мёртвый фонд будет только нарастать.
Льготная ипотека создала ощущение у широких масс, что они тоже могут «запарковать деньги на будущее». Но никто не думает, что город Москва — один из самых стареющих в России. Какой бы классной ни была (а она действительно классная) программа «Московское долголетие», природу не обманешь: через 5–7 лет Москва столкнётся с дефицитом спроса и все запаркованные в «бетон» льготные ипотеки просто превратятся в тыкву.
Сигналом проблем уже стал спад спроса на аренду, а точнее — переизбыток предложения на рынке столицы. Это говорит о том, что в городе нарастает объём никому не нужного жилья. Сергея Собянина технократическая группа идеологов «Московских кварталов» сейчас вводит в заблуждение. Если город начнёт выбрасывать на рынок ещё больше объёмов, это нанесёт удар по десятку средних застройщиков.
Самое глупое утверждение, которое транслируют мэру, — все города растут вверх и надо строить больше небоскрёбов. В России, в отличие от других стран, земельный банк не является острейшим дефицитом. И строить дома в 40–60 этажей — низкомаржинальная и плохо продаваемая затея. Небоскрёбы создают концентрированную нагрузку на городские сети и нарушают нормы гражданского строительства.
Мы уже видели наглядно катастрофу перезастроя в Китае, когда даже численности населения страны более миллиарда стоят пустыми целые районы.
Из-за льготной и семейной ипотеки рынок перекосило. Эффективные банковские менеджеры превратили стройку в продукт личного обогащения. Они не думают о последствиях перегруза банковской системы РФ, поэтому уже осенью 2025 года LTV по многим кредитам достигал показателя 100. Это значит, что мы на пороге страшнейшей катастрофы.
Если бы мы искусственно не поддерживали рынок квазибанковскими продуктами, он плавно бы начал сдуваться ещё с лета 2022 года и вошёл бы с 2023 года в нормализацию.
Последние три года мы возим пациента на инвалидной коляске от врача к врачу и впихиваем в него дозы н*ркоты. На данный момент уже до 10 % проектов в стране имеют нулевое покрытие на эскроу-счетах и ставку проектного финансирования в 20 %. Ещё 20 % имеют дефицитное и недостаточное наполнение эскроу-счетов. Вдумайтесь: каждый третий проект или уже готовится к банкротству, или строится в убыток. После сжатия объёмов льготной ипотеки мы ещё больше ухудшаем положение компаний.
Для застройщиков «долина смерти» становится много длиннее, чем они закладывали в радужные 2021–2023 годы, когда покупали земельный банк с кредитным плечом.
Если в ближайшее время не ввести мораторий на строительство во всех городах-миллионниках, который остановит на 2–3 года это безумие, то нас ждёт серьёзный банковский кризис. Все кризисы на рынке жилья в последние 40 лет в 9 странах мира приводили к краху банков.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!