Покупка квартиры - это не только ключи и шампанское, но и серьёзная работа с документами. Одна ошибка в бумагах по сделке с недвижимостью может стоить вам и денег, и нервов. Главный фильтр безопасности здесь - выписка из ЕГРН на квартиру. По ней можно понять, кто является собственником недвижимости, есть ли обременение, совпадают ли сведения из ЕГРН с тем, что говорит продавец.
В этой статье разберёмся, какие документы нужны, какая бывает выписка, где её взять, что в ней стоит проверить и как по ней буквально «прочитать» историю объекта недвижимости. Если вы готовитесь к покупке квартиры или только присматриваете варианты - этот гид поможет спокойно, по шагам проверить квартиру перед сделкой.
Что такое выписка из ЕГРН и чем она отличается от других документов на квартиру
Многие слышали слово «ЕГРН», но не до конца понимают, что такое выписка из ЕГРН и зачем вообще нужен этот реестр.
ЕГРН - это единый государственный реестр недвижимости. В этом реестре собирается вся официальная информация о правах на недвижимость, об основных характеристиках объектов, об обременениях и ограничениях. Когда вы заказываете выписку из ЕГРН, система формирует актуальный на дату запроса документ - по сути, «снимок» того, что сейчас записано в базе.
Такая выписка содержит информацию о том, где находится объект недвижимости, какой у него кадастровый номер, какова площадь и назначение, а также кто является собственником квартиры и какие обременения на неё наложены. То есть выписка из единого государственного реестра - это не художественный текст, а официальный документ, на который ориентируются и банки, и нотариус, и суды.
Важно понимать, что эта выписка не заменяет собой договор купли-продажи и другие документы на квартиру. Она показывает, что уже прошло через государственную регистрацию. Но если какое-то право ещё не зарегистрировано, в ЕГРН и следа не будет. Поэтому при покупке недвижимости выписка работает в паре с остальными бумагами, а не вместо них.
Какие виды выписок из ЕГРН существуют и какую действительно нужно заказать
Когда покупатель впервые сталкивается с формами ЕГРН, глаза разбегаются: «ЕГРН об основных характеристиках», «ЕГРН о переходе прав», «ЕГРН о зарегистрированных договорах» и так далее.
Если сильно упростить, основных видов выписок из ЕГРН три.
- ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Это базовый вариант, который чаще всего и используют при покупке квартиры. Выписка из ЕГРН об основных показывает адрес, площадь, кадастровый номер, сведения об объекте недвижимости и информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимости - кто собственник, с каким правом собственности, есть ли обременение.
- ЕГРН о переходе прав. Такая выписка нужна, чтобы посмотреть историю: кому раньше принадлежала квартира, по каким договорам она переходила, были ли возвраты прав. Именно выписки из ЕГРН о переходе позволяют увидеть, не слишком ли часто продавалась квартира и нет ли подозрительных сделок.
- ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов / о зарегистрированных договорах. Эти формы используют, когда нужно увидеть, на основании каких именно договоров и решений возникло право собственности на квартиру - то есть какие документы легли в основу регистрации.
Есть ещё вариант, когда формируется ЕГРН с персональными данными - такая выписка показывает больше информации о владельце. Но по закону не всегда можно получить выписку из ЕГРН с персональными данными: если запрос делает третье лицо, часть персональных данных скрывается.
Для стандартной сделки с недвижимостью обычно достаточно двух документов:
- ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах;
- ЕГРН о переходе прав.
Именно их просят банки и юристы, потому что по ним реально получить информацию и о «паспортных» данных квартиры, и об истории владения.
Где и как получить выписку из ЕГРН: сайт Росреестра, Госуслуги, МФЦ
Дальше встаёт практический вопрос: где вообще получить выписку из ЕГРН и насколько это сложно.
Сейчас есть несколько вариантов.
Сайт Росреестра. На сайте Росреестра можно онлайн заказать выписку, оплатить госпошлину и через несколько часов получить данные в электронном виде. Это удобно, когда нужно быстро получить информацию и не хочется стоять в очередях.
Госуслуги. Если вы авторизованы на портале, можно подать запрос через раздел «Недвижимость». Получение выписки через Госуслуги работает примерно так же, как через сайт Росреестра, просто весь процесс идёт из одного кабинета.
МФЦ. Классический офлайн-вариант. Вы приходите с паспортом, заполняете заявление, и МФЦ отправляет запрос в Росреестр. Через несколько дней можно забрать бумажную выписку. Такой путь часто выбирают люди, которые предпочитают живое общение и физический пакет документов.
Нотариус. Если сделка проходит через нотариуса, он сам может затребовать выписку из ЕГРН, а вы просто получаете готовый комплект документов.
В любом случае запрос уходит в Росреестр, а документ формируется в ФГИС ЕГРН. Можно получить информацию в виде электронного файла с усиленной подписью или заказать бумажную выписку с печатью.
Обратите внимание на ещё один нюанс. Банки, нотариусы и застройщики часто требуют свежую выписку из ЕГРН: не старше 30 дней, а иногда и 10-14. Это связано с тем, что сведения в ЕГРН меняются при государственной регистрации, и старый документ уже не гарантирует, что за время ожидания не возникло новое обременение или не сменился собственник.
Что написано в разделе об основных характеристиках и как читать кадастровый номер
Когда покупатель наконец открывает файл, он видит множество строк и немного теряется: с чего начать проверку? Логично начать с раздела об основных характеристиках.
Именно здесь указаны:
- кадастровый номер - уникальный «адрес» объекта в реестре;
- адрес, площадь, этаж, назначение;
- категория и тип объекта недвижимости.
Эти сведения об объекте недвижимости нужно по пунктам сравнить с договором купли-продажи, техническим паспортом и объявлением о продаже. Если площадь другая, чем в документах на квартиру, или указан иной адрес, это повод остановиться и разобраться. Возможно, была перепланировка или перевод помещения, а возможно - просто техническая ошибка.
Кадастровый номер особенно важен: именно по нему Росреестр ищет объект недвижимости. Одно неверное число - и вы поехали проверять вообще не тот объект. Поэтому при покупке квартиры стоит проверить, чтобы кадастровый номер везде совпадал: в выписке, договоре, закладной, если есть ипотека.
Иногда в выписках ЕГРН можно встретить более сложные формулировки, например «ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Не пугайтесь: по сути это всё та же информация, просто в официальном названии документа сразу перечислены и характеристики, и сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Как по выписке понять, кто собственник недвижимости и какие у него права
Второй важный блок, который нельзя пропускать, - раздел о зарегистрированных правах.
Там вы увидите:
- кто является собственником квартиры (Ф. И. О. физлица или название юрлица);
- какой вид права собственности указан - единоличная, долевая или совместная;
- на каком основании возникли права на квартиру - договор купли-продажи, наследство, дарение и т. д.;
- дату регистрации права в Росреестре.
Если собственников несколько, важно понять, как распределена собственность на квартиру: доли могут быть равными или очень разными. В некоторых случаях для сделки нужно получить согласие других участников, особенно если продаётся не вся квартира, а её часть.
Бывает, что в выписке указан один собственник недвижимости, а в жизни у него есть супруг(а), с которым покупка совершалась в браке. Тогда нотариус может попросить получить согласие второго супруга на сделку. Такие нюансы лучше обсуждать до того, как вы внесёте аванс: по выписке и документам легко оценить, всё ли чисто.
Обременения и ограничения: какие записи в ЕГРН должны насторожить
Следующий раздел, который стоит проверить, - блок об обременении.
Выписка содержит информацию о том, какие ограничения наложены на права на недвижимость:
- ипотека в пользу банка;
- долгосрочная аренда;
- сервитут (право прохода/проезда);
- арест или запрет регистрационных действий;
- рента и другие особые варианты сделок.
Любое обременение - это сигнал, что распоряжаться объектом полностью свободно нельзя. Иногда это не проблема: например, ипотечную квартиру можно продать, если банк согласен и схема сделки это учитывает. Но есть и случаи, когда без снятия обременения продать квартиру практически невозможно.
После 1 марта 2023 года доступ к части сведений ЕГРН ограничили. Это не значит, что теперь невозможно проверить обременения, но иногда приходится дополнительно запрашивать информацию через собственника или нотариуса, чтобы увидеть полный объём сведений ЕГРН.
Если в документе указано нестандартное обременение или формулировка кажется странной, полезно посмотреть ЕГРН о зарегистрированных договорах или ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов - эти формы показывают, какой именно договор стал основанием для записи.
Если нужна дополнительная проверка документов и сценариев сделки, можно посмотреть варианты сервиса: Срочный выкуп квартир в Москве.
История перехода прав: когда нужна отдельная выписка ЕГРН о переходе прав
Чтобы не смотреть только на текущую картину, юристы советуют также проверять выписку ЕГРН о переходе прав.
В ней по строкам перечислено:
- кто владел квартирой раньше;
- по какому основанию происходила смена (продажа, дарение, мена, наследство);
- были ли возвраты прав прежнему собственнику.
Если за пару лет квартира несколько раз меняла владельца - это не приговор, но повод задать вопросы. Возможно, собственник просто менял ипотечный банк или дарил квартиру родственникам. А возможно, вокруг объекта недвижимости есть конфликт, который ещё не дошёл до суда.
Иногда поможет выписка не только из ЕГРН, но и дополнительные документы: старые договоры купли-продажи, решения суда, нотариальные соглашения. Главное - понимать логику перехода прав и не соглашаться на сделку, если история вызывает слишком много вопросов.
Как проверить подлинность выписки и не стать жертвой подделки
Даже официальные документы иногда подделывают, поэтому вопрос достоверности самой выписки из ЕГРН тоже важен.
Если вам прислали электронный файл, проще всего проверить подлинность через сайт Росреестра: там есть сервис проверки документов по номеру и электронной подписи. Если всё в порядке, система подтвердит, что данная выписка действительно сформирована Росреестром.
С бумажной выпиской ориентируются на печать, реквизиты и штрих-код. По нему тоже можно получить данные в ФГИС ЕГРН и убедиться, что никаких «правок» уже после выдачи не было.
Если выписку передаёт не собственник, а третье лицо - например, агент или знакомый, - всегда есть риск, что часть строк убрали или что-то подменили. В сомнительных случаях лучше самому затребовать выписку из ЕГРН через официальный канал и сравнить её с тем, что вам показали.
Читайте также: Какие документы нужны для продажи квартиры: чек-лист продавца и полный список необходимых документов
Что изменилось после ограничения сведений ЕГРН и как с этим жить покупателю
После реформы, когда доступ к части данных в ЕГРН ограничили, у многих сложилось впечатление, что теперь в принципе невозможно проверить квартиру. На деле всё немного спокойнее.
Да, часть персональных данных закрыта, и не каждое третье лицо может свободно увидеть все Ф. И. О. и другие подробности. Но при получении выписки из ЕГРН по-прежнему можно получить данные о характеристиках объекта, о зарегистрированных правах и обременениях. Если информации не хватает, закон допускает, что собственник или его нотариус может предоставить свежую выписку из ЕГРН с большим объёмом данных.
То есть основной алгоритм проверки сохраняется: вы всё так же можете получить данные из реестра, заказывать выписку онлайн, запрашивать расширенные формы через владельца и сопоставлять сведения ЕГРН с тем, что видите в жизни.
Краткий чек-лист: что стоит проверить в выписке перед сделкой с недвижимостью
Чтобы не утонуть в терминологии, соберём всё в короткий список.
Перед сделкой с недвижимостью стоит проверить:
- Совпадает ли адрес, тип и площадь объекта недвижимости с договором и другими документами на квартиру.
- Правильно ли указан в выписке из ЕГРН кадастровый номер и нет ли ошибок в адресе.
- Кто указан в выписке из ЕГРН в качестве владельца: один собственник или несколько, как распределены доли и какие права на квартиру у каждого.
- Соответствует ли основание регистрации права (договор купли-продажи, наследство, дарение) тем документам, которые показывает продавец.
- Какие обременения и ограничения стоят в ЕГРН и можно ли их снять или учесть в схеме сделки.
- Как выглядит история перехода прав по отдельной выписке: нет ли слишком частых продаж или возвратов прав.
- Насколько свежа выписка: перед подписанием договора лучше заказать выписку из ЕГРН ещё раз.
- Проверена ли подлинность электронного или бумажного экземпляра через официальные сервисы Росреестра.
Если вы пройдётесь по этому списку и не поленитесь получить информацию из нескольких источников, одна только выписка из ЕГРН уже заметно снизит риски по сделке. А если какие-то моменты вызывают сомнения, лучше остановиться и проконсультироваться со специалистом, чем потом долго разбираться с проблемной недвижимостью в суде.