Общее правило гражданского права, закрепленное в пункте 1 статьи 394 Гражданского кодекса РФ, исходит из зачетного характера неустойки: присужденная санкция уменьшает размер подлежащих взысканию убытков. Этот подход основан на компенсационной природе гражданско-правовой ответственности. Однако для отношений в сфере долевого строительства законодатель сознательно отошел от данного принципа.
Часть 1 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает иной, специальный режим:
Штрафная (кумулятивная) неустойка — вид неустойки в гражданском праве, при котором убытки взыскиваются в полном размере сверх неустойки. Это позволяет потребовать и неустойку целиком, и полную компенсацию убытков.
Ее суть заключается в том, что застройщик несет двойную ответственность: неустойка выступает санкцией за сам факт правонарушения, тогда как убытки компенсируют реальные имущественные потери дольщика, причиненные этим правонарушением.
!Важно: указанные суммы не поглощают друг друга, а суммируются, что существенно увеличивает цену иска и превращает данный механизм в один из наиболее действенных инструментов судебной защиты прав участников долевого строительства.
Как это работает
Формула иска:
Цена иска = Убытки (фактические или абстрактные) + Неустойка (законная или договорная)
Пример 1. Просрочка передачи объекта долевого строительства
- - Цена объекта долевого строительства (квартиры): 10 000 000 руб.
- - Период просрочки передачи объекта долевого строительства: 200 дней.
- - Ключевая ставка ЦБ РФ: 21%.
- - Дольщик арендовал квартиру: 60 000 руб./мес. × 8 мес. = 480 000 руб. (с учетом исключения периода моратория).
Расчет:
- Неустойка: 10 000 000 × 21% × 1/300 × 200 × 2 = 2 800 000 руб.`
- Убытки (реальный ущерб — аренда): 480 000 руб.
Итог к взысканию: 2 800 000 + 480 000 = 3 280 000 руб.
Если бы применялось общее правило ст. 394 ГК РФ (зачетная неустойка), расчет выглядел бы иначе: 480 000 (убытки) + (2 800 000 — 480 000) = 2 800 000 руб.`
Действие механизма кумулятивной неустойки распространяется на большинство правонарушений в сфере долевого строительства, однако из этого правила есть исключения, которые необходимо учитывать при формировании правовой позиции.
Наиболее существенное ограничение связано с тем, что по требованиям о безвозмездном устранении недостатков, соразмерном уменьшении цены договора либо возмещении расходов дольщика на устранение дефектов совокупный размер всех взыскиваемых сумм — включая стоимость ремонта (убытки), неустойку за нарушение сроков устранения недостатков и штраф, предусмотренный законодательством о защите прав потребителей, — не может превышать трех процентов от цены договора. Таким образом, в делах о качестве принцип кумулятивной неустойки заблокирован.
! Но, данное ограничение распространяется исключительно на требования, связанные с недостатками объекта, и не применяется к требованиям о просрочке передачи объекта по статье 6 Закона № 214-ФЗ — здесь механизм «неустойка сверх убытков» продолжает действовать в полном объеме.
Особый режим начисления и взыскания санкций действовал в течение 2024–2025 годов в связи с мораторием, установленным Постановлением Правительства РФ № 326 и впоследствии продленным. С 1 января 2026 года мораторий на начисление неустоек отменен полностью. Однако при расчете периода просрочки из него надлежит исключать временной промежуток с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно — за указанный период неустойка не начисляется.
При расторжении договора долевого участия по вине застройщика механизм кумулятивной ответственности реализуется в несколько более сложной конфигурации. Дольщик вправе требовать:
- - возврата уплаченной по договору суммы — это реституционное, а не компенсационное требование.
- - проценты за пользование чужими денежными средствами.
- - неустойку за просрочку передачи объекта, рассчитанная за период до момента расторжения договора.
- - убытки, причиненные расторжением договора, включая абстрактные убытки в виде разницы между ценой договора и текущей рыночной стоимостью аналогичного жилья.
Все указанные компоненты суммируются, зачет не производится.
Практика рассмотрения споров о взыскании неустойки и убытков по ДДУ показывает, что наиболее распространенной ошибкой дольщиков и их представителей является некорректное формулирование исковых требований. Нередко убытки заявляются в качестве сопутствующего требования, привязанного к неустойке, либо вовсе оформляются как судебные издержки. Такая тактика позволяет застройщику настаивать на применении зачетной модели ответственности по правилам статьи 394 ГК РФ.
Для безусловной реализации преимуществ, предоставленных частью 1 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, убытки должны быть оформлены как самостоятельное материально-правовое требование с прямым указанием на то, что в силу специальной нормы они подлежат взысканию сверх присужденной неустойки и суммирование производится без какого-либо зачета.
Таким образом, штрафная (кумулятивная) неустойка по делам долевого строительства представляет собой не факультативную льготу, предоставленную дольщику, а императивно установленный законом режим ответственности застройщика. Его смысл сводится к следующему: застройщик не вправе требовать уменьшения размера подлежащих возмещению убытков на сумму начисленной неустойки, а дольщик имеет законное право на присуждение полной суммы убытков плюс полной суммы неустойки, предусмотренной законом или договором.
Безусловно и без ограничений данный механизм работает при просрочке передачи объекта долевого строительства, а также при расторжении договора по вине застройщика. В делах о недостатках качества его применение блокируется лимитом в три процента от цены договора. С учетом полного снятия моратория на начисление санкций в 2026 году рассматриваемый правовой инструмент вновь обретает ключевое значение для формирования эффективной стратегии судебной защиты.
Его реализация требует точного расчета периодов, безупречного документального подтверждения состава и размера убытков и, что наиболее важно, корректного юридического оформления исковых требований, исключающего подмену специальной нормы общими положениями Гражданского кодекса РФ.