⚠️ Почему продажа имущества иностранцу требует обязательного расчета через банк

⚠️ Почему продажа имущества иностранцу требует обязательного расчета через банк

В практике риелторов и частных продавцов недвижимости, земельных участков или автомобилей все чаще встречаются покупатели — иностранные граждане. Интуитивно продавец стремится получить «живые» деньги, особенно если сумма крупная. Однако в случае с валютными нерезидентами такой подход не просто неудобен — он незаконен.

▪️Законодательный императив: сделка только по безналу

Федеральный закон №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» четко разделяет участников сделок на резидентов и нерезидентов. Ключевой критерий здесь — наличие вида на жительство или паспорта гражданина РФ. Если у покупателя нет ни того, ни другого, перед вами валютный нерезидент.

Пункт 3 статьи 14 данного закона содержит жесткое предписание: расчеты между резидентами и нерезидентами по сделкам купли-продажи должны производиться только в безналичной форме. Деньги должны пройти через банковские счета. Запрет распространяется не только на квартиры и дома, но и на:

✔️ Земельные участки;

✔️ Нежилые помещения и коммерческую недвижимость;

✔️ Транспортные средства;

✔️ Движимое имущество (если сделка носит характер предпринимательской деятельности, но и в бытовых случаях риски сохраняются).

▪️В чем суть нарушения?

Передача наличных денег непосредственно из рук в руки (или даже внесение их в депозит нотариуса наличными) от нерезидента резиденту в рамках такой сделки является незаконной валютной операцией. Закон не интересует «добрая воля» сторон. Сам факт передачи наличной валюты РФ или иностранной валюты в обход счета признается правонарушением.

▪️Ответственность: удар по кошельку продавца

Многие продавцы ошибочно полагают, что если сделка состоялась и деньги получены, то претензии со стороны государства невозможны. Это заблуждение.

Согласно ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ, осуществление незаконных валютных операций влечет наложение административного штрафа:

На граждан: в размере от 75 до 100% от суммы незаконной операции.

На должностных лиц: от 75 до 100% от суммы незаконной операции (но не менее 20 000 рублей).

На юридических лиц: от 75 до 100% от суммы незаконной операции (но не менее 100 000 рублей).

Представьте ситуацию: вы продали квартиру за 10 миллионов рублей иностранцу «в черную» через наличный расчет. Если это выяснится (а банки и Росфинмониторинг активно отслеживают крупные приобретения нерезидентов), штраф может составить от 7,5 до 10 миллионов рублей. Фактически вы отдаете стоимость проданной квартиры обратно в бюджет.

▪️Почему банковский счет — это безопасно?

Расчет через счет выполняет две ключевые функции:

Правовая чистота. Банк, выступая агентом валютного контроля, проверяет законность операции. Проведение платежа подтверждает, что сделка не нарушает валютное законодательство.

Фиксация происхождения средств. Иностранный покупатель открывает счет в уполномоченном банке (российском) или использует счет в иностранном банке, но перевод идет через корреспондентские счета. Банк проверяет легальность происхождения средств, что снижает риски продавца быть обвиненным в отмывании денег.

▪️Что делать продавцу?

Не поддавайтесь на уговоры. Фразы покупателя «У меня нет счета в России, давай наличными» — не оправдание, а отягчающее обстоятельство. Продавец обязан знать закон.

Помогите покупателю. Иностранец может открыть счет в российском банке по загранпаспорту (это занимает от 30 минут до 1 дня). Это простая процедура.

Используйте аккредитив или депозит нотариуса. Для крупных сделок оптимально использовать банковскую ячейку нельзя (это наличные), а вот аккредитив или депозит нотариуса — это безналичный расчет, который полностью соответствует 173-ФЗ.

Консультируйтесь с нотариусом. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязан проверить валютный статус сторон и предупредить о незаконности наличных расчетов. Если нотариус «закрывает глаза» на наличку, он рискует своей лицензией.