Владельцы недвижимости в Чехии давно опасаются, что проблемного арендатора удастся выселить из квартиры только через долгие месяцы или даже годы. Новый судебный инструмент должен сократить эти споры до нескольких месяцев или недель.
Эксперты по доступности жилья давно сходятся во мнении, что решение жилищного кризиса начинается не только с нового строительства. Не менее важно и функционирование рынка аренды. Именно там сегодня сталкиваются растущее число домохозяйств, зависимых от аренды, с опасениями владельцев квартир, которые боятся, что в случае осложнения арендных отношений они смогут вернуть свою собственность только после многолетних судебных тяжб.
Результатом является напряженный рынок, на котором часть квартир остается вне предложения, а ограниченная доступность толкает цены вверх.
Урегулирование отношений между арендаторами и арендодателями было одним из рекомендаций Национального экономического совета правительства (NERV), который в прошлом году представил 12-ступенчатую стратегию по улучшению доступности жилья. Одним из предложений было введение более быстрого судебного инструмента для случаев, когда арендатор явно не покинул квартиру после окончания срока аренды.
Именно риск длительного выселения, по мнению арендодателей, не только отталкивает владельцев от выставления свободной недвижимости на рынок аренды, но и препятствует заключению договоров на срок более одного года.
Экономист и преподаватель юридического факультета Карлова университета Либор Душек отмечает, что судебные споры сегодня длятся в среднем около 14 месяцев, а в Праге даже 21 месяц.
В конечном итоге предложение было отражено в законе о поддержке жилищного строительства, принятом в прошлом году, и так называемый приказ о выселении вступил в силу с января этого года.
Результат ожидается через полгода
Приказ о выселении действует всего несколько недель, поэтому, по мнению экспертов, его реальные последствия пока невозможно оценить на основе данных или большого числа случаев. Это подтверждает и президент Ассоциации арендованного жилья Якуб Высоцкий.
«Возможность использовать приказ о выселении действует с 1 января 2026 года. Это очень короткий срок, и, судя по имеющейся на данный момент информации с рынка, это положение еще не вступило в силу», — говорит он. Однако, по его мнению, первые случаи появятся в ближайшее время. «Это вопрос нескольких месяцев, когда появятся первые случаи. В любом случае, специалисты, включая юристов и судей, обсуждают эту возможность и более или менее ожидают упомянутых первых случаев».
По его мнению, относительно быстро станет ясно, действительно ли этот инструмент ускорит работу системы. «Мы узнаем это в течение полугода. Речь идёт о том, как приказ о выселении начнет применяться на практике, как к нему будут относиться суды, а также арендаторы, которые задолжали по арендной плате».
Однако Ассоциация верит в ускорение. «Мы ожидаем, что этот инструмент приведет к более быстрому выселению неплательщиков арендной платы. Ускорение может составить в первой фазе спора даже несколько месяцев», — добавляет Якуб Высоцкий.
Дело не только в владельцах
Поддержку нововведению выразила и организация, защищающая права арендаторов. По её мнению, долгосрочные проблемные случаи затрагивают не только арендодателей, но и других жильцов дома.
«Мы сталкиваемся с тем, что к нам обращаются арендаторы, у которых в доме есть проблемы с одним из жильцов квартиры — он не платит, повреждает общие помещения или нарушает сосуществование», — говорит председатель Ассоциации арендаторов Чешской Республики Ленка Веселая.
По её мнению, более быстрое решение таких ситуаций может улучшить качество жизни и для других. В то же время она подчеркивает, что новый институт не должен быть предметом злоупотребления и должен использоваться исключительно в случаях, когда аренда действительно закончилась.
Новые квартиры на рынке
Конечно, приказ о выселении сам по себе не решит жилищный кризис. Но он может изменить атмосферу на рынке. «Приказ о выселении из квартиры повышает уверенность арендодателей и упрощает борьбу с неплательщиками», – резюмирует Высоцкий.
И именно уверенность может быть ключевым фактором. Часть владельцев сегодня не сдают квартиры в аренду, потому что боятся затяжных споров. Согласно анализу Министерства местного развития Чехии, около двухсот тысяч квартир в многоквартирных домах остаются долгосрочно неиспользованными.
Если этот страх хотя бы немного уменьшится, это может убедить некоторых из них предложить квартиры на рынке.
Изменение правил заключения договоров аренды
Однако, по мнению экспертов, для урегулирования отношений одного только приказа о выселении из недвижимости будет недостаточно. Веселая считает более важными меры, которые ограничили бы цепочку краткосрочных договоров аренды, которые усугубляют неуверенность арендаторов в своем жилье.
«Без активного вмешательства государства существует риск, что доля долгосрочных стабильных договоров аренды значительно снизится, а это означает, что многие арендаторы будут жить под постоянным давлением угрозы потери жилья», — описала Веселая.
«Защита арендаторов, имеющих договор на определенный срок, очень слабая. В случае договоров на неопределенный срок эта защита, напротив, слишком сильная. Решением могло бы быть сближение этих двух типов договоров, особенно с точки зрения гибкости выселения арендатора. На практике в обмен на возможность выселить арендатора без указания причины или по гораздо более мягким причинам, чем установлено сегодня, должно быть возможно значительно продлить срок уведомления. Например, на год или два», — уточнил ранее экономист Либор Душек.
Однако о дальнейших шагах по регулированию арендных отношений в Чехии государство пока официально не обсуждает.
Вопросы и ответы: Приказ о выселении
Что такое приказ о выселении?
Это новый судебный инструмент, вступающий в силу с 1 января 2026 года. Он позволяет быстрее принимать решения о выселении из квартиры в ситуации, когда договор аренды явно истек, но арендатор не покинул квартиру.
Означает ли это, что арендаторов можно выселить без суда?
Нет. Решение по-прежнему принимается судом. Разница заключается в том, что суд может принять решение без проведения судебного разбирательства, только на основании представленных документальных доказательств, если дело явно.
Какие условия должен выполнить арендодатель?
Он должен доказать, что:
- аренда действительно закончилась (например, по истечении срока, по соглашению или по действительной отмене),
- арендатору было направлено письменное требование о выселении (не менее чем за 14 дней до подачи заявления),
- он является владельцем недвижимости.
Без выполнения этих условий суд не вынесет постановление.
Какие возможности защиты имеет арендатор?
После получения постановления арендатор имеет 15 дней на подачу возражения. Если он подает возражение, спор продолжается в рамках стандартного судебного разбирательства. Если он не подает возражение, решение вступает в законную силу.
Насколько может ускориться разбирательство?
Пока что это невозможно точно рассчитать. По оценкам экспертов, первая фаза спора может сократиться на несколько месяцев. Реальные последствия покажет только практика.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/3090/16.02.2026/kak-v-chehii-srabotajut-novye-pravila-protiv-neplatelschikov-arendy