Дискуссия о полном переводе расчетов на рынке недвижимости в безналичную форму получила новый вектор развития. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина, комментируя инициативы депутатов, призвала тщательно взвесить все последствия такого шага, главным из которых может стать уход части рынка в тень.
«Мы конкретных этих предложений не видели, надо их обсуждать… Чего я опасаюсь, например: что если будут введены запреты на расчеты наличными, чтобы эти сделки и цена сделок не ушла в теневую область. То есть не стали бы занижать цены в контрактах, которые за безналичные, а наличные платились бы отдельно», – подчеркнула глава ЦБ, добавив, что пока делать окончательные выводы преждевременно.
Это заявление прозвучало на фоне нескольких законодательных инициатив, направленных на защиту граждан от мошенников. Еще в январе глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков анонсировал законопроект от партии «Справедливая Россия», который обязывает использовать безналичные расчеты при покупке жилья и вводит так называемый «период охлаждения». Предполагается, что деньги будут размещаться на специальном депозитном или аккредитивном счете и перечисляться продавцу только после полной регистрации сделки, что исключит риск невозврата средств.
Запрет наличных и период охлаждения
Идея ограничить оборот наличных на рынке недвижимости витает в воздухе не первый месяц. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, в профессиональном сообществе уже не раз обсуждались риски, связанные с «черными» схемами при купле-продаже жилья. Фокусируясь на защите продавцов, депутаты также прорабатывают механизм «периода охлаждения» сроком от 48 часов до недели. Это время дается гражданину для того, чтобы окончательно утвердиться в решении продать квартиру и исключить ситуации, когда сделка совершается под влиянием мошенников или в состоянии временной неспособности понимать значение своих действий. По мнению авторов инициативы, такой тайм-аут позволит потенциальной жертве одуматься или обратиться за помощью, прежде чем право собственности будет переоформлено.
Однако параллельно развивается и другое направление – инициатива снизу. Российский союз участников рынка недвижимости (объединяющий такие компании, как «Самолет» и «Этажи») еще в 2025 году направил в правительство и Росфинмониторинг предложение о полном запрете наличных расчетов на вторичном рынке. По данным союза, более 10 процентов сделок на «вторичке» сопровождаются передачей купюр из рук в руки или через банковские ячейки, при этом 90 процентов мошеннических схем связаны именно с такой формой расчетов. Интересно, что инициатива риелторов не касается первичного рынка, где расчеты и так в основном прозрачны и часто сопровождаются ипотекой.
Минфин, в свою очередь, предлагает более точечное решение. Ведомство подготовило поправки, запрещающие госрегистрацию сделок с наличными расчетами на сумму свыше 5 миллионов рублей, но только между физическими и юридическими лицами. Это направлено на пресечение попыток легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, через покупку недвижимости у застройщиков .
Мнение рынка и международный контекст
Эксперты рынка разделились во мнениях. С одной стороны, финансовый аналитик Михаил Беляев поддерживает ужесточение контроля, отмечая, что безналичные расчеты делают сделки прозрачными и помогают отследить происхождение средств, что важно в борьбе с коррупцией. При этом он считает, что на ценах запрет существенно не отразится.
С другой стороны, участники рынка указывают на риски. Как отмечает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута, в регионах практика наличных расчетов с застройщиками еще жива, иногда это позволяет получить скидки. Полный запрет может ударить по сложившимся практикам в субъектах РФ, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге рынок и так уже практически полностью прозрачен.
Опасения ЦБ РФ разделяют и зарубежные эксперты. В США, например, рынок коммерческой недвижимости сталкивается с проблемой отмывания денег через офисные здания в городах среднего размера, где контроль слабее, чем в мегаполисах. Как пишет аналитик центра Джорджа Буша-младшего, преступники и коррумпированные чиновники используют непрозрачность сектора, создавая подставные компании. Проблема усугубляется тем, что на юристов и риелторов не распространяются требования по проверке происхождения средств, что делает недвижимость идеальным каналом для отмывания «грязных» денег. Это подтверждает, что простая замена наличных на безналичный расчет без тотальной проверки источников капитала не решает проблему полностью.
Дело Долиной и отсутствие системного эффекта
В ходе общения с журналистами Эльвира Набиуллина также прокомментировала резонансное дело о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной под влиянием мошенников. Тогда жилье артистки было возвращено ей по суду. По мнению главы ЦБ, этот случай, несмотря на широкий общественный резонанс, не оказал системного влияния на рынок.
«Системного эффекта мы не видим сейчас, потому что ситуация была разрешена», – заключила она.
Баланс прозрачности и свободы
Таким образом, вокруг будущего расчетов на рынке недвижимости складывается сложная картина. С одной стороны, очевиден запрос общества и государства на защиту граждан от мошенников, для чего предлагаются «периоды охлаждения» и обязательные безналичные переводы через защищенные счета. С другой стороны, позиция Центрального банка сигнализирует о необходимости тонкой настройки: излишне жесткий запрет наличных может не уничтожить теневые схемы, а лишь видоизменить их, сместив проблему в плоскость занижения реальной стоимости квартир в договорах.
Участникам рынка и законодателям предстоит найти баланс между тотальным контролем, который может спровоцировать уход в «серую» зону, и созданием эффективных, но гибких механизмов, делающих рынок безопасным, но не парализующим его свободу. Дискуссия, инициированная заявлением главы ЦБ, обещает быть непростой, но именно она определит контуры нового порядка на российском рынке недвижимости.
© ДОМ.NEWS
