С марта текущего года начинают действовать скорректированные нормы, регламентирующие оформление и государственную регистрацию операций с объектами недвижимости за городом — жилыми домами, дачами и коттеджами. Нововведения в первую очередь затрагивают состав необходимой документации, процедуру верификации сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также алгоритм взаимодействия с кредитными организациями и нотариальными конторами.
Усиленный контроль соответствия объекта данным ЕГРН
В процессе регистрации перехода прав на загородный дом Росреестр будет проводить более тщательное сопоставление заявленных в документах параметров строения с его реальным состоянием. В случаях, когда в официальной выписке значится одноэтажное здание, а фактически существует трёхэтажное строение с мансардным этажом, процедура регистрации может быть заблокирована до приведения записей в реестре в соответствие с действительностью.
Особую актуальность это приобретает для собственников, которые изначально оформили небольшую постройку, а впоследствии возводили дополнительные этажи, террасы или иные пристройки без надлежащего юридического оформления. С марта подобные расхождения с большей вероятностью станут основанием для требования сначала узаконить все изменения, и только после этого осуществлять сделку.
Пристальное изучение прав на земельный участок и его статуса
Возрастает внимание и к земельному участку, на котором расположен дом. При оформлении сделки будут проверять:
- установленный вид разрешённого использования (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и прочее);
- наличие каких-либо ограничений или обременений (сервитуты, наложенные аресты, залоги);
- соответствие местоположения дома границам участка согласно кадастровым данным.
Если строение частично расположено на смежной территории или в охраняемой зоне, процесс регистрации может существенно замедлиться. Владельцам давно приобретённых дач в садоводческих товариществах рекомендуется заранее уточнить, проведено ли межевание земли и отсутствуют ли кадастровые неточности в границах.
Расширение практики обязательного нотариального удостоверения и участия банков
С началом весны увеличивается число случаев, когда сделки с загородной недвижимостью рекомендуется или требуется заверять у нотариуса. К ним относятся ситуации с совместной собственностью, наличием долей у несовершеннолетних, сложными семейными обстоятельствами, а также если объект находится в залоге. Нотариус обеспечивает дополнительную проверку правомочий участников сделки, что минимизирует риски её последующего оспаривания.
Кредитные организации, предоставляющие ипотеку на такие объекты, также ужесточают проверку: они запрашивают актуальные выписки из ЕГРН, обновлённые технические планы, а в ряде случаев — фотоотчёт и отчёт об оценке. При отсутствии полного пакета требуемых бумаг получение кредита и регистрация ипотечной сделки становятся невозможными.