Рынок недвижимости живёт и развивается за счёт территорий, а не отдельных квадратных метров жилья. Иными словами, недвижимость — это совокупность девелопируемых территорий. Поэтому корректнее оценивать рынок не в квадратных метрах, а в гектарах.
Исходя из этого, аналитика и показатели рынка недвижимости приобретают совершенно иной вид:
- Статическая характеристика рынка
Какова общая территория, занимаемая рынком недвижимости в конкретной стране? Сколько гектаров уже подверглось девелопменту? При этом границы рынка не совпадают с административными — они определяются совокупностью всех девелопментов на территории страны. Например, сравнивая площадь Сибири с территорией всех девелопментов, включая города и загородные участки, можно получить точное представление о размере рынка недвижимости региона. Рынок определяется именно девелопментом территории. - Динамическая характеристика рынка
Насколько растёт рынок ежегодно? Сколько новых девелопментов появляется каждый год, от пятилетки к пятилетке? Какая площадь в гектарах прирастает благодаря усилиям девелоперов? Этот показатель отражает активность девелоперского бизнеса: сколько территорий создаёт каждый девелопер и совокупно все девелоперы страны. - Эффективность девелопмента
Сколько единиц недвижимости создаётся на определённой площади? Один гектар может включать один индивидуальный дом или двадцать домов, а теоретически — несколько сотен квартир. Этот показатель демонстрирует эффективность освоения территории: сколько людей живёт, работает и отдыхает на девелопированных участках. Чем выше плотность и функциональность девелопмента, тем сильнее рынок недвижимости.
С этой точки зрения индивидуальные дома демонстрируют низкую эффективность, двухэтажные таунхаусы — среднюю, многоквартирные дома — максимальную. Эффективность девелопмента напрямую влияет на силу и устойчивость рынка.
Основным драйвером рынка выступает инфраструктурный девелопмент. Он увеличивает количество пригодных для жизни, работы и отдыха гектаров, расширяя рынок и усиливая его значимость. В России распространённое мнение, что загородная недвижимость популярна из-за усталости от города, неверно. Популярность загородки объясняется логикой развития рынка: рынок растёт новыми территориями, а не квадратными метрами. Противопоставление города и загорода — результат маркетинговой интерпретации, а не реального закона развития рынка.
Когда расширение территории ограничено — из-за климата, размеров страны или социальных и политических факторов — на первый план выходит сервисный девелопмент. Он создаёт комфорт и сервис на ограниченной площади, формируя локальные «островки жизни». Такой девелопмент ориентирован на эксклюзивность, и ему сложнее обеспечить массовость, без которой рынок не может полноценно существовать. Именно массовость, создаваемая инфраструктурным девелопментом, управляет рынком и обеспечивает его устойчивость.
Таким образом, сервисный девелопмент не может существовать в отрыве от инфраструктурного. Он нуждается в территориях, которые создаёт инфраструктурный девелопмент. Подводя итог: рынок недвижимости развивается гектарами. Если такой возможности нет, он трансформируется в сервисный девелопмент, что не является его природной целью и полной мерой развития.