Покупка собственного жилья — мечта миллионов. Когда ипотека становится неподъемной, а копить нужно годы, застройщики предлагают, казалось бы, идеальный выход: рассрочку. Первый взнос — и вы уже заезжаете в новую квартиру. Но радость от новоселья может быстро смениться финансовым крахом. В чем главная опасность таких сделок и что делать, чтобы не лишиться и квартиры, и денег, разбираемся с экспертом проекта «За права заёмщиков» Народного фронта Александрой Пожарской.
Рассрочка как новая реальность: в чем подвох
Продажи недвижимости в рассрочку перестали быть экзотикой. Если раньше на них приходилось не более 5-8% сделок, то сегодня в некоторых проектах этот показатель достигает 60%. Люди видят в этом спасение от безумных ипотечных ставок. Однако эксперты предупреждают: рынок жилья уходит в серую зону.
Дело в том, что рассрочка юридически не считается кредитом. Она регулируется общими нормами Гражданского кодекса, но не подпадает под действие банковских законов, защищающих заемщика. Это не игра по правилам, а игра без правил, где каждый застройщик пишет их сам в своем договоре. И, как показывает практика, пишет он их исключительно в свою пользу.
Как именно застройщики перекладывают риски на покупателя
Чтобы понять масштаб проблемы, нужно заглянуть в детали договора, которые менеджеры отдела продаж предпочитают не озвучивать.
Залог вместо гарантии: перепридуманная ипотека
Самая частая схема — когда обязательства покупателя обеспечиваются залогом недвижимости. По сути, застройщик получает те же права, что и банк-ипотекодержатель, но при этом не несет никакой ответственности, как кредитная организация. Формально закон «Об ипотеке» здесь работает, но на практике это ставит покупателя в крайне уязвимое положение. Получается ипотека, в которой кредитор не подчиняется требованиям Центробанка и может устанавливать любые штрафы.
Непомерные штрафы и потеря первого взноса
Вы внесли первый взнос, сделали ремонт, но через полгода потеряли работу и не можете платить дальше. В случае с ипотекой вы имеете право на кредитные каникулы или реструктуризацию. В случае с рассрочкой таких гарантий нет.
Что прописано в вашем договоре? Застройщик может установить такой размер штрафных санкций за просрочку, что ваш первый взнос просто «съест» ими. Вы останетесь и без квартиры, и без денег. И это будет формально законно. Сейчас размер таких штрафов ничем не ограничен, и мы полностью поддерживаем инициативу Банка России и правительства исправить эту ситуацию.
Ремонт за свой счет и судебные тяжбы
Самая жестокая ловушка ждет тех, кто уже вселился и обжился. Представьте: вы купили квартиру в рассрочку, въехали, сделали дорогой ремонт, встроили кухню. Но платежи вносить перестали. Застройщик идет в суд, требует расторгнуть договор и вернуть квартиру.
Да, суд обяжет его компенсировать вам стоимость ремонта как неотделимых улучшений. Но есть два «но». Первое: вам придется доказать, что этот ремонт был необходим, а не являлся вашей прихотью. Второе: все чеки и договоры на стройматериалы должны быть у вас на руках. Без них вы не получите ничего. А пока идет суд, вы уже живете в чужой, по сути, квартире, и нервы накалены до предела.
Невозможность спасти ситуацию кредитом
Если вы понимаете, что скоро «ляжете» под бремя платежей, вы не сможете спастись ипотекой. Банк не даст кредит на квартиру, которая уже находится в залоге у застройщика. Ипотечные каникулы, которые спасли многих заемщиков в пандемию и кризис, вам тоже недоступны. Механизмов помощи для таких покупателей просто не существует.
Что делать прямо сейчас: инструкция для тех, кто планирует покупку в рассрочку
Как защитить себя, если вы все же решились на такой шаг? Нужно действовать на берегу.
Изучите договор как под микроскопом. Обратите пристальное внимание на раздел «Ответственность сторон». Найдите пункт о штрафах за просрочку. Если там фигурируют проценты, сопоставимые с размером вашего первого взноса, или если формулировка размыта («фактически понесенные расходы застройщика»), это повод насторожиться. Помните: продавец может включить в эти расходы что угодно, от рекламы до зарплаты юриста.
Проверьте, есть ли залог. Если в договоре купли-продажи есть упоминание закладной или залога, вы вступаете в отношения, аналогичные ипотечным, но без банковских гарантий. Это самый опасный сценарий. Подумайте, готовы ли вы к такому риску.
Сохраняйте все чеки на ремонт и отделку. Это ваша единственная страховка. Если дело дойдет до суда, чеки, договоры с бригадой, накладные на материалы — ваше доказательство того, что вы вложили деньги в эту квартиру. Без них вы потеряете всё.
Экспертный блок: почему закон должен защищать покупателя
Мы видим тревожную тенденцию. Рассрочка превращается из инструмента доступности жилья в инструмент сверхприбыли для застройщиков. Они и так получают поддержку от государства, строят на наши деньги, а теперь еще и перекладывают все риски на плечи покупателей.
Законопроект, который сейчас обсуждается, безусловно, делает шаг вперед, ограничивая штрафы. Но этого катастрофически мало. Он не решает главную проблему — информирование человека. Покупатель, окрыленный мечтой о квартире, часто просто не понимает, что подписывает. Менеджер не объяснит ему, что в случае просрочки он может остаться на улице без гроша в кармане. Нет нормы, защищающей от навязывания дополнительных услуг, и нет четкого механизма, который бы уравнял права продавца и покупателя.
Пока закон несовершенен, ваша защита — только ваша внимательность и холодный расчет. Не дайте эмоциям отнять у вас будущее.
Что в итоге?
Рассрочка на квартиру — это рискованный финансовый инструмент, который пока работает по правилам, установленным застройщиком. Без четкого регулирования и понимания юридических тонкостей вы можете потерять и жилье, и вложенные средства, особенно если успели сделать ремонт.
Подписывайся и ты будешь знать, как защитить свои права при покупке жилья и не попасться на уловки недобросовестных продавцов! Здесь только проверенная экспертами информация и готовые инструкции.
#ЗаПраваЗаемщиков #НародныйФронт