Шестое заседание подряд ЦБ выбирает снижать ставку. «Нам море по колено, нам горы по плечу» или в переводе на сегодняшний день – цены растут, бюджет в дефиците, но у нас все по плану. Чего только стоит сюрреализм официального объяснения, что сподвигло ЦБ вновь выбрать «Игру на понижение»:
Основной причиной снижения ставки стало достижение заметного прогресса в борьбе с ростом цен. Жёсткая денежно-кредитная политика дала результат: спрос охладился, а инфляционные ожидания начали снижаться.
Оставлю без комментария. Мне лично понятно, что ЦБ действительно выбрал спасать экономику и бизнес ценой ускорения инфляции и будущего еще большего роста цен, а не жёстко «душить» спрос ради стабильности цен на товары и жильё в том числе. Для рынка недвижимости это не история про «выигрыш» - еще чуть-чуть и нормальная ипотека к нам вернется, а про откладывание проблем. Сначала - иллюзия облегчения и вера «в светлое ближайшее будущее», позже - новый виток подорожания и повышение рисков для покупателей и застройщиков.
Кого на самом деле спасают?
В 2024–2026 годах экономика растёт формально, но в режиме «дорогих денег»: бизнес жалуется на стоимость кредитов, падение инвестактивности и сжатие маржи. Высокие ставки долго давят на компании: проектное финансирование у части застройщиков уже обслуживается по ставкам выше 16%, и это прямой удар по их устойчивости.
ЦБ оказался между инфляцией и рецессией и выбрал мягкую поддержку экономики: ставка вроде и остаётся высокой, но идёт же вниз, чтобы не «ломать» бизнес окончательно. А точнее даже не сам «бизнес», а его «последнюю надежду», о которой я заикнулась перед заседанием ЦБ в телеграм. То есть регулятор сейчас в первую очередь думает не о кошельке покупателя квартиры, а о том, как не довести корпоративный сектор и бюджет до точки невозврата.
Сам ЦБ признаёт, что проинфляционные риски доминируют, а инфляция может оставаться выше цели достаточно долго, даже при высокой ставке. Плавное снижение ключевой - это сигнал: «мы готовы мириться с более высокой инфляцией, лишь бы экономика не встала», а значит, ставка по вкладам и кредитам идёт вниз быстрее, чем реальные цены успевают остыть.
В итоге деньги из депозитов начинают плавно перетекать в «активы от инфляции» - в том числе в недвижимость, подогревая будущий рост цен, а не удерживая их. Во всяком случае, все этого так ждут и верят.
В теории это выглядит так: номинально кредиты становятся чуть доступнее, но рубль, который вы платите по ипотеке через пару лет, будет менее «тяжёлым» - и это прямо про потерю покупательной способности, а не её защиту. Только вот живете и потребляете вы сейчас, а про предел прочности покупательской способности, мы с вами обсуждали недавно.
Чем затяжной период жёсткой ДКП чреват для рынка жилья?
На самом деле не только для рынка жилья, но и для банковского сектора и экономики в целом.
- Высокие ставки душат застройщиков и тормозят нормальное восстановление рыночной ипотеки. Из льготной ипотеки «выжали» все, что можно (или еще нет? Обсудим отдельно).
- Даже если ключевая ставка медленно снижается, застройщики уже вошли в период высокой процентной нагрузки, когда обслуживание проектного финансирования съедает значительную часть их дохода.
- Это повышает риск отсрочек ввода, экономии на качестве и попыток переложить все издержки в цену квадратного метра - причём не одномоментно, а «ползуче». Что мы с вами и наблюдаем во многих проектах от застройщиков.
- Вместо здорового рынка мы получаем дорогие деньги для девелоперов, психически уставшего покупателя и рост скрытых рисков в каждом новом квадратном метре.
- Плавное снижение ключевой при высокой инфляции означает, что номинальная ставка по ипотеке может снизиться, а реальная долговая нагрузка семьи вырасти за счёт подорожания всего остального.
Для рынка недвижимости это сложный баланс: застройщики под давлением, качество под угрозой, покупатель входит в долг в более нестабильной экономике, чем все это может закончиться по итогу? Версий много, возможных сценариев тоже, даже практических примеров достаточно.
Итог в пару слов.
Ставка вниз, риски вверх.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.