Когда дикий строительный рынок в новой России только-только начал зарождаться в начале 90-х, вместе с тем начали появляться и новые для нашего человека форматы жилья, одним из которых был в том числе и таунхаус. Нашему дикому застройщику в то время он казался идеальным решением. Когда в 2000‑х годах застройщики начали предлагать таунхаусы в СНГ, многие думали: «Вот оно — идеальное решение!» Но ожидания не оправдались. Что-то пошло не так, чего-то, видимо, застройщики не учли...
Вы когда‑нибудь замечали, как редко встречаются таунхаусы в наших городах и пригородах? Хотя строить их начали довольно таки давно. Сегодня поселки таунхаусов — это либо элитный продукт, либо заброшенные долгострои, как памятники ушедшей моде. Возможно, вы думали: «Наверное, это просто не наш формат». А что, если дело не только в предпочтениях, но и в целой цепочке факторов, которые незаметно влияли на выбор жилья? Давайте разберёмся, почему этот западный тип жилой застройки так и не прижился на территории СНГ. Давайте разберемся, почему эта красивая утопия не прошла проверку российской действительностью.
Что такое таунхаус — и почему он казался нашему застройщику перспективным?
Представьте: уютный дом с отдельным входом, небольшим участком земли, но при этом без необходимости обслуживать большой особняк. Такой себе полноценный загородный дом на минималках, некий компромисс между квартирой и частным домом. В Европе и США такой формат популярен: там он удобен, экономичен и подходит для семей среднего класса.
Довольно часто и в старушке Европе, извечно страдающей от дефицита земли, можно видеть череду домишек средних размеров, плотно прилепившихся друг к дружке, тянущихся сплошной "Китайской стеной". Чем это было вызвано в свое время, понять не сложно. Народ в Европах всегда пребывал под гнетом капиталистов и потому деньги считать умел всегда. А вот землю ему в распоряжение никто просто так не давал, даже в сельской местности, это вам не Россия-матушка. Сами подумайте, - строить нужно на одну стену меньше! Да и тепло экономиться таким образом лучше, если с двух сторон стены постоянно теплые(или прохладные летом), как в наших панельках. Хорошо, если такая цепочка домов состоит из каменных сооружений(как в Англии, например), тогда случайный пожар уничтожит не все. А если дома эти каркасные, как это часто бывает в США?! Думаю, так еще и оборону держать было проще в те времена, при таком вот обустройстве улиц, но это лишь мое предположение и уход от темы в сторону.🤔
Выгода застройщика вполне очевидна, она сразу же бросается в глаза при первом же осознанном взгляде на эти строения, - это экономия на земле и строительных материалах! Точнее, за землю и строительные материалы покупатель-то уплатит сполна, а вот застройщик предполагал существенно экономить на этом деле.😋😜
Основные причины неудачи
Разберём по порядку — и вы увидите, как много факторов сложилось вместе, подобно сбитым в кучу и выстроенными в одну линию домам, которые называются таунхаусами.
1. Исторический код жилья
Мы привыкли к другому. Несколько поколений наших людей жили в квартирах, а загородное жильё ассоциировалось у большинства из нас с большим домом и участком. Таунхаус оказался по своей сути «ни тем ни другим» — он не дал ощущения простора, как частный дом, и не стал таким же доступным, как квартира. Такие дома строились поселками в СССР с виду обычная панелька, но один этаж плюс огородик-палиспдник, баня и тд, а внутри обычная квартира типа брежневка или хрущёвка. Ничего нового, обычный барак, старая конфета в новой упаковке. В каждом советском посёлке совхозы и лесхозы строили такие дома для работников на две-четыре семьи. Евробарак одним словом, говорят наши люди, обсуждая этот "формат жилья". - Таунхаус это какой то недодом, недоквартира, вторят им другие. Кто-то сравнивает их с квартирой в панельном малоквартирном доме, с отдельным входом. - Это никак уже не барак, это уже таун-хаус!🤓😄 В общем, мнений много, но в СНГ у нас традиционно ценится:
- приватность (отдельный дом с высоким забором);
- возможность расширить жилплощадь (пристроить веранду, гараж);
- самостоятельность в решениях (не нужно согласовывать ремонт с ТСЖ).
Таунхаусы же предполагают:
- общие стены с соседями;
- строгие правила содержания территории;
- зависимость от управляющей компании.
Вместо «экономия на обслуживании» люди видели «ограничение свободы». Вместо «комфорт» — «компромисс».
Вспомните, как в детстве вы гостили у бабушки в деревне или мечтали о даче с садом. Разве это похоже на узкий участок возле таунхауса? Получается, что наше подсознательное представление о своем «доме» не совпало с чьей-то новой концепцией вот и все.
Таунхаусы у нас в стране чисто внешне ассоциируются простыми людьми в первую очередь с какими-то бараками или общагами. Отношение к ним неоднозначное.
Молодые видят в них некую новинку, в которой интересно было бы попробовать пожить, чтобы как-то выделиться среди других. А более зрелые люди свое отношение формируют взвешено и более реалистично, с высоты жизненного опыта, так сказать. Они понимают с чем может быть сопряжено совместное проживание под одной крышей с неадекватом, которым запросто может оказаться ваш новоиспеченный сосед или как потом сложно будет продать жилье подобного типа, если возникнет вдруг такая необходимость. Сами понимаете, ликвидность такого жилья на вторичном рынке у нас весьма низкая. К тому же банки крайне неохотно выдают на него ипотеку, особенно по льготным программам.
2. Экономические факторы
Таунхаус стоит дороже квартиры, но не даёт всех преимуществ частного дома. Для покупателя это означало:
- платить ипотеку за «неполный» дом;
- делить общие зоны с соседями (дороги, коммуникации);
- нести дополнительные расходы на обслуживание.
Согласитесь:
- хочется иметь свой участок;
- важно, чтобы жильё было надёжным;
- и чтобы не переплачивать за то, чем не пользуешься.
Таунхаус не всегда отвечал этим критериям. Застройщики позиционируют таунхаусы как идеальный компромисс, между городом и деревней. Но, на практике же покупатель зачастую получает кучу недостатков присущих и селу и городу. Заплатить такие деньжищи за возможность сидеть на открытом воздухе в своем малюсеньком дворике похожем на загон для домашней скотины, такое себе удовольствие. Тот, кто продает вам таунхаус, продает вместе с ним некую гремучую смесь проблем, которые присутствуют и у владельцев частных домов и у людей проживающих в домах многоквартирных. Как то:
- Вы все так же живете «стенка к стенке» с соседями, и если застройщик сэкономил на шумоизоляции, вы будете знать о всех тонкостях их интимной жизни или музыкальных предпочтениях, как и они о вас.
- Вы не можете сделать серьезную реконструкцию или пристройку без согласия всех жителей! Дом-то общий.😜Так что придется, как и во многоквартирном доме постоянно под кого-то подстраиваться. Вам не суждено будет познать то неповторимое чувство полноценного хозяина своего собственного жилья. Оно как бы и ваше, но в то же время, по факту общее.😁
- Вся ответственность за состояние "вашей" части крыши, фасада, подвала и чердака лежит на вас. Взносов на капремонт нет, но и ремонтировать придется все за свой счет.
- Вы зависите от управляющей компании, с которой будете сами же решать все возникающие проблемы технического характера. Стоимость услуг УК (уборка снега, вывоз мусора) делится на малое число жильцов, что делает коммунальные платежи космическими.
- Клочок земли перед домом, который так привлекает на рекламных проспектах, на деле оказывается крошечным «аквариумом», который отлично просматривается из окон всех соседей. Уютно ли вам будет загорать в таком дворике или шептаться с подружкой, например? А придется ведь именно перешептываться, чтобы вас не услышали за тонюсенькой стеночкой из профлиста. Ни о какой приватности речи не идет. Максимум, что помещается на таком участочке, — пара стульев и детская песочница, ну, может быть деревцо небольшое еще. Опять же, аквариумом я его назвал не зря, ведь зачастую по требованию самих же будущих жильцов, застройщик монтирует вокруг него сплошное заграждение которое слабо продувается ветром, а в жару пребывание там становиться практически невозможным, если у вас солнечная сторона. Кто-то умудряется поставить там гриль, мангал или какую-нибудь уличную печурку и тогда соседям становиться жить еще веселее.😁Особенно, если ветер от соседа дует им в окна.
3. Инфраструктура и логистика
Большинство проектов таунхаусов строились на окраинах или за городом — там, где не было:
- школ и детских садов поблизости;
- удобной транспортной развязки;
- магазинов и сервисов в шаговой доступности.
А все потому, что там(на окраине) застройщик мог купить более дешевую землю. А во сколько, по итогу, она обойдется вам? Не лучше ли приобрести малюсенький дом возле самого города, нежели за такую же цену хоромы в таунхаусе где-нибудь на каком-нибудь хуторе?!
Представьте: вы купили таунхаус в новом посёлке, а до работы ехать 1,5 часа. До магазина — 20 минут на машине. Ребёнку нужно в школу — а её нет рядом. Удобно ли это? Некоторых поначалу на эйфории вообще не заботит какой вид будет из окна его таунхауса! А ведь это крайне важно, ведь именно вид из окна будет создавать вам настроение на каждый день!
4. Недоверие к новостройкам
Таунхаусы или дома блокированной застройки, как их окрестила юридическая терминология у нас в России 1 марта 2022 года получили свой юридический статус совсем недавно. Первые проекты таунхаусов часто строились с конкретными такими нарушениями:
- некачественные материалы;
- экономия на коммуникациях;
- задержки сдачи.
Сегодня ситуация изменилась, но не сильно, и не везде. Как повезет, в общем.😑 Это в свою очередь создало негативный образ формата в целом.
Вы наверняка слышали истории: «Купили таунхаус, а через год потекла крыша». Такие случаи запоминаются сильнее, чем успехи, и формируют общее мнение. Ведь зачастую строительством у нас занимаются люди, которые порой не имеют никаких понятий о том, что такое комфортное качественное жилье, им главное перепродать подороже сложенный в стены строительный материал.
5. Альтернативы оказались выгоднее
Параллельно развивались другие форматы:
- квартиры в новых ЖК с закрытой территорией;
- частные дома в коттеджных посёлках;
- дачи с возможностью круглогодичного проживания.
Они лучше соответствовали ожиданиям покупателей. Да и сам застройщик дошел таки до неутешительных выводов о том, что за красивым фасадом таунхауса скрывается экономика, полная мифов и подводных камней. Например:
- Чтобы обеспечить приемлемый уровень жизни, стена должна быть двойной, с толстым слоем качественной шумоизоляции! В итоге ее стоимость приближается к стоимости двух отдельных стен. Тут уж не сэкономишь, а экономия на общей крыше также оказывалась ничтожной на фоне общих затрат и рисков.
- Девелопер таунхаусов обязан создать целую инфраструктуру в чистом поле: дороги, освещение, зоны отдыха. Это огромные дополнительные затраты, которые тоже ложатся на плечи конечного покупателя.😥
- Проект окупиться застройщику если есть возможность подключиться к уже существующим городским сетям (канализации, водопроводу, отоплению). Прокладывать их с нуля для небольшого поселка — не вариант. И желательно это понять еще на этапе планирования.😁
В итоге для застройщика почти всегда выгоднее, проще и быстрее построить либо стандартную многоэтажку, либо поселок из отдельных коттеджей. Многоэтажки уже всем приелись, так что будущее, как мне оно видится именно за коттеджными поселками!
Что выбрать нашему человеку:
- таунхаус с общими стенами и правилами;
- квартиру с охраной и детской площадкой;
- дом с садом и баней?
Ответ очевиден для большинства умеющих соображать людей, -то, что дает больше преимуществ и меньше геммора!😏
Что будет дальше?
Покупать вместе с таунхаусом все минусы квартиры по стоимости, как у собственного дома сегодня уже мало кому хочется. За городом это вообще не имеет смысла. Идея срабатывает только в плотной городской среде. Собственно, термин так и переводится-"городской дом". Внутри городской застройки небольшое вкрапление группы таунхаусов вполне экономически оправдано: коммуникации уже есть, социальная среда сформирована. Иметь отдельные вход, свою парковку и небольшой палисадник очень даже неплохо. Возможно, со временем формат адаптируется. Сегодня уже появляются проекты:
- с увеличенным участком;
- в черте города;
- с гибкой планировкой.
Но, пока таунхаус остаётся нишевым продуктом — для тех, кто готов принять его "особенности". Представьте, что через 10 лет таунхаусы станут частью нового типа застройки — компактных, экологичных районов с развитой инфраструктурой. Возможно, тогда они найдут свою аудиторию!
Теперь, когда вы знаете эти причины, взгляните на ближайшие таунхаусы по‑новому. Видите, как факторы сложились в единую картину?
Какой формат жилья ближе вам: квартира, частный дом или что‑то ещё? Напишите в комментариях — интересно узнать ваше мнение! Сохраните статью — она поможет разобраться в трендах недвижимости и сделать осознанный выбор жилья.
Таунхаус имеет смысл в строить в городе, в тихом центре например. А если двигать его за границы города, то это уже недодом где из бани голым задом в сугроб не попрыгаешь, и мангалом своим не шибко часто дадут пользоваться соседи. Но, это моё чисто субъективное мнение друзья мои.😚 Извините, что статья получилась длинной как таунхаус:)
Подписывайтесь на канал о нормальных домах, и правильном строительстве частных домов. Лайки также приветствуются!