Гражданам предложат покупать гостиничные номера по договору долевого участия по тем же принципам, что и квартиры в новостройках. Концепцию подготовило Минэкономразвития совместно с Минстроем, Росреестром, Российским союзом туриндустрии и банками. Какую доходность это приносит?
Покупка апартаментов и номеров в отелях, где управлением объектами собственника занимается гостиничный оператор или управляющая компания, — популярная инвестстратегия.
Турист может даже не подозревать, что каждый номер в отеле принадлежит отдельному инвестору, а инвестор покупает готовый пассивный доход. Ему не надо искать жильцов и стирать простыни — просто получать деньги от аренды. Таких проектов много, например, в Краснодарском крае. Сколько можно заработать и какие траты стоит закладывать, описывает эксперт по продаже курортной недвижимости Мурад Султанов:
Мурад Султанов эксперт по продаже курортной недвижимости
«Процент, который инвесторы отдают управляющей компании, абсолютно разный, сильно зависит от компании. Как правило, если мы учитываем вообще все расходы, а не скрытые какие-то моменты, когда вам говорят, допустим, управляющая компания забирает 35%, а потом набегают какие-то коммунальные платежи, ремонты и так далее, это где-то 45-55%, если мы говорим про обслуживание полностью «под ключ». Плюс вам нужно оформлять статус индивидуального предпринимателя и платить налог на доход. С точки зрения доходности в целом они очень разные и сильно зависят от точки входа: когда вы покупаете проект, на какой стадии, где он находится. Но, как правило, если мы говорим про пассивный доход от сдачи, то это где-то 8-10% годовых в рублях. Плюс есть рост стоимости капитализации. Она зависит от точки входа. Как правило, это 15-20% на сегодняшний день».
Сейчас предлагается, чтобы человек приобретал номер по ДДУ с эскроу-счетами: деньги покупателя будут храниться в банке на безопасном счете, пока отель не будет готов. Участники рынка считают, что это защитит инвестора и повысит доверие к таким вложениям. Правда, не решает главный вопрос — доходности. Реклама таких инвестиций нередко обещает завышенные показатели, лучше депозитов и ценных бумаг. Однако на самом деле это инвестиция в операционный бизнес, где все зависит от управления, подчеркивает директор по операционной деятельности и развитию холдинга Alias Group Артем Пашкевич:
Артем Пашкевич директор по операционной деятельности и развитию холдинга Alias Group
«Доходность напрямую зависит от двух ключевых показателей: загрузка и ADR, средняя стоимость номера. Если загрузка высокая, например 65-70%, и при этом оператор удерживает хороший средний тариф, экономика будет, безусловно, устойчивой. Но если загрузка падает, особенно в низкий сезон, то доходность резко снижается, а иногда может уходить практически к нулю. Поэтому здесь критично важно профессиональное управление, ревеню-менеджмент и сильный бренд, который обеспечит стабильный поток гостей».
Еще одна новация, которая предлагается, — четко определить, что номер — гостиничное помещение, а не жилое, и жить в нем будет нельзя. Но для многих это было одной из причин вложиться: люди рассуждали, что недвижимость все равно пригодится для себя или детей. Тем более что апартаменты, как правило, дешевле квартир в том же районе.
Комментирует основатель МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ, заслуженный юрист РФ Никита Филиппов:
Никита Филиппов основатель МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ, заслуженный юрист РФ
«У нас последние два десятилетия апартаменты представляли собой квазижилье. Эти изменения идут в одном ряду с иными новеллами регулирования, введением жесткого регулирования использования апартаментов. Сейчас невозможно их сдавать в частный наем. Это можно делать будет только через операторов гостиничного бизнеса, потому что они приравнены к средствам размещения, по сути, к гостиницам».
И хотя покупка гостиничного номера у моря кажется выгодной, стоит быть готовым к рискам. Например, форс-мажорам, как разлив мазута около Анапы, из-за которого город в прошлом году недосчитался 3 млн туристов.
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»