Главный принцип: Неустойка и убытки — это разные меры ответственности
- Неустойка (штраф, пеня) — это сумма, которую застройщик обязан выплатить дольщику за нарушение срока передачи объекта (просрочку).
- Убытки — это реальные финансовые потери дольщика, которые он понес из-за нарушения обязательств застройщиком. Убытки состоят из:
Реальный ущерб (расходы, которые вы уже понесли).
Упущенная выгода (доходы, которые вы могли бы получить, если бы обязательство было исполнено).
Законодательная основа (Статья 393 ГК РФ и Федеральный закон № 214-ФЗ)
Общее правило гражданского права (п. 1 ст. 393 ГК РФ) гласит: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Ключевая норма для ДДУ содержится в п. 5 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации... Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают застройщика от исполнения обязательств по договору».
Обратите внимание: в этой статье прямо не говорится о соотношении неустойки и убытков, отсылая нас к общим нормам ГК РФ.
Соотношение неустойки и убытков (Статья 394 ГК РФ)
Здесь кроется самый важный момент. Есть три варианта:
- Зачетная неустойка (общее правило): Убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. То есть можно взыскать и неустойку, и убытки сверх нее. Это применяется, если договором или законом не предусмотрено иное.
- Исключительная неустойка: Взыскивается только неустойка, но не убытки.
- Штрафная неустойка: Можно взыскать и убытки в полном объеме, и неустойку сверх них (самый жесткий вариант для нарушителя).
Для ДДУ применяется правило штрафной неустойки. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре на исключительность неустойки, но данные положения признаются недействительными, так как ущемляют права потребителей по сравнению с законом.
В каких случаях можно требовать убытки сверх неустойки?
- Аренда жилья на время просрочки. Вы вынуждены снимать квартиру, потому что не можете въехать в свою. Плата за аренду — это ваш реальный ущерб. Если сумма арендных платежей за период просрочки больше, чем начисленная неустойка, разницу можно взыскать как убытки.
- Хранение мебели и вещей. Вы купили мебель к дате, указанной в ДДУ, и вынуждены платить за ее хранение на складе.
- Расходы на переезд дважды (если пришлось временно переезжать в съемное жилье).
- Случи неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате по 395 ГК РФ.
Что нужно доказать в суде для взыскания убытков?
Бремя доказывания лежит на вас, как на истце. Необходимо обосновать и подтвердить документами:
- Наличие нарушения со стороны застройщика (факт просрочки). Это подтверждается ДДУ, актом приема-передачи (или отсутствием такового).
- Размер понесенных убытков. Нужны все договоры (аренды), чеки, квитанции об оплате, выписки из банка.
- Причинно-следственную связь между нарушением застройщика и вашими расходами. Например, что вы сняли квартиру именно потому, что ваш объект не был передан в срок.
- Принятие вами разумных мер для уменьшения убытков (ст. 404 ГК РФ). Суд может уменьшить убытки, если сочтет, что вы могли их избежать (например, снять жилье дешевле). Сохраняйте доказательства поиска вариантов.
Важный вывод
Взыскание убытков сверх неустойки по ДДУ — законное право дольщика. Ключевые условия для успеха: наличие реальных, документально подтвержденных расходов, напрямую связанных с нарушением застройщика, и грамотное юридическое обоснование.