Региональные девелоперы массово заходят в Москву — все ли риски учтены?
Говорят, что «пикирующий» Самолет активно распродаёт свой земельный фонд. В связи с этим наблюдается тенденция: региональные застройщики всё увереннее заходят в Москву.
✅Причины понятны: высокий чек, стабильный спрос, престиж, кажущаяся потенциально более высокая маржинальность.
❗️Но Москва — это другая лига. И риски здесь иные.
1. Административные риски
• сложные градостроительные регламенты;
• высокая конкуренция (включая городские проекты);
• длительные и сложные согласования;
• жёсткий контроль сроков.
Стройка в Москве — это шахматная партия с администрацией города, где застройщик даже в выигрышной позиции может быть проигравшим.
2. Стоимость проектного финансирования
• высокие ставки;
• жёсткий банковский анализ модели и продаж;
• требования к опыту работы именно на московском рынке.
Если продажи идут медленнее плана, обслуживание кредита быстро снижает прибыльность проекта. А Москва — рынок требовательный. Покупатель в Москве выбирает не метры, а концепцию, архитектуру, инфраструктуру и ликвидность — планка ожиданий высокая.
3. Конкуренция с местными игроками
• сильные команды с большим земельным банком;
• административный ресурс;
• отлаженные процессы и маркетинг.
Для регионального девелопера это:
• более дорогой вход;
• большие маркетинговые бюджеты;
• необходимость сильной локальной команды.
Есть мнение, что часть проектов региональных игроков может в итоге выкупаться крупными московскими девелоперами позже — но дешевле.
Поэтому сегодня так важно отслеживать информацию и в том числе о тех, кто, имея региональный опыт выходит строить в столицу. Как предполагают коллеги: «Есть предположение, что их нераспроданные недострои московские крупняки выкупят обратно через пару лет, но уже дешевле».
