Семейная ипотека после изменений: как новые правила корректируют рынок

Льготную ипотеку начинают «чинить» после того, как она разогнала цены до исторических максимумов. Теперь рынок пытаются остудить административными мерами, но спрос не исчезает, а цены не падают. Способен ли государственный контроль победить рыночную логику, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.

Изменения в ипотечных программах, особенно в сегменте семейной ипотеки, стали закономерным ответом государства на искажения, которые накопились на рынке жилья за последние годы. Формально льготная ипотека задумывалась как инструмент демографической политики и одновременно как механизм поддержки строительной отрасли.

«Государство, по сути, субсидирует часть процентной ставки за счет бюджета, то есть за счет средств всех налогоплательщиков, чтобы семьи с детьми могли улучшить жилищные условия и были более мотивированы к рождению детей. Однако по мере расширения программы она все больше превращалась в финансовый инструмент, который использовался не только по социальному назначению. Возникли схемы с «донорством», фиктивными регистрациями, многократным использованием льготных кредитов в рамках одной семьи, покупкой квартир с целью перепродажи. Льготная ипотека начала подпитывать инвестиционный спрос, а не только потребительский, что стало одним из факторов раздувания цен на первичном рынке», — пояснил спикер.

В результате сформировался классический ценовой перекос: в одном и том же доме квартира у застройщика, который только начнет строить объект и сдаст его через 2–3 года, могла стоить на 15–25% дороже, чем аналогичная квартира по переуступке или у физического лица в уже построенном доме. Это означало, что первичный рынок фактически торговался с премией не за качество или удобство, а за доступ к субсидированной ставке. Таким образом, льготная ипотека стала драйвером своего рода «мыльного пузыря» в новостройках.

«Поэтому новые ограничения – требование регистрации ребенка на приобретаемой площади, ограничение одной семейной ипотеки на супругов, ужесточение контроля – выглядят логичными. Они возвращают программе ее социальный смысл: субсидия должна помогать семье реально жить в жилье, а не служить инвестиционным инструментом. При этом рынок отреагировал не резким обвалом, а перераспределением спроса. Уже наблюдается тренд смещения интереса к вторичному жилью. Бюджетные объекты на вторичке уходят быстро, цены на вторичный рынок растут и подтягиваются к уровню новостроек. Это отражает более рациональное поведение покупателей: если субсидия ограничена, а новостройки перегреты, люди выбирают готовое жилье с дисконтом», — добавил эксперт.

Льготные программы в основном действуют на новостройки, тогда как вторичный рынок ими почти не охвачен. При этом лимиты по сумме кредита (например, 12 млн руб. для крупнейших агломераций) перестают соответствовать реальности цен. При первоначальном взносе 30% это означает покупку жилья примерно за 17–18 млн руб., что в мегаполисах зачастую дает лишь небольшую однокомнатную квартиру или компактную студию, но никак не семейное жилье. Для трехкомнатных квартир в обычных районах цены уже давно превышают 30 млн руб., и текущие лимиты перестают выполнять социальную функцию.

«В перспективе государство, вероятно, будет вынуждено пересматривать лимиты, чтобы программа оставалась рабочей. Но любое увеличение лимитов снова подстегнет спрос и приведет к росту цен, то есть частично сведет эффект на нет. Это типичная рыночная дилемма: стимулирование спроса в условиях ограниченного предложения почти неизбежно трансформируется в рост цен. На текущий момент эффект от изменений скорее психологический и поведенческий: часть участников рынка заняла выжидательную позицию, часть переориентировалась на вторичку, инвестиционный спрос на новостройки несколько охладился. Но ипотеку принципиально больше брать не стали, и демографического всплеска не произошло», — подчеркнул Шмелев.

Любые дальнейшие стимулы, по его словам, например, повышение лимитов – снова запустят тот же цикл: рост спроса, рост цен, частичная нейтрализация эффекта. Это и есть структурная особенность ипотечного рынка: субсидии улучшают доступность в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной превращаются в фактор инфляции цен на жилье.