Приветствую вас, друзья!
Знаете, я на рынке недвижимости уже столько лет, что, казалось бы, удивить меня сложно. Я помню времена, когда "однушку" в Краснодаре можно было взять за миллион с небольшим, помню кризисы, помню панику. Но то, что происходит сейчас, даже меня иногда заставляет остановиться и просто развести руками.
Давайте честно: квартира в Краснодаре - в нашем теплом, любимом, но всё же провинциальном городе - перестала быть той доступной инвестицией, к которой мы привыкли. В 2021 году квадратный метр на первичке стоил в районе 50-60 тысяч рублей. Сейчас, когда я вижу ценники по 150, 170, а то и 190 тысяч за "квадрат" где-нибудь на Западном Обходе, мне хочется протереть глаза. Рост в три с лишним раза за несколько лет. На вторичке ситуация похожая - цены подтянулись следом.
Многие мои подписчики пишут в комментариях: "Застройщики обнаглели!", "Риелторы наживаются!", "Это все сговор!". Я понимаю эти эмоции. Меня саму порой раздражает эта система, где ценник растет быстрее, чем успеваешь моргнуть. Но, друзья, давайте смотреть глубже. Сводить всё к жадности - это детская позиция. Я считаю, что мы с вами должны понимать истинные причины, чтобы не делать глупостей с деньгами.
Почему на самом деле всё так подорожало?
Во-первых, инфляция. Это банально, но это база. Посмотрите на цены в "Магните" или на заправке. Деньги, которые были у нас в 2020 году, и деньги сейчас - это разные деньги. Кирпич, бетон, арматура, топливо для техники - всё подорожало. Стройка не может стоить дешевле своих компонентов.
Во-вторых, проектное финансирование и эскроу-счета. Раньше застройщик строил на наши с вами деньги (и иногда сбегал с ними, чего уж там). Теперь он строить на деньги банка под процент. А банк - это не благотворительная организация. Проценты по кредитам застройщиков закладываются в цену вашего квадратного метра. Система стала безопаснее, факт, но за эту безопасность платим мы, покупатели.
Но есть причина, о которой говорят меньше, а она, по моему опыту, ключевая.
Миграция "дорогих" людей
Краснодар - это магнит. Сюда едут и едут. Но кто едет? Я каждый день общаюсь с клиентами и вижу: значительная часть переезжающих - это люди с Севера, из Сибири, с Дальнего Востока. Они продают свои квартиры в промышленных городах, где недвижимость традиционно дорогая, и приезжают сюда с живыми деньгами.
Для местного жителя с зарплатой 50 тысяч рублей отдать 7-8 миллионов за "двушку" - это шок. А для человека, который продал квартиру в Норильске или Сургуте, это: "Ой, как у вас тут дешево! И тепло!". Этот поток людей с капиталом создает тот самый спрос, который позволяет застройщикам держать цены. Это чистая экономика: пока есть те, кто готов покупать по 180 тысяч за метр, цена не упадет.
Кстати, это касается не только квартир. Вы пробовали сейчас найти толкового плиточника или электрика? Цены на услуги выросли так, что иногда ремонт стоит как половина квартиры. И не потому, что мастера вдруг стали гениями, а потому что спрос бешеный. Приехали люди, которые привыкли платить за комфорт, и рынок подстроился под них.
"Мы стали лучше жить?"
Сейчас я скажу вещь, за которую в меня могут полететь тапки, но я все же скажу. Несмотря на все жалобы на дороговизну, люди стали жить богаче. Посмотрите на пробки в Краснодаре - стоят не "Жигули", а дорогие иномарки. В ресторанах на Красной вечером в пятницу столик не забронировать.
Запросы изменились. Раньше пределом мечтаний была своя крыша над головой, и мы сами клеили обои по выходным. Сейчас люди хотят закрытую территорию, ландшафтный дизайн, колясочные, вход по Face ID и ремонт "под ключ". Застройщики это видят и строят уже не просто "коробки", а "комфорт-класс", который стоит совершенно других денег.
Чего ждать и что делать?
Я не Ванга и не люблю давать пустых обещаний. Но я реалист.
Не ждите обвала цен. Это мой главный совет. Я помню людей, которые ждали падения в 2014-м, в 2020-м, в 2022-м... Они до сих пор ждут, только их накопления превратились в фантики. В Краснодаре земля заканчивается, а желающих жить в тепле меньше не становится. Возможно, будет стагнация, скидки, акции от застройщиков, но глобального отката к ценам 2021 года не будет. Это утопия.
Снимите розовые очки. Краснодар перестал быть "дешевым южным городом". Если вы планируете переезд, считайте бюджет исходя из реалий сегодняшнего дня, а не рассказов соседки, которая переехала пять лет назад.
Покупайте для жизни, а не для спекуляций. Время, когда можно было купить на котловане и через год продать в два раза дороже, ушло. Сейчас недвижимость - это способ сохранить деньги, а не быстро заработать.
Кстати, забыла сказать. Нас ведь никогда не учили фильтровать информацию. Мы привыкли верить заголовкам. Сейчас из каждого утюга кричат то про "пузырь лопнет", то про "срочно бегите покупать". Не слушайте паникеров. Включайте голову.
Я риелтор, и я честна с вами: мне выгодно, чтобы сделки шли. Но мне важнее, чтобы вы не совершали ошибок. Если вам есть где жить и вы просто хотите "пристроить" деньги - считайте калькулятором доходность вкладов и аренды. Если же вы переезжаете жить, растить детей, греться на солнце - берите то, что нравится, и живите сейчас. Жизнь - она не в будущем, она проходит прямо сейчас.
Квартира в Краснодаре - уже не инвестиция? Как и почему цены на жилье улетели в космос
Например, сейчас есть студии по 2 млн рублей — реальный объект, не рекламная сказка. 20 м², ипотека 12,99% на весь срок, возможна рассрочка при 50% первоначальном взносе. Плюс специальные условия для подписчиков — цена получается даже ниже, чем у застройщика.
И если вдруг решите, что жить пока не готовы — можно спокойно сдавать, с этим тоже поможем.
Подробности — вот здесь.
А вас цены в Краснодаре больше пугают или вы считаете их обоснованными для города-миллионника? Напишите в комментариях, что думаете. Только давайте конструктивно, без ругани.