Планируете купить недвижимость в ипотеку, но вопросов и сомнений слишком много? Тогда эта статья как раз для вас.
Станьте частью нашего телеграм-канала ИпoтeкaPRO | Этaжи.
Что такое ипотека и как она работает?
С юридической точки зрения, ипотека – залог недвижимости, а вот ипотечный кредит – это именно сумма, которую предоставил банк.
Когда потенциальный заемщик определяется с недвижимостью и требуемой суммой, он подает заявку на ипотеку в банк. Далее специалисты банка изучают информацию о вашей кредитной истории и платежеспособности и выносят положительное или отрицательное решение.
После одобрения ипотеки происходит сделка – подписывается кредитный договор, банк выделяет финансовые средства, вы приобретаете недвижимость и далее вносите ежемесячные платежи до полного погашения долга.
Если ипотечный кредит является жилищным, то есть целевым, и расходуется на покупку недвижимости, то выделенные кредитные средства нельзя использовать каким-либо иным способом. Они перечисляются продавцу после регистрации сделки в Росреестре.
Но существует и нецелевая ипотека, когда кредит выдается денежными средствами под залог имеющейся недвижимости, причем залогодателями по кредиту могут идти даже иные совершеннолетние лица.
Ипотека или аренда – что выгоднее?
У каждого из вариантов есть свои плюсы. Аренда квартиры подойдет, например, студентам или семьям, желающим временно пожить в другом городе.
Но с финансовой стороны выгода очевидно находится на стороне собственной недвижимости. Она будет в вашем полном распоряжении, из нее не придется экстренно съезжать и т.д.
В текущих реалиях аренда по стоимости не сильно ниже ежемесячного платежа по ипотеке, если покупка совершалась по льготной программе. Если же ипотека оформлена по рыночной ставке, то платеж существенно выше на начальном этапе, но при снижении ипотечных ставок кредит можно рефинансировать и снизить платежи и переплату. Также можно эффективно использовать досрочное погашение.
В отличие от ставок аренды ипотечный платеж не подлежит инфляции и через несколько лет становится менее существенным с учетом роста доходов. Но вы будете платить за свою недвижимость, которая, кстати, регулярно растет в цене.
На какую сумму ипотеки можно рассчитывать?
Это зависит от уровня вашего дохода и стоимости выбранной недвижимости. По рыночным ставкам крупные банки могут одобрить сумму вплоть до 100 миллионов рублей.
А вот у льготных программ бывают свои лимиты. Например, по Семейной ипотеке можно получить максимум 6 миллионов рублей в регионах страны и 12 миллионов в Москве, Санкт-Петербурге и их областях.
Однако даже их можно увеличить до необходимой суммы (15 и 30 миллионов соответственно) с помощью рыночной ставки. Это называется комбо-ипотекой – часть суммы банк выдает по льготной ставке, а оставшиеся средства – по рыночной.
Более детально о комбинированной ипотеке читайте в нашей предыдущей статье.
Первоначальный взнос – сколько нужно?
По рыночным программам, как правило, банк запрашивает от 20% в качестве первоначального взноса (ПВ). А вот по льготным программам ПВ должен составлять минимум 20,1%.
Важно! Чем выше будет ваш первоначальный взнос по ипотеке, тем более выгодными могут оказаться условия кредитования и меньше общая сумма переплаты по процентам. Но не во всех банках процентная ставка зависит от размера первоначального взноса.
Пример 1. При первом взносе от 20% до 50% без наличия иных льгот/на общих основаниях можно оформить ипотеку в Промсвязьбанке под 18,99% с учетом скидки 0,6% для клиентов компании «Этажи». При покупке квартиры за 5 миллионов рублей с первым взносом в размере 1 миллиона рублей, сумме кредита 4 миллиона рублей и сроке 20 лет платеж составит 64 796 рублей, а переплата 11,5 миллионов рублей. Если первый взнос составит 50%, то есть при покупке квартиры за 8 миллионов и внесении в качестве первого взноса 4 миллионов рублей, можем получить ипотеку под 17,2% в Сургутнефтегазбанке. Платеж при той же сумме кредита и том же сроке составит 59 281 рубль, а переплата 10,2 миллионов рублей.
Пример 2. Если рассматривать покупку одной и той же квартиры с разным первоначальным взносом, то материнский капитал (в сумме 963 243 рублей) существенно помогает семьям снизить платеж. Так, при наличии первого взноса в размере 20% от стоимости квартиры за 5 миллионов рублей платеж составит 64 796 рублей, переплата 11,6 миллионов, а добавление маткапитала (или частичное досрочное погашение им сразу после сделки) снизит платеж до 49 187 рублей, а переплату до 8,8 миллионов (на 2,767 миллионов рублей). Можно выбрать вариант более значительного уменьшения переплаты, сохраняя прежний платеж, но сокращая срок кредита. Тогда срок сократится на 153 месяца – до 7,3 года, а переплата уменьшится на 8,9 миллионов рублей – до 2,6 миллионов рублей.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку?
В ипотеку можно купить самые разные варианты недвижимости:
- квартиры, студии и апартаменты;
- таунхаусы с участком или без него;
- земельные участки для будущего строительства дома;
- уже готовые частные дома с участком;
- коммерческие помещения для развития бизнеса;
- кладовые и машино-места.
Если рассматривать нецелевую ипотеку под залог имеющегося жилья, то можно получить потребительский кредит на длительный срок под ипотечную ставку и распоряжаться данными средствами по своему усмотрению.
Внимательно изучайте условия ипотечного кредитования – у разных банков они могут отличаться. Или доверьте этот процесс специалистам компании «Этажи».
Какие документы нужны для ипотеки?
В стандартный пакет документов входят:
- паспорт РФ;
- СНИЛС;
- документы, подтверждающие официальную занятость и регулярный доход – трудовой договор (или копия трудовой книжки), а также справка 2-НДФЛ за последние 6-12 месяцев (или выписка со счета, на который поступает заработная плата).
Важно! Сейчас можно оформить ипотеку в более быстром и простом формате – через Госуслуги. Там уже имеются ваши данные, поэтому их не придется дополнительно предоставлять банку. Такая опция обычно доступна зарплатным клиентам банка.
От чего зависит процентная ставка?
У льготных программ есть фиксированная процентная ставка:
- 2% – по Дальневосточной и Арктической ипотеке, а также при покупке жилья на новых территориях РФ;
- 3% – по Сельской ипотеке;
- 6% – по Семейной и IT-ипотеке.
Учтите, что эти ставки могут измениться при отказе от личного страхования заемщика или при нарушении условий программы.
А вот рыночная ставка ориентируется на рыночные условия с учетом размера ключевой ставки Центробанка. Сейчас она составляет 15,5% годовых.
Соответственно, банки ориентируются на ключевую ставку и добавляют к ней в среднем 4%, чтобы выдача кредитов по-прежнему оставалась целесообразна.
Можно ли досрочно погасить ипотеку?
Конечно, можно, если имеются свободные средства. Но целесообразность досрочного погашения зависит от ставки по ипотеке и ставкам по вкладам. Если ставки по вкладам выше, то проценты можно компенсировать, а также дополнительно получать доход и сохранять накопления.
Рыночную ипотеку лучше закрывать досрочно и вносить хотя бы небольшие суммы в счет долга помимо графика кредитования. Оптимально рыночную ипотеку гасить за 7 лет.
В первый период вы в основном выплачиваете проценты банку и лишь маленькая сумма направляется на тело долга. Так вот, чем раньше вы полностью закроете ипотеку, тем меньше переплатите процентов.
Более подробно обо всех выгодах досрочного погашения мы рассказывали в этой статье.
Что делать, если не получается платить?
Напоминаем, что кредитная нагрузка не должна превышать 50% дохода всей семьи. Если произошли какие-то изменения – будь то потеря работы или длительный больничный, рассмотрите необходимость оформить ипотечные каникулы и подайте заявление в банк. обязательно предупредите об этом банк.
Существует несколько способов решения проблемы с долгом:
- кредитные каникулы – по закону их можно оформить и получить отсрочку по платежам до полугода, если вы подходите под условия каникул;
- реструктуризация кредита – банки часто предлагают этот способ, чтобы у вас была возможность изменить график платежей или получить сниженную ставку по ипотеке;
- рефинансирование – это по сути второй кредит, который покроет всю сумму первого. Соответственно, могут в лучшую сторону измениться условия кредитования, особенно если ключевая ставка стала ниже, а ипотека была оформлена по рыночной ставке.
Также есть и другие варианты – например, временно переехать к родственникам, сдать квартиру в аренду и получать за нее оплату, покрывающую хотя бы часть ипотечного платежа.
Обратите особое внимание на субсидии государства! Это, например, материнский капитал за рождение или усыновление ребенка.
Можно воспользоваться следующим вариантом – продать квартиру и вернуть вложенный первый взнос, которого может хватить на длительный период найма жилья. Если довести ситуацию до реализации квартиры банком, то можно остаться еще и с долгом даже после продажи жилья, так как с торгов недвижимость может уходить с большим дисконтом.
Изучить все вышеперечисленные варианты более детально можно здесь.
Пример. Женщина 35 лет, не в браке, есть двое детей и материнский капитал. Первоначальный взнос был за счет продажи пансионат за 2 миллиона рублей. К покупке трехкомнатной квартиры за 6 миллионов рублей привлекли в созаемщики ее родителей-пенсионеров, у которых еще не был реализовано право на налоговый вычет. Поскольку они недавно вышли на пенсию, то могли рассчитывать на возврат отчислений за последние 3 года, что покрывало максимально возможную сумму возврата в 260 000 рублей на каждого.
Сама клиентка также получила возврат налогов в размере 179 310 рублей и еще получит в последующий налоговый период более 80 тысяч в качестве доплаты к имущественному вычету. Все эти суммы были направлены на досрочное погашение долга, который сократился с 4 миллионов до 2,286 миллионов рублей.
Платеж семья оставила в прежнем размере – 74 282 рубля, чтобы быстрее выплатить кредит. В итоге срок кредита составит 4 года вместо 20 лет, а переплата 1,378 миллионов вместо исходных 13,828 миллионов рублей. С трети переплаты покупательница сможет дополнительно вернуть отчисления и получить сумму 59,7 тысяч рублей или оставить льготу на другую ипотеку.
Льготные программы ипотечного кредитования
До 2030 года в России действуют следующие льготные программы:
- Семейная ипотека;
- IT-ипотека;
- Сельская ипотека;
- Дальневосточная и Арктическая ипотека;
- ипотека для новых регионов РФ.
Имеется еще одна бессрочная программа – Военная ипотека.
Также некоторые программы можно комбинировать. Например, допустимо оформить Семейную-Военную ипотеку. Такой вариант подходит для военнослужащих, у которых есть минимум 1 ребенок.
Важно! С 23 декабря 2023 можно оформить только одну льготную программу, а Семейную ипотеку с 1 февраля 2026 года – только одну на семью. Военная ипотека не учитывается в единственности льготных, если она не совмещается с ними.
Изучить нюансы и условия каждой из программ можно здесь.
Как снизить ставку по ипотеке?
Для снижения ставки можно воспользоваться следующими способами:
- Покупать недвижимость через компанию «Этажи» – мы дарим скидку на процентную ставку от наших банков-партнеров.
- Рефинансировать уже имеющуюся ипотеку под низкий процент – это актуально уже сейчас, поскольку Центробанк снизил ключевую ставку до 15,5% годовых.
- Оплатить разовую комиссию банку за снижение ставки.
Об этих и других вариантах мы рассказали в другой статье.
Как получить налоговый вычет после покупки?
Налоговый вычет – еще один вариант сэкономить на ипотеке, вернув часть выплаченных средств.
Максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 260 тысяч рублей за недвижимость и 390 тысяч рублей за проценты банку.
Для получения налогового вычета необходимо собрать документы, о которых можно почитать в этой статье.
В ипотечном кредитовании много нюансов и тонкостей. А покупая свой новый дом, хочется избежать трудностей, поэтому мы советуем не тратить время и нервы, а сразу обратиться к специалистам компании «Этажи». Мы гарантируем безопасность сделки и полное сопровождение на каждом этапе.
Закажите бесплатную консультацию на сайте etagi.com.