Сегодня покупатели всё чаще выбирают квартиры в домах, построенных от 2 до 10 лет назад. Такие квартиры уже обладают рядом явных преимуществ: в них, как правило, сделан хороший ремонт, соседи закончили с шумными стройками, а инфраструктура района полноценно развита. Для многих это куда проще и удобнее, чем покупать новостройки «с нуля» и ждать времени, пока всё вокруг обживет и обустроится.
Большинство таких квартир ранее приобретались по ипотеке — то есть находятся в залоге у банка и часто ещё не полностью выплачены.
Покупка такой квартиры насколько привлекательна в бытовом плане, настолько же и рискованна. Ведь если не разобрать все юридические нюансы и не учесть специфику сделок с ипотекой и залогом, покупатель рискует столкнуться с серьёзными проблемами — вплоть до потери и жилья, и денег.
Почему покупка залоговой квартиры опаснее, чем покупка недвижимости на вторичном рынке?
Вся специфика таких сделок в том, что квартира находится в залоге у банка. Это значит, что до полного погашения кредита ни продавец, ни покупатель не могут свободно распоряжаться этой недвижимостью: переход права собственности невозможен, пока квартира не выведена из обременения.
Банки, как правило, не согласны просто так перевести ипотечный договор и залог на нового владельца — чаще всего требуется полное досрочное погашение кредита. И вот здесь начинаются проблемы: продавец получает от покупателя деньги, но если не погашает ипотеку в срок, квартира остаётся под обременением, а государственная регистрация права собственности покупателя может быть приостановлена.
В случае недобросовестных продавцов покупатель рискует потерять деньги и остаться без квартиры.
Ситуация из нашей практики: покупатели, которые ошиблись с выбором залоговой квартиры и столкнулись с мошенничеством
К нам обратились клиенты — уже фактически начавшие процедуру покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, — с просьбой помочь разобраться с серьёзной проблемой. После внесения крупного аванса и начала оформления перехода права собственности им было отказано в регистрации сделки.
Выяснилось, что продавец, получив от покупателей аванс в размере около 9,5 миллионов рублей (суммы равной залоговой стоимости квартиры), вывел эту недвижимость, заложенную ранее под кредит, из обременения банка, представил покупателю документы об этом. На первый взгляд — законченное дело, квартира освобождена от залога, документы в порядке.
Однако незадолго до регистрации прав собственности продавец оформил новый кредит с тем же объектом — взял ипотеку под залог этой же квартиры на сумму около 18-19 миллионов рублей. Полученные средства он использовал в личных целях, не уведомив ни покупателей, ни их представителей.
Эта ситуация — классический пример мошенничества с залоговой недвижимостью, когда недвижимый объект несколько раз используется для обеспечения разных кредитов, а добросовестный покупатель остаётся в подвешенном состоянии. И именно в этот момент клиенты решили обратиться к нам.
Выяснилось больше, чем казалось на первый взгляд
При дальнейшем анализе мы обнаружили, что данное лицо вело такую практику систематически — не впервые использовал подобные схемы с несколькими объектами и обманул значительное количество покупателей.
Суммарно таким образом он «заработал» порядка 100 миллионов рублей.
Другие пострадавшие пытались оспорить приостановки регистрации в Росреестре через суды, не понимая, в чём суть проблемы, и делали ошибки, не защищающие их интересы.
Проблемы и перспективы наших клиентов
После обращения в полицию возбудили уголовное дело, продавца квалифицировали как мошенника. Тем не менее, вернуть деньги будет крайне сложно:
- у мошенника масса кредиторов;
- реальные активы для взыскания гораздо меньше размера долгов;
Единственная надежда — будущее изъятие и реализация имущества должника, но учитывая количество пострадавших покупателей, компенсация не покроет размер средств, которые были ему переданы.
Какие способы обеспечения обязательств мы используем
В нашей практике были случаи, когда мы помогали клиентам защитить свои интересы следующим образом:
Встречный залог имущества продавца
Когда покупатель передаёт продавцу аванс для погашения ипотеки, мы оформляем встречное залоговое обязательство — например, на автомобиль продавца, оценённый в сумму, равнозначную авансу. Если продавец не выполнит свои обязательства, покупатель сможет реализовать это имущество и вернуть свои деньги.
Банковская гарантия
Ещё один надёжный инструмент — банковская гарантия, которая обеспечивает возврат средств покупателю в случае срыва сделки.
Залог на другой объект недвижимости
Если у продавца есть другая недвижимость, можно оформить залог на неё в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке.
Почему это важно
Без подобных мер покупатель остаётся незащищённым: он передаёт крупную сумму, а дальше полностью зависит от добросовестности продавца. Если продавец окажется мошенником — как в описанном выше случае — вернуть деньги будет практически невозможно.
Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем обращаться к юристам до совершения любых сделок с недвижимостью. Грамотная юридическая проверка и правильно выстроенная схема сделки — это единственный способ защитить свои деньги и нервы.
Наш подход — комплексная юридическая проверка и обеспечение безопасности сделки
Компания ЭЛаНа давно практикует всесторонний анализ объектов недвижимости и истории продавцов:
- Проверяем наличие и порядок снятия залога по данным Росреестра;
- Изучаем все зарегистрированные обременения, задолженности и наличие других кредитов с залогом того же объекта;
- Анализируем “судебный статус” продавца, его участие в судебных процессах и долговых обязательствах;
- Помогаем оформить обеспечительные меры: дополнительный залог, банковскую гарантию или оценку стоимости залогового имущества, например, автомобиля;
- Сопровождаем регистрацию прав на недвижимость вплоть до полного закрытия всех рисков.
Благодаря такому подходу сделки наших клиентов защищены от мошенничества и непредвиденных финансовых потерь.
Почему работать с ЭЛаНа выгодно?
С нами вы:
- Получаете профессиональную защиту на каждом этапе сделки;
- Избегаете риска приобретения квартиры с «подводными камнями»;
- Можете быть уверены, что все юридические аспекты отработаны и ваш договор надёжно защищает ваши права;
- Экономите время и средства, не сталкиваясь с затяжными судебными исками после покупки.
Любая сделка с недвижимостью, особенно если объект находится в залоговом обременении, требует серьёзного юридического сопровождения. Обращайтесь к профессионалам компании ЭЛаНа до подписания договора — чтобы ваша покупка была безопасной, прозрачной и защищённой от самых распространённых рисков.
+7 (965) 332-37-35
info.elana@yandex.com