С января 2026 года отменен мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков за строительные недочеты и несоблюдение сроков передачи квартир. Чтобы смягчить удар для отрасли, власти дали компаниям отсрочку по исполнению обязательств перед дольщиками до конца года. Урбан Медиа вместе с юристом Антоном Соколовым разбирался, как покупателям защитить свои права и стоит ли подписывать дополнительное соглашение в случае просрочки.
Когда нельзя взыскать неустойку с застройщика?
За нарушение договора долевого участия, например, несоблюдение сроков передачи квартиры, или допущенные строительные недочеты для застройщика предусмотрены:
- штраф в размере 5% от суммы, необходимой для устранения дефектов
- неустойка за количество дней просрочки или неудовлетворения требований по устранению недостатков (рассчитывается по формуле — 1/150 за каждый день просрочки Х ключевую ставку Х количество дней просрочки).
До конца 2025 года действовал мораторий на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков. Он устанавливался правительством как временная мера для поддержки строительной отрасли. С 1 января 2026 года мораторий отменен.
Директор департамента клиентских продаж и обслуживания сектора Запад компании «ФСК» Евгений Мартынов считает, что это правильный шаг: «Эта история не могла продолжаться бесконечно. И мы все, покупатели и продавцы, должны работать в одном правовом поле и в контроле». Он отмечает, что его мнение непопулярно в среде девелоперов, но рано или поздно отмена моратория должна была состояться, стоило к этому подготовиться. «Случилось — и хорошо», — заметил представитель застройщика.
Казалось бы, теперь дольщики смогут получить денежную компенсацию за не вовремя сданный дом или недостатки, обнаруженные при приемке квартиры. Однако застройщики получили отсрочку по исполнению обязательств перед покупателями до 31 декабря 2026 года.
Что означает отсрочка?
По требованиям, которые были заявлены покупателем новостройки до конца 2025 года (в виде претензии или иска в суд), может быть предоставлена отсрочка до конца 2026 года. Таким образом, все, что было предъявлено к застройщику за 2025 год, он может выполнить только в следующем 2027 году.
Напомним, мораторий на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков действовал несколько раз за последние годы:
- с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года
- с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года
- с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года.
Взыскать неустойку или штрафы за эти периоды нельзя. Запрет на начисление неустоек в период действия моратория распространяется и на обязательства, возникшие до его введения, если срок их исполнения приходится на период действия моратория. Например, застройщик должен был сдать дом к маю 2023 года по договору долевого участия, заключенному в январе 2022 года, когда мораторий еще не действовал. Но сорвал сроки сдачи дом, то есть не ввел его в эксплуатацию в мае 2023 года. В этот период уже действовал мораторий, поэтому требовать неустойку за просрочку нельзя.
Также важно помнить, что срок давности по взысканию неустойки с застройщика составляет три года. То есть в 2026 году дольщики могут взыскать неустойку за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, а также за период с 1 января 2026 года.
Права дольщиков: что изменилось после отмены моратория?
Во время моратория, который действовал до 31 декабря 2025 года, нельзя было взыскивать компенсацию за строительные недочеты, выявленные собственником квартиры, но еще не исправленные им. Однако это не лишало дольщика возможности потребовать деньги с застройщика, но только за реальные расходы, понесенные на устранение недостатков. Сейчас после отмены моратория у покупателя новостройки вновь появляется альтернатива — он может оценить допущенные нарушения и сразу идти в суд, чтобы потребовать компенсацию, не занимаясь починкой самостоятельно.
Как видим, призвать к ответственности застройщика за ненадлежащее качество квартиры можно было и в период действия моратория. Но после его отмены расширились возможности у дольщиков. Поэтому если дом все-таки сдан, но собственник квартиры обнаружил недостатки (недоделки, брак), он может:
- требовать от застройщика устранить недостатки
- устранить недостатки самостоятельно и после этого потребовать от застройщика возместить расходы (предварительно проведя экспертизу)
- обратиться в суд с иском, чтобы застройщика обязали устранить нарушения
- взыскать с застройщика ожидаемые расходы (их предельный размер устанавливается законом и договором и подтверждается экспертизой), а затем самостоятельно устранить недостатки.
Во всех случаях необходимо зафиксировать все имеющиеся дефекты в акте приемки квартиры или отдельном документе, подкрепив их фото- и видеодоказательствами, а также сохранять все чеки и договоры, если уже начали устранять недочеты.
Антон Соколов, гендиректор юридической компании «Мое решение»:
— Помним про гарантийный срок. В случае обнаружения недостатков строительства после подписания акта приема-передачи квартиры, дольщик вправе обращаться к застройщику. Те, кто получил квартиру по акту приема-передачи до сентября 2024 года и после февраля 2026 года, могут обращаться к застройщику в течение гарантийного периода сроком пять лет. Для тех, кто получил квартиру после сентября 2024 года, гарантия сохраняется три года. Если покупатель приобрел квартиру по договору-купли продажи у застройщика, согласно гражданскому законодательству и Закону РФ «О защите прав потребителей», срок гарантии составляет только два года.
Стоит ли подписывать дополнительные соглашения при переносе сроков сдачи дома?
Когда застройщик задерживает сдачу дома, он, как правило, уведомляет об этом участников долевого строительства и предлагает подписать дополнительные соглашения о переносе срока передачи квартиры. По словам Антона Соколова, все чаще за юридическими консультациями стали обращаться те, кто попадает в такую ситуацию и задается вопросом: стоит ли подписывать такое допсоглашение?
Антон Соколов, гендиректор юридической компании «Мое решение»:
— Подписывать или нет допсоглашение о переносе срока передачи квартиры на более позднее время, решает сам дольщик. Уведомление о переносе срока от застройщика носит информационный характер и не меняет условий договора долевого участия (ДДУ), в отличие от допсоглашения.
Важно помнить: при просрочке покупатель имеет право взыскать неустойку, которая начисляется со дня, следующего за датой, которая обозначена в договоре для подписания акта приема-передачи. Подписав допсоглашение, участник долевого строительства потеряет право на взыскание с застройщика неустойки за задержку передачи жилья (за период между первоначальной датой передачи квартиры и новой, установленной в допсоглашении). Также дольщик не может расторгнуть договор долевого участия. А такое право у него появляется, если срок передачи квартиры нарушен на два месяца.
Отказ от подписания допсоглашения не влечет никаких санкций. Например, не стоит бояться, что квартиру передадут другому, там не сделают ремонт, не заключат договор управления или применят к вам какие-то штрафы или повышенные коэффициенты.
В случае, если дольщик не подписывает допсоглашение:
- он может ждать окончания строительства и взыскать неустойку за просрочку сдачи дома
- через два месяца после сдачи дома расторгнуть договор и вернуть свои деньги со счета эскроу. Расторжение обычно невыгодно из-за роста стоимости жилья, ведь проценты на эти средства не начисляются.
Стоит иметь в виду, что в ряде случаев подписание допсоглашения о переносе сроков может быть выгодным для покупателей. Например, застройщик предлагает хорошую компенсацию: бонусы, спецпредложения на парковочное место, оплату техники, которая превышает размер неустойки. Также подписание соглашения желательно, если есть данные о возможном банкротстве застройщика. Это позволит получить квартиру, пусть и позже, но достроенную другим застройщиком.
На фоне новостей о том, что крупный федеральный девелопер «Самолет» обратился к правительству с просьбой предоставить 50 млрд рублей кредита на льготных условиях для выполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, покупатели опасаются еще больших просрочек и задумываются о надежности и устойчивости компаний-застройщиков.
В каждом конкретном случае ситуация индивидуальна, стоит проверять застройщика на признаки банкротства. Но если никаких оснований предполагать такие риски нет, можно дождаться окончания строительства.
Кроме того, уже сейчас дольщики имеют право предъявлять претензии и обращаться с иском в суд, не дожидаясь окончания 2026 года, если в 2025 году ими не направлялись требования к застройщику. Отсрочка до 31 декабря 2026 года действует только по уже заявленным требованиям, разъясняет юрист Антон Соколов.
Инструкция по взысканию неустойки с застройщика
Что делать, чтобы взыскать неустойку и штраф за нарушение сроков передачи квартиры?
- Рассчитать сумму неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры, указанных в договоре долевого участия.
- Направить застройщику претензию о том, что допущена просрочка на определенное количество дней, с требованием выплатить неустойку и передать квартиру.
- Подать иск в суд, если застройщик добровольно не платит.
Что делать, чтобы взыскать неустойку и штраф за строительные недочеты?
- Провести экспертизу.
- Составить претензию с просьбой устранить строительные дефекты либо выплатить деньги на необходимый ремонт, указав сумму, необходимую на проведение работ.
- Обратиться с исковым заявлением в суд. Неустойка в иске рассчитывается с 11-го дня после получения застройщиком претензии.
Что делать, если застройщик прислал уведомление о переносе сроков сдачи дома?
- Проверить условия договора долевого участия и сроки передачи объекта по нему.
- Рассчитать период и возможный размер неустойки.
- Сравнить, что выгоднее: неустойка или предложение от застройщика, в случае если хотите согласиться на перенос сроков.
- Оценить финансовую ситуацию застройщика. Если начата процедура банкротства, можно вернуть деньги с эскроу-счета либо подписать допсоглашение. В такой ситуации допсоглашение кажется более разумным, так как достраивать дом будет другой застройщик, который пусть и с задержкой, но закончит строительство и передаст квартиру покупателю.
- Подписать соглашение, если предложение застройщика более выгодно, чем взыскание неустойки, и зарегистрировать его в Росреестре.
- Не подписывать допсоглашение, если неустойка выгоднее.