Что такое сервисные апартаменты и почему в них стоит инвестировать
Переориентация основного потока туристов на отечественный рынок стимулирует развитие внутрироссийских туристических маршрутов и связанную с ними индустрию.
«Развитие туризма — долгосрочный приоритет РФ, по поручению президента РФ реализуется нацпроект, его цель — увеличение доли туризма в ВВП до 5% и рост туристических поездок с текущих 90 млн до 140 млн к 2030 году»,— отметил Министр экономического развития РФ Максим Решетников.
Число гостиничных номеров, по оценкам Минэкономразвития России, к 2030 году должно вырасти более чем на 40%, будет введено (построено, переоборудовано или легализовано) 238 тыс. новых гостиничных номеров.
Апарт-отели — самый динамично растущий сегмент туристического жилья. Апарт-отели в России уже перестали быть экзотикой и превратились в полноценный сегмент рынка размещения, который конкурирует с классическими гостиницами и краткосрочной арендой. По данным консалтинговой компании NF, на сегодняшний день наибольшую долю рынка апартаментов – 67% – составляют сервисные апартаменты; до 20% - несервисные; 12% - рекреационные.
Внутренний туризм развивается, поэтому сервисные апартаменты привлекают всё больше внимания инвесторов, в том числе и начинающих.
Что такое сервисные апартаменты
Это один из типов апартаментов — недвижимости, которая юридически относится к нежилому фонду, а по функциям ориентирована на постоянное или временное проживание. Сервисные апартаменты могут сдаваться в краткосрочную и долгосрочную аренду. Обычно в таких комплексах есть вся инфраструктура, которую предлагают и жилые комплексы, и гостиницы: магазины, рестораны, фитнес-залы, зоны для работы и отдыха, прачечные, детские комнаты. Обычно к управлению такими проектами девелоперы привлекают известных отельных операторов.
Основная масса покупателей недвижимости в Крыму ориентирована на покупку недвижимости для перепродажи или для получения дохода от сдачи в аренду. Сегодня разберём нюансы покупки апартаментов для арендного бизнеса.
Если кратко, то есть два вида управления сервисными апартаментами:
⚜️застройщик создаёт свою УК
⚜️застройщик привлекает отельного оператора.
В чём разница?
На первый взгляд ни в чём. И там и там полный набор курортной инфраструктуры (спа, салоны, рестораны, бассейны, фитнес и т.д., консьерж-сервис) на территории и сервис для управления арендой и обслуживанием недвижимости. Но, дьявол, как всегда, в деталях.
- Главные недостатки комплексов с собственной УК:
- Вы покупаете голый бетон. Ремонтом и упаковкой номера занимаетесь в меру своих сил и фантазии.
- Нет котлового метода. Купил с видом на море и высокий этаж - доход есть. Хватило денег только на нижний этаж с видом в опорную стену- ждёшь своей очереди после сдачи ликвидных лотов.
- УК не занимается рекламой в полном объеме. Максимум недорогие или бесплатные площадки. Нет своей клиентской базы.
- Нестабильная прибыль. То пусто, то густо.
Главных недостатков управления отельным оператором:
- Договор с штрафными санкциями при перепродаже раньше определённого срока. Как правило это 10-15 лет. Часто в значительном размере.
- Жёсткие требования к использованию номера в личных целях. Обычно две-три недели в год. Чаще всего 1 неделя летом, 1 неделя не в сезон.
Если тезисно, то по основным различиям всё. Но, есть нюансы в каждом конкретном случае. В случае УК от разных застройщиков - разное качество УК. В зависимости от политики и масштаба застройщика. В случае с отельным оператором - условия договора.
Есть и УК с серьезным подходом, практически не уступающем отельерам. Есть и отельеры, у которых отдельный корпус строится с возможность купить лот без отельного управления и пользоваться в им по своему усмотрению.
И в первом и во втором случае важно учитывать конкурентную среду и попадание концепции комплекса в локацию.
