Стоит ли покупать квартиру в Москве в 2026 году? Как распорядиться своими активами? Какие риски есть в 2026 году в сфере недвижимости? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответил на самые разные вопросы подписчиков.
Ответы на вопросы
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Купил квартиру в Nagatino i-Land 3-я очередь два года назад. Застройщик Эталон за это время не закончил даже фундаментальные работы. Что можно с этим сделать?
На данный момент проект убран с сайта застройщика, а официальные запросы получают формальные отписки. Согласно документам, значительная часть бюджета уже израсходована, но физический прогресс минимален.
Официальный ответ застройщика сводится к техническим сложностям: при устройстве фундаментов были зафиксированы превышающие нормативы отклонения в расположении свай из-за сложных инженерно-геологических условий. Это потребовало дополнительных исследований. Новый план предусматривает ввод в эксплуатацию во II квартале 2027 года с передачей ключей до 31 декабря 2027 года. Работы не останавливаются, но их порядок изменен: сначала будет возводиться автостоянка, и только в течение последующих 6 месяцев начнется устройство фундаментов жилых корпусов.
Исходя из текущей стадии и опыта рынка, заявленный 2027 год выглядит нереалистичным. Более вероятный срок сдачи — конец 2028 года, что означает задержку примерно на полтора-два года относительно первоначальных обязательств. Однако это не означает, что нужно срочно продавать квартиру, особенно если она куплена по льготной ипотеке, которую нежелательно терять. Важно, что с 1 января 2026 года действующий мораторий на неустойку (штрафы за просрочку) будет отменен. Поскольку квартиры в проекте были достаточно дорогими, покупатели могут рассчитывать на существенную компенсацию за нарушение сроков.
Аналогичные технические сложности, приводящие к сдвигу графика на полгода-год, наблюдаются и в других проектах, например, в ЖК «Сitizen».
Как выбрать самую дешевую, но ликвидную студию в новостройке в пределах МКАД?
Поиск самого дешевого объекта часто приводит к покупке недвижимости с самой низкой ликвидностью. При выборе стоит ориентироваться не на минимальную цену, а на баланс стоимости и инвестиционной привлекательности.
В качестве варианта для личного проживания или первой покупки можно рассмотреть студию или однокомнатную квартиру в ЖК «Мираполис». Это проект с хорошей транспортной доступностью (близость к ВДНХ, Ростокино), неплохой локацией и визуально качественной архитектурой. Стоимость студии здесь начинается от 10 млн ₽ (без отделки).
Также два этажа в этом проекте два этажа выделено под Smarent Home, в основе которой лежит баланс интересов покупателя недвижимости, застройщика и будущего жильца.
Если же цель — найти максимально доступное жилье именно внутри МКАД, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Например, в районе Солнцево (не Новая Москва, а сложившийся район с инфраструктурой и хорошей экологией благодаря Мещерскому лесопарку) можно найти студию с отделкой в пределах 9-10 млн ₽. Альтернативой может стать покупка недорогой квартиры в «бетоне» на вторичном рынке с последующим самостоятельным ремонтом.
Есть 4 млн ₽ для инвестиций в новостройку. Стоит ли рассматривать проекты «Самолета», например, «Эко Бунино»?
Нет, в текущей ситуации девелопер «Самолет» — один из самых рискованных вариантов для инвестиций, независимо от целей (перепродажа, аренда). Причины: хронические нарушения сроков, низкое качество строительства и высокая неопределенность относительно достройки некоторых объектов и передачи их другим застройщикам. Покупая квартиру в строящемся доме, вы в первую очередь покупаете доверие к девелоперу, которое в данном случае подорвано.
Даже без учета проблем застройщика «Самолет», проект «Эко Бунино» не выглядит привлекательным для инвестиций. Будущая станция метро «Сосенки» будет находиться в 25-30 минутах пешком, что добавит удобства, но не окажет существенного влияния на стоимость. Основная проблема — ценовой дисбаланс: застройщик продает квартиры без отделки по цене около 8 млн ₽, в то время как на рынке переуступок аналогичные объекты с меблировкой предлагаются за те же деньги. Это указывает на завышенную первоначальную стоимость и отсутствие потенциала для краткосрочного роста.
В качестве альтернативы для инвестиций с первоначальным взносом около 4 млн ₽ можно рассмотреть более ликвидные проекты, например, в «Саларьево Парк». Использование ипотечного «плеча» позволит приобрести объект с лучшими перспективами для последующей сдачи в аренду.
Подходит ли ЖК «Новые Ватутинки» для покупки под инвестиции?
Студии в подобных проектах на начальном этапе, без готовой транспортной инфраструктуры, сегодня предлагаются по завышенным ценам (8-8.5 млн ₽). Хотя открытие метро в будущем и приведет к росту стоимости, покупка за кэш без использования ипотеки будет менее выгодной, чем размещение тех же средств на депозите. Рынок уже оценил подобные перспективы, и сверхдоходных возможностей, как 5-7 лет назад, здесь больше нет.
Как считается просрочка по новостройке – по сроку ввода в эксплуатацию или по дате выдачи ключей?
Юридически значимым сроком является дата передачи ключей дольщику, указанная в договоре ДДУ. Именно от нее ведется расчет неустойки в случае задержки. Дата ввода дома в эксплуатацию, которую часто называют в офисе продаж, не является основанием для предъявления финансовых претензий по просрочке.
Какие варианты в новостройках Подмосковья в направлении Химки-Красногорск подойдут для IT-ипотеки с бюджетом до 10 млн ₽?
Для этой цели хорошо подходит ЖК «Level Лесной». Его преимущества — развитая инфраструктура, относительная близость к Москве и станция метро, а также современная архитектура. Студия здесь стоит около 10 млн ₽, что при первоначальном взносе 20-30% позволяет использовать льготную IT-ипотеку. Объект обладает хорошим арендным потенциалом. Альтернативой могут стать проекты «Страна Парковая» в Мытищах или ЖК «Тетрис», где также можно найти предложения в заданном бюджете в IT-ипотеку.
Что купить в обычную ипотеку до 10 млн ₽ с минимальным ПВ в Москве или МО с готовой отделкой и ключами 2026-2027 год?
Выбор зависит от финансовой задачи. Новостройки предоставляют доступ к льготным ипотечным программам (актуальным до 2030 года) и имеют больший потенциал ценового роста благодаря планомерному повышению стоимости квадратного метра застройщиком. Вторичный рынок интересен, когда нужен готовый ремонт высокого класса или при покупке элитного жилья. В ситуации, когда ставки по рыночной ипотеке снизятся до 10-12%, более выгодными могут стать переуступки прав требований.
Для этой цели лучше рассматривать готовые квартиры с отделкой, которые можно сразу сдавать, частично покрывая ипотечный платеж. Хорошим решением могут стать апартаменты в ЖК «Измайловский парк» (от 9 млн ₽). Локация у метро обеспечивает стабильный спрос на аренду.
Коммерция или квартира для сдачи до 10 млн ₽?
Однозначно квартира. Инвестиции в коммерческую недвижимость (офисы, торговые помещения) оправданы при значительно больших бюджетах (от 30-50 млн ₽). При сумме до 10 млн ₽ вы столкнетесь с высокими рисками, низкой ликвидностью и необходимостью вести дополнительную бухгалтерию (ИП, налоги), что делает такие вложения нецелесообразными.
Стоит ли покупать квартиру в ЖК «Код Сокольники» для личного проживания?
Проект расположен в хорошей локации с видовыми квартирами. Основной риск связан с новым застройщиком «Новая Эра» (совместное предприятие «Аквелон» и РЖД), чье окончательное качество еще неизвестно. Если вам подходит срок сдачи (первые корпуса — 2030 год) и необходима субсидированная ставка на первые годы, вариант можно рассмотреть. Однако для личного проживания в этом районе более предпочтительным выглядит ЖК «Stone Сокольники» из-за более ранних сроков сдачи, проверенного девелопера и сформированной среды.
Как выбрать район и ЖК для переезда в Москву семьей с тремя детьми? Есть семейная ипотека, маткапитал, ПВ 2-3 миллиона ₽. Офис – либо в Сити, либо на Войковской
При переезде с бюджетом 2-3 млн ₽ на взнос и использованием семейной ипотеки с материнским капиталом есть два пути. Первый — инвестиционно-арендный: купить в ипотеку небольшую квартиру в Москве, сдавать ее и на эти средства арендовать для семьи просторное жилье в удобном районе. Второй — купить для проживания. В данном бюджете стоит смотреть Подмосковье у станций МЦД. Одним из оптимальных вариантов может стать, например, трехкомнатная квартира в ЖК «Яуза Парк» от ПИК у станции Мытищи, откуда удобно добираться до Войковской или Москва-Сити.
Что выбрать для инвестиций: Среда на Лобачевского или Обручева, 27? Капитал 12 млн и семейная ипотека. Формат: евро-3 или евро-2.
Для инвестиций с использованием семейной ипотеки предпочтительнее «Среда на Лобачевского». Проект предлагает лучшее соотношение цены и метража, является частью масштабного развития территории с метро и МЦД, а застройщик часто предоставляет субсидированные ставки. «Обручева, 27» — это выбор для тех, кто готов платить премию за новый дом в уже сложившейся локации и не торопится с переездом.
Есть три студии от ПИК под аренду в семейную ипотеку (одна на аренде, вторая «на ключах», третья достроится в 2029 году. Какую стратегию выбрать дальше, когда их лучше продать?
Рациональная стратегия: продать готовую квартиру «на ключах», чтобы зафиксировать прибыль на текущем высоком рынке студий и реинвестировать в более ликвидный формат. Квартиру, уже приносящую арендный доход, стоит оставить для покрытия ипотечных платежей. Объект со сдачей в 2029 году пока целесообразно оставить в портфеле.
Стоит ли продавать студию в ЖК «Парксайд» и покупать евро-2 до 20 млн ₽?
Да, это правильное решение. Проект имеет спорную локацию и переизбыток студий, что формирует значительный разрыв между ценами застройщика и реальной рыночной стоимостью. Продажа даже по рыночной цене (около 9-10 млн ₽) будет удачей. Вырученные средства можно направить на покупку более ликвидной квартиры с использованием субсидированных программ от других девелоперов.
Продал квартиру в ЖК Хедлайнер, хочу переложиться на новый объект. Деньги пока на депозите, оставил только на первоначальный взнос. На руках 21 млн ₽ + могу добавить. Что посоветуете?
При таком бюджете для инвестиций стоит рассмотреть коммерческую недвижимость, а именно офисные помещения. На текущем рынке есть интересные предложения. Например, в Jenga (Щукинский район) можно найти офисы по цене около 200 тыс. ₽ за м². Это хорошее предложение, учитывая активную застройку жилья в локации при дефиците качественных офисных пространств. При вашем бюджете можно приобрести помещение площадью около 70 м².
В качестве альтернативы можно рассмотреть апартаменты в проектах бизнес-класса, где застройщики проводят распродажи. Например, в Voxhall от Эталона ранее были предложения готовых лотов площадью около 60 м² за 25 млн ₽ с ключами в мае. Такие варианты также могут представлять инвестиционный интерес.
Как правильно поступить при переезде в Москву: продать однокомнатную квартиру в Калининграде, сдавать квартиру и снимать без доплат, копить сбережения или найти выгодную рассрочку?
Если цель — покупка квартиры для личного проживания в Москве, наиболее рациональной стратегией будет продажа недвижимости в Калининграде и использование вырученных средств как первоначального взноса по субсидированной ипотеке от застройщика. Сейчас многие девелоперы предлагают ставки 5% на первые 2-3 года. С вашим капиталом можно подобрать качественную трехкомнатную квартиру в хорошем районе, например, в проектах «Среда на Лобачевского» или «Среда на Кутузовском», в бюджетном коридоре до 30 млн ₽.
Различные вопросы могут появиться у тех, кто решил приобрести недвижимость для себя или инвестиции. В Smarent опытные брокеры помогут определиться с выбором объекта или расскажут, как приобрести первую квартиру.
Как лучше поступить с квартирой в долгострое ЖК «Терлецкий парк» после получения права собственности? Хотим продать и купить жилье для себя.
Любую квартиру, полученную после долгого ожидания в проблемном проекте, рекомендуется продавать. В вашем случае, чтобы повысить ликвидность и стоимость, можно выполнить недорогой косметический ремонт эконом-класса (ориентировочная стоимость 50-70 тыс. ₽ за м²). Это позволит выставить объект по более высокой цене (около 400 тыс. ₽ за м²) и ускорить продажу. Важно найти недорогого, но проверенного подрядчика для таких работ.
С продажей объекта недвижимости могут помочь специалисты компании Smarent, которые оценят стоимость объекта, подготовят его к продаже и будут сопровождать всю сделку от начала до конца.
Есть материнский капитал и выплата на третьего ребенка. Стоит ли продавать имеющуюся квартиру в Новом Пушкино для реинвестирования?
Да, это верная стратегия. Цель — приумножить капитал для детей. Разумнее продать текущий актив (квартиру в Пушкино) и реинвестировать общую сумму в более ликвидный и перспективный объект в Москве. На эти средства, включая маткапитал, можно приобрести, например, однокомнатную квартиру в проекте бизнес-класса от «ПИК» с отделкой у метро, используя субсидированные ставки от застройщика. Это улучшит качество актива и его потенциал роста.
Бюджет 30-35 млн ₽ на инвестицию под аренду с последующей передачей детям. Нужна евродвушка в сегменте бизнес/премиум с видом на воду и арендой около 200 тыс. ₽ в месяц. Смотрел «Эру», «Foriver». Что посоветуете?
«Эра»— хороший проект, но его арендный потенциал для двухкомнатных квартир редко превышает 150 тыс. ₽ в месяц. Для ваших целей лучше рассмотреть другие варианты. Например, в «Ривер Парк Кутузовский» можно найти видовые квартиры площадью около 43 м² по цене до 35 млн ₽. Локация у «Москва-Сити» обеспечивает стабильный спрос на дорогую аренду, и ставка в 200 тыс. ₽ в месяц здесь достижима. Также можно обратить внимание на проект «Primavera», который соответствует запросу по классу и локации.
Стоит ли продавать хрущевку в регионе с рыночной ценой 3,5 – 4 млн ₽, чтобы купить недвижимость в Москве в семейную ипотеку под аренду?
Да, это правильная стратегия. Продажа квартиры в регионе (ориентировочно за 3.5-4 млн ₽) и использование этих средств как первоначального взноса по семейной ипотеке позволит сформировать бюджет около 16 млн ₽. На эти деньги в Москве можно приобрести ликвидный объект для последующей сдачи в аренду.
Хорошим вариантом может стать однокомнатная квартира в проекте «Строгино 360» от ПИК. Этот проект интересен перспективой появления новой станции метро и улучшения транспортной доступности. Стоит выбирать лот с готовой отделкой. Сейчас застройщик может предлагать более привлекательные цены в связи с корректировкой рыночного спроса.
Что купить на 15 млн ₽ для дочери недалеко от центра?
Для такой задачи подходит первый актив в виде апартаментов или квартиры в районе с хорошей транспортной доступностью. Оптимальным вариантом может стать «Метрополия». В этом проекте можно найти готовую студию с ремонтом и меблировкой примерно за 18 млн ₽. Район продолжает развиваться, есть доступ к МЦК и метро. Это не самый престижный, но практичный и ликвидный выбор для первого актива близко к центру.
Что делать с квартирой в ЖК «Primavera» (ключи в феврале)? Покупали для проживания сына при поступлении в университет в 2029 году. Что можно сделать в ближайшие два года?
Квартиру в «Примавере» продавать не стоит. Это качественный проект, и такой актив следует сохранить. Для увеличения его стоимости и арендного дохода необходим правильный, соответствующий классу дома ремонт. Вложения в качественную отделку (ориентировочно 150-200 тыс. ₽ за м²) окупятся за счет роста стоимости самой недвижимости и возможности сдавать ее по повышенной ставке (от 150 тыс. ₽ в месяц). Для сына это будет сформированный качественный актив на будущее.
При этом, если владелец не хочет или не может заниматься сдачей квартиры, эту задачу можно передать компании Smarent. Благодаря грамотному управлению объектами недвижимости владелец сможет получать арендный доход без лишних проблем.
ЖК «Алия» или «Примавера» для инвестиций? Стоит ли искать переуступку?
Оба проекта не являются суперинвестиционными с потенциалом сверхвысокого роста. Ожидаемый прирост стоимости будет примерно на уровне среднего рынка — около 0.5% в месяц (6-7% годовых). Если у вас уже есть активы в этих ЖК, спешить с продажей не нужно. Для новой покупки предпочтительнее искать предложения на вторичном рынке или переуступки, где цена может быть ниже, чем у застройщика. Использование льготных программ может улучшить расчет, но в целом это инвестиции для сохранения капитала, а не для спекулятивной прибыли.
Насколько реально продать сгоревшую квартиру от «Самолета» и во что реинвестировать 8 млн ₽ (5 млн есть, еще 2-3 надеюсь получить за продажу)?
Продать такую квартиру реально. Она будет оцениваться и продаваться как объект в состоянии «бетон», то есть потребует полного восстановления. После продажи, имея около 8 млн ₽, рациональнее всего купить готовую квартиру на вторичном рынке с ремонтом и мебелью, чтобы сразу начать получать арендный доход.
Например, можно рассмотреть студию площадью 30 м² с ремонтом в хорошем доме в ЖК «D1» у метро «Дмитровская» стоимостью около 13 млн ₽. При первоначальном взносе 8 млн ₽ и рыночной ипотеке ежемесячный платеж составит около 73 тыс. ₽, что может быть покрыто арендной ставкой (примерно 75 тыс. ₽). Со временем ипотеку можно рефинансировать на более выгодных условиях. Это будет шагом от проблемного актива к ликвидному.
Реально ли сдать мини-отель в Санкт-Петербурге (200 м², 9 комнат) за 200 тыс. ₽ в месяц или лучше продать?
Получить такую арендную ставку (1 тыс. ₽ за м²) для объекта с общей кухней и санузлами — сложная задача. Подобная планировка (напоминающая общагу) имеет низкую ликвидность и ограниченный круг арендаторов или покупателей.
Наиболее разумной стратегией выглядит продажа объекта «как есть», возможно, с дисконтом, чтобы избавиться от неэффективного актива. Альтернатива — капитальная реконструкция с разделением на отдельные студии с санузлами, что потребует значительных вложений, но резко повысит ликвидность и стоимость. Однако это рискованный проект, ответственность за который инвестор берет на себя.
Стоит ли инвестировать в недвижимость на Черноморском побережье для заработка от 15% годовых?
Нет, не стоит, особенно если у вас нет глубокой экспертизы по каждому конкретному городу и застройщику. Ожидание гарантированного дохода выше среднерыночного (15%+) при цели «сохранения средств» — это противоречие. На региональных рынках высоки риски столкнуться с бумажной доходностью, которая не реализуется при реальной продаже из-за низкой ликвидности. Без специальных знаний такие инвестиции с большой вероятностью приведут к потере денег.