Законопроект, призванный уравнять в правах дольщиков и инвесторов в жилье, отклонили в первом чтении. Казалось бы, техническая правка Налогового кодекса. Но изучив документы и заключения комитетов, можно увидеть парадокс: чтобы отменить старую льготу, понадобилось несколько месяцев. Чтобы расширить ее — два с половиной года не хватило.
В мае 2023 года депутаты внесли в Думу, казалось бы, логичное предложение. На тот момент в Налоговом кодексе существовала норма, освобождающая от НДС застройщиков, работающих по 214-ФЗ (долевое строительство). Но те же самые компании, выполняющие те же самые работы по возведению жилья, но по договорам инвестирования (44-ФЗ), платили налог в полном объеме.
«Разный подход к налогообложению застройщиков с аналогичными по форме и значимости видам деятельности недопустим», — черным по белому говорилось в пояснительной записке.
Логика разработчиков была железобетонной: почему форма договора решает, быть налогу или нет, если дом один и тот же?
Но пока законопроект пылился в коридорах, налоговый ландшафт изменился до неузнаваемости. И эти же изменения сыграли против него.
В июле 2023 года льготу ужесточили: из-под освобождения вывели апартаменты. В августе 2024 года — снова расширили, но с другой стороны: подрядчиков, строящих частные дома с эскроу, от НДС освободили. А вот инвестиционные договоры так и остались в серой зоне.
К тому моменту, когда инициативу наконец вынесли на рассмотрение, у чиновников уже накопилась усталость от «налоговой благотворительности».
Комитет по бюджету и налогам вынес вердикт, который разрушил конструкцию авторов одним абзацем: того вида договора, который они хотят освободить от налогов, в природе российского права просто не существует.
«В российском законодательстве не определен такой вид договора, как договор об инвестировании в строительство жилых домов, жилых помещений… В упомянутом авторами 44-ФЗ не содержится положений, касающихся заключения таких договоров», — сухо констатировали парламентарии.
Иными словами, депутаты пытались внести правку в статью 149 НК РФ, опираясь на понятие, которого нет ни в Жилищном, ни в Градостроительном, ни даже в самом «инвестиционном» законе № 44-ФЗ.
Но главный аргумент крылся не в юридической технике, а в экономике и справедливости.
В правительстве и комитете задались вопросом: а снизятся ли цены на квартиры для населения, если льготу дать? И сами себе ответили: нет, не гарантировано. А вот бюджет деньги потеряет гарантированно.
«Принятие законопроекта приведет к выпадающим доходам федерального бюджета, размер и источники компенсации которых не определены», — указано в заключении.
И тут возникает развилка, о которой в самом законопроекте не говорилось ни слова.
Изначально льготу по НДС давали застройщикам не «просто так», а в обмен на безопасность. Договоры долевого участия жестко регулируются, проходят регистрацию, а с недавних пор сопровождаются эскроу-счетами. Это защита для граждан. Инвестиционные же договоры, на которые хотели распространить послабление, такой степени защиты не имеют.
Что в сухом остатке?
Попытка пристегнуть инвестдоговоры к налоговой льготе провалилась из-за того, что юристы не смогли найти их в правовом поле. Инициатива, внесенная с благой целью устранения дискриминации, наткнулась на стену: сначала закон должен определить, что это за зверь — «инвестирование в жилье», и только потом налоговый кодекс может решать, кормить этого зверя льготами или нет.
P.S. Ровно месяц назад, в середине января 2026 года, Конституционный суд уже указал законодателям на пробел в налоговом законодательстве, обязав их уточнить правила расчета НДФЛ при мене недвижимости. Пробел с инвестиционными договорами пока остается в тени.
А что думаете вы?
В этой истории столкнулись интересы бизнеса, фискальная логика и юридическая чистота норм.
- Как вы считаете, справедливо ли, что дольщики и инвесторы находятся в разных налоговых режимах, строя одни и те же объекты?
- Стоило ли принять «сырой» закон ради снижения издержек застройщиков, даже если они не гарантируют удешевления квартир?
- Или бюджет и четкость права важнее, чем устранение «несправедливости» форм договора?
Поделитесь своим мнением в комментариях. Сталкивались ли вы лично с ситуациями, где форма договора по недвижимости влияла на налоги или риски?