В конце января РБК опубликовал цифры, от которых у многих опустились руки. Чтобы купить обычную «двушку» на вторичке в Москве с рыночной ставкой 20,5%, семья должна приносить в банк справку с зарплатой 523,9 тысячи рублей в месяц. Это не космический корабль, не пентхаус на Патриках — это рядовая квартира 55 квадратов за 22,6 млн рублей .
Для сравнения: в Волгограде та же история обойдется в 123,6 тыс. Межрегиональный разрыв достиг максимума за всю историю наблюдений.
Но давайте честно. Когда мы говорим об ипотеке, мы редко смотрим на «рынку». Мы смотрим на себя, на своих клиентов, на знакомых. И здесь начинается территория абсолютной фантастики.
Аналитики подсчитали: чтобы накопить на «однушку» в Москве без ипотеки, откладывая абсолютно ВСЁ, что ты зарабатываешь, не тратя на еду, коммуналку, транспорт и одежду, потребуется 155 зарплат. Это 13 лет абсолютного аскетизма. Ни съездить в отпуск, ни купить куртку на зиму, ни отметить Новый год .
Конечно, никто так не делает. Но сам факт того, что математика привела нас к этому «экватору нищеты», говорит о состоянии рынка красноречиво.
Когда мы обсуждаем кризисы, нам часто говорят: «В 90-е было хуже». Давайте проверим эту гипотезу.
1997 год. Именно тогда, 24 июня, Госдума приняла закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Рынка, по сути, не существовало. В Екатеринбурге — одном из передовых регионов — в 2000 году зарегистрировали всего 88 ипотечных сделок. Сегодня это число уходит за сотни тысяч.
Какими были условия? Ставка — 36% годовых в валюте. Первый взнос — **от 40%. Срок — 3-5 лет максимум. При этом само слово «ипотека» вызывало у риелторов аллергию: они отказывались брать авансы, если в сделке участвовал банк. Это считалось «чем-то левым», ненадежным, почти мошенническим .
Но вот парадокс. Несмотря на дикие 36% годовых, люди брали. Почему? Потому что квартира стоила иначе. Соотношение цены и дохода было другим. Сейчас мы платим не столько за ставку, сколько за разогнанный до небес «квадрат».
2007-й: время надежд
Перемотаем на 10 лет вперед. 2007 год. Питер, Москва, Екатеринбург — ипотечный бум. Ставки падают. АИЖК рапортует: минимальная ставка теперь 10,75%, первый взнос — 10%.
Помните этот момент? Казалось, еще немного — и ипотека станет коммуналкой: доступной, скучной, рутинной. В правительстве обсуждали план: к 2008 году опустить ставку до 10%, а там и до 8% рукой подать . Национальный проект «Доступное жилье» работал на полную мощность.
Но мы знаем, что случилось дальше. 2008-й, 2014-й, 2020-й, 2022-й... Каждый кризис отбрасывал рынок назад, а цены на квартиры при этом упорно ползли вверх. Доступность жилья, о которой так красиво говорили в нулевых, так и осталась статистической абстракцией.
2026 год: Москва как отдельная галактика
Вернемся в сегодня. Данные РБК показывают интересный тренд: если прогноз Минфина сбудется и ставка к концу года продолжит падать, средняя «температура по больнице» немного выровняется .
В 13 из 16 городов-миллионников для покупки «однушки» будет достаточно зарплаты менее 100 тысяч рублей. В Волгограде — вообще 63,1 тыс., в Челябинске — 64,9 тыс., в Воронеже — 68,6 тыс.
Но Москва и Питер живут в другой реальности. Даже при оптимистичном сценарии и меньшей ставке (16%) москвичу нужно зарабатывать 267 тыс. руб.**, петербуржцу — 152 тыс., Казань — 126 тыс .
Какие выводы?
Первое. Ипотека в России никогда не была по-настоящему «доступной» в западном смысле. Даже в тучные 2007-2008 годы, когда ставки опускались до 10-11%, доля семей, которые могли позволить себе кредит на квартиру, не превышала 25-30%.
Второе. Мы пережили уже три полноценных ипотечных цикла: становление (1997-2007), бурный рост (2007-2014), эпоху господдержки (2014-2024). Сейчас мы входим в четвертый цикл — период селективной ипотеки. Банки больше не хотят кредитовать «всех подряд». Они выбирают идеальных заемщиков с безупречной историей, высоким доходом и низкой долговой нагрузкой.
Что делать брокеру в этой реальности?
Клиент, который приходит к вам в 2026 году с зарплатой 100-120 тысяч в Москве, — это клиент с ограниченными возможностями. Рыночная ипотека для него закрыта. Льготные программы — возможно, но с учетом лимитов и цен. Надо честно раскладывать математику: сколько нужно зарабатывать сейчас, сколько через год, какие альтернативы вообще существуют.
п.с. знаете, что меня больше всего цепляет в цифре 523 900 рублей?
Это маркер того, что даже при не заоблачных ставках среднестатистический москвич остается за бортом.
Мы прошли путь от 36% в валюте и 40% первого взноса до двузначных ставок и низких входных порогов. Мы построили огромный рынок, научились рефинансировать пулы, пережили несколько дефолтов и кризисов.
Но главный вопрос — про доступность жилья — так и остался открытым. И ответ на него лежит не в плоскости ипотечных ставок. Он лежит в плоскости цен на недвижимость и реальных доходов населения.
А с этим, как показывают расчеты РБК, у нас пока не очень.
Ипотечный учебный центр ®. Бесплатные вебинары для ипотечных брокеров.
#ипотека #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #недвижка #недвижимость #вторичка #новостройки #ипотека2026 #семейнаяипотека #господдержка #льготнаяипотека #жилье #ипотекасдонором #господдержка #жилье