Инвестиции в коммерческую недвижимость: как изменился рынок в 2025 году
В 2025 году объем вложений в российскую недвижимость снизился, но структура инвесторов и сегментов рынка изменилась. Офисы теряют позиции, а торговые объекты и конечные пользователи выходят на первый план.
Фотография: Restate.ru
В 2025 году российский рынок инвестиций в недвижимость пережил заметные перемены. Общий объем вложений составил 1,056 трлн рублей - это на пятую часть меньше, чем в рекордном 2024 году, когда сумма достигала 1,321 трлн. Несмотря на спад, рынок по-прежнему остается одним из крупнейших в стране, а его структура продолжает меняться.
Количество сделок в коммерческом сегменте увеличилось: за год их стало 317 против 307 годом ранее. Однако средний чек сделки снизился до 3,3 млрд рублей, что говорит о росте числа более мелких инвесторов и осторожности крупных игроков. Офисная недвижимость, хотя и удерживает лидерство второй год подряд, заметно сдала позиции: на нее пришлось 31% всех инвестиций (324 млрд рублей), что на 36% меньше прошлогоднего результата. В Москве средняя ставка капитализации по офисам держится на уровне 11–12%.
Площадки под застройку заняли 28% рынка (298,7 млрд рублей), что стало вторым самым низким показателем за последние шесть лет. Из этих вложений 69% направлены на жилье и многофункциональные комплексы, 11% - на офисные проекты, остальное - склады, торговые объекты и другие направления. Интересно, что доля инвестиций в торговый сегмент резко выросла: 173,6 млрд рублей, что на 153% больше, чем годом ранее. Однако столь впечатляющий рост объясняется одной крупной сделкой - приобретением Malltech на сумму около 100–110 млрд рублей. Без этого события динамика была бы куда скромнее. Ставки капитализации по торговым объектам сейчас составляют 12–13,5%.
Складской и индустриальный сегмент, напротив, просел: 174,9 млрд рублей, что на 30% меньше, чем в прошлом году. Его доля на рынке - 17%, а ставки капитализации держатся в диапазоне 11,5–12,5%. Охлаждение ставок аренды и ограниченное предложение новых объектов заметно сдерживают активность в этом секторе, хотя интерес инвесторов не исчезает.
Существенные изменения произошли и в структуре инвесторов. Девелоперы теперь занимают 31% рынка, инвестиционные компании - 29%, а доля конечных пользователей выросла с 15% до 29%. Это означает, что все больше компаний предпочитают приобретать здания для собственных нужд, а не ради перепродажи или сдачи в аренду. Банки, закрытые паевые фонды и государственные структуры занимают оставшуюся часть рынка.
Любопытная деталь: после почти полного отсутствия иностранных инвесторов в 2023–2024 годах, в 2025-м их доля вновь появилась и составила 10%. Пока это незначительный показатель, но сам факт возвращения зарубежных игроков говорит о возможных переменах в будущем.
Стоит отметить, что на фоне этих изменений рынок жилья также демонстрирует нестабильность. Например, в столице зафиксировано снижение спроса на новостройки, что подтверждает анализ продаж квартир в Москве за 2025 год. Это дополнительно подчеркивает, что инвесторы ищут новые точки роста и переоценивают свои стратегии.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru