В 2025 – 2026 годах порядок изъятия земельных участков существенно уточнён: Правительство РФ закрепило критерии «неиспользования» земли и перечень мер по её освоению, актуализированы правила резервирования под публичные нужды, а также введены особенности изъятия в рамках комплексного развития территорий (КРТ).
Изменения направлены на то, чтобы собственники использовали участки по назначению и понимали механизмы защиты своих прав.
Основания резервирования и изъятия для государственных нужд
Изъятие допускается только в исключительных случаях и по закрытому перечню оснований (Земельный кодекс РФ, ст. 49): выполнение международных обязательств РФ, строительство/реконструкция объектов государственного значения (федеральных, региональных, местных — например, ЛЭП, подстанции, дороги) при отсутствии альтернатив размещения, а также иные случаи, прямо предусмотренные федеральными законами. До изъятия возможно резервирование участка — предварительное закрепление под будущие государственные нужды (Земельный кодекс РФ, ст. 70.1) с учётом документов территориального планирования и возможными ограничениями использования.
Признаки неиспользования и порядок изъятия
С 01.09.2025 года действуют критерии неиспользования земли (Постановление Правительства РФ № 826 от 31.05.2025): участок может быть признан неиспользуемым при наличии признаков запущенности (захламление/зарастание), длительного неосвоения участков, предназначенных под строительство (в т.ч. ИЖС), либо наличия разрушенных строений.
При выявлении нарушений орган земельного надзора проводит проверку и выдает предписание. Как правило, собственнику предоставляется не менее года на устранение (для садовых/огородных — до трёх лет), при этом периоды объективной невозможности работ не засчитываются. Лишь при неисполнении предписания участок может быть изъят через суд, то есть принудительное прекращение прав применяется после уведомления и предоставления срока на исправление.
Об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования
Чтобы земельный участок не подпадал под признаки неиспользования, важно подтвердить освоение в рамках разрешённого вида использования. Перечень мер установлен (Распоряжение Правительства РФ № 1021-р от 24.04.2025):
- очистка территории от мусора и сорной растительности;
- удаление нежелательной поросли;
- рекультивация;
- осушение/увлажнение при необходимости;
- выравнивание рельефа;
- работы с грунтом и плодородным слоем и др.
С 01.03.2026 года невыполнение необходимых мер по защите и освоению земли может рассматриваться как нарушение, повышающее риск принудительного прекращения прав.
Изъятие для целей КРТ
В рамках КРТ действует специальный порядок: решение об изъятии принимает орган, утвердивший проект КРТ (Земельный кодекс РФ, ст. 56.12). Процедура в целом следует общим правилам (предусмотренных главой VII Земельного кодекса РФ), но предусматривает расширенное информирование правообладателей (официальные публикации, интернет, информационные щиты).
В соглашении об изъятии для КРТ возможно предоставление имущества взамен (например, участок или помещение) с зачетом его стоимости в выкупную цену (Земельный кодекс РФ, п. 3 ст. 56.9). Полномочия и согласования по КРТ уточнялись, в том числе Федеральным законом № 232 от 08.08.2024.
Соглашение и компенсация
Изъятие оформляется по соглашению либо через суд. На подписание соглашения обычно отводится 90 дней; при не достижении согласия орган власти, осуществляющий изъятие, обращается в суд, а собственник земельного участка вправе оспаривать выкупную цену. Компенсация включает рыночную стоимость участка (и иных объектов) плюс убытки, включая упущенную выгоду и расходы из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 56.8 и Гражданского кодекса РФ, ст. 281.
Вывод: чтобы снизить риск изъятия, участок нужно своевременно осваивать по ВРИ, поддерживать в надлежащем состоянии и исполнять предписания государственных органов. При изъятии для государственных нужд или комплексного развития территорий важно участвовать в процедуре, проверять расчёты, при необходимости привлекать независимого оценщика и защищать свои интересы в переговорах или суде, опираясь на Земельный кодекс РФ и указанные нормативно-правовые акты.
__________________________________________________________________________________________
Подробнее читайте в Статье "Новые условия изъятия земельных участков в 2026 году"