Сделки с недвижимостью, в которых собственником полностью или частично является несовершеннолетний, относятся к числу самых сложных и строго контролируемых. Здесь недостаточно просто договориться с покупателем и подписать договор купли-продажи. Закон устанавливает дополнительные гарантии защиты прав ребенка, и любая ошибка может привести к признанию сделки недействительной.
10 февраля 2026 года портал госуслуг в своем официальном канале напомнил гражданам ключевые правила таких сделок. Разберем их подробно, с учетом законодательства и реальной практики.
Почему сделки с детской долей находятся под особым контролем
Несовершеннолетний не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом так же свободно, как взрослый. Государство исходит из презумпции, что ребенок нуждается в дополнительной защите, а значит, любые действия с его недвижимостью должны осуществляться исключительно в его интересах.
Поэтому при продаже квартиры или жилого дома, принадлежащего ребенку полностью или в доле, закон требует соблюдения двух обязательных условий:
- Предварительное письменное согласие органов опеки и попечительства.
- Нотариальное удостоверение договора купли-продажи.
Эти требования действуют независимо от того, есть ли у ребенка родители, состоят ли они в браке и проживают ли совместно.
Согласие органов опеки и попечительства: главное условие сделки
Получение разрешения органов опеки — ключевой этап. Без него сделка невозможна.
Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», разрешение выдается только при условии, что:
- стоимость имущества ребенка не уменьшается;
- жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.
Что это означает на практике
Органы опеки оценивают не абстрактные обещания родителей, а конкретный результат сделки. Чаще всего требуется, чтобы:
- одновременно с продажей было приобретено новое жилье на имя ребенка;
- площадь нового жилья была не меньше прежней;
- качество дома и квартиры не ухудшалось;
- объект находился в том же населенном пункте или в районе с сопоставимой инфраструктурой.
Иногда допускаются отклонения, но только при наличии убедительных аргументов. Например, если семья переезжает в другой город по работе или по состоянию здоровья ребенка.
Важно понимать: органы опеки рассматривают каждую ситуацию индивидуально. Универсального шаблона «разрешат всегда» не существует.
Сроки и отказ органов опеки
Разрешение должно быть выдано законным представителям ребенка не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления. Это прямо закреплено в части 3 статьи 21 Закона № 48-ФЗ.
Если органы опеки отказывают в согласии, такой отказ:
- должен быть мотивирован;
- может быть оспорен в судебном порядке.
На практике суды нередко встают на сторону родителей, если удается доказать, что интересы ребенка фактически не нарушаются.
Нотариальное удостоверение договора: обязательное требование
Второе обязательное условие — нотариальное удостоверение договора купли-продажи.
Для этого можно обратиться к любому нотариусу, территориальная привязка значения не имеет.
Если договор с участием несовершеннолетнего собственника:
- не удостоверен нотариально,
- документы не примут на государственную регистрацию,
- а сама сделка будет считаться ничтожной.
Это прямо следует из пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ. То есть такая сделка не порождает правовых последствий, даже если стороны фактически передали деньги и ключи.
Кто подписывает договор: зависит от возраста ребенка
Закон различает два возрастных периода.
Дети до 14 лет
За малолетних детей действуют родители или иные законные представители. Именно они подписывают договор купли-продажи (пункт 1 статьи 28 ГК РФ).
Подростки от 14 до 18 лет
Несовершеннолетний в этом возрасте подписывает договор самостоятельно, но при наличии письменного согласия законных представителей (пункт 1 статьи 26 ГК РФ).
Это важный нюанс: отсутствие подписи самого подростка или письменного согласия родителей может стать основанием для признания сделки недействительной.
Если ребенок не собственник, а только зарегистрирован
Часто возникает путаница между правом собственности и регистрацией по месту жительства.
Если ребенок:
- не является собственником жилья,
- а лишь зарегистрирован в квартире или доме,
то:
- разрешение органов опеки не требуется;
- нотариальное удостоверение сделки не нужно.
Перед продажей ребенка необходимо снять с регистрационного учета в установленном порядке.
Важное исключение
Если ребенок остался без попечения родителей, согласие органов опеки требуется даже при отсутствии у него права собственности.
Типичные ошибки, из-за которых сделки срываются
На практике чаще всего проблемы возникают из-за:
- попыток продать жилье «сначала», а новое купить «потом»;
- формального подбора альтернативного жилья без учета реальных характеристик;
- неверно оформленных заявлений в органы опеки;
- отсутствия нотариального удостоверения договора;
- ошибок в определении долей ребенка.
Любая из этих ошибок может привести к отказу в регистрации или к оспариванию сделки в будущем.
Итог
Продажа квартиры или жилого дома с участием несовершеннолетнего собственника — это не просто сделка, а юридически сложная процедура, требующая строгого соблюдения закона.
Два обязательных условия — согласие органов опеки и нотариальное удостоверение — не формальность, а гарантия защиты прав ребенка. Игнорирование этих требований почти всегда заканчивается отказом в регистрации или судебным спором.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист по недвижимости.
Более 10 лет я сопровождаю сделки с жилой и коммерческой недвижимостью, в том числе сложные случаи с участием несовершеннолетних, органов опеки и нотариата.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 10+ лет практики
✔ 200+ успешно оформленных объектов
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Работаю вместе с профессиональной командой
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
Если вы планируете сделку с недвижимостью, где собственником является ребенок, лучше заранее проверить все условия. В таких вопросах цена ошибки — срыв сделки и длительные судебные разбирательства.