Аналитик строительного рынка Николаев предупредил о рисках для дольщиков

Независимый аналитик рынка недвижимости в эксклюзивном интервью в студии BFM-Новосибирск Сергей Николаев предостерёг жителей региона от потенциальных рисков покупки жилья в 2026 году. Эксперт выступил на конференции «Сибирская строительная неделя-2026», проходившей в Экспоцентре города, где обозначил ключевые тенденции и угрозы, стоящие перед рынком жилой недвижимости региона.

Сегодня строительный сектор столицы Сибири демонстрирует замедление темпов строительства, однако удерживается на плаву благодаря существенным запасам готового жилья. Несмотря на высокий уровень готовности домов, ряд факторов создаёт предпосылки для увеличения количества пострадавших покупателей-дольщиков.

Причины нестабильности рынка

Ключевыми факторами риска являются высокая степень затоваренности предложениями на рынке, недостаточный объём спроса и существенные препятствия для вывода новых проектов застройщиками. В результате объем введённого жилья снизился на 18–19% в 2025 году относительно предыдущего периода, тогда как темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) продолжают расти, достигнув показателя в миллион квадратных метров.

Сергей Николаев акцентирует внимание на том, что причиной сокращения спроса является завершение программы льготной ипотеки, действовавшей до июля 2024 года. Эта мера поддерживала активность потребителей, стимулируя продажи. После её отмены покупатели столкнулись с нехваткой ликвидных предложений и возросшими ценами, вследствие чего многие отказались от приобретения нового жилья.

Проблемы застройщика и дольщика

Рост просрочек сдачи жилых комплексов также становится поводом для беспокойства. Уже около трети всех возводимых объектов отстают от графика. Даже меры защиты, такие как система проектного финансирования, не способны устранить существующие риски. Банки возвращают средства дольщикам спустя годы после начала инвестирования, часто теряя ценность инвестиций из-за инфляции и изменений стоимости недвижимости.

Это создаёт условия для возникновения ситуаций, когда дольщик формально получает обратно вложенные средства, но фактически теряет значительную долю своего капитала, поскольку рыночная стоимость квартиры возрастает гораздо быстрее, чем банковские выплаты.

При этом сокращение запаса непроданной недвижимости идёт медленно: летом 2025 года было зафиксировано почти 78 тысяч пустующих квартир, что свидетельствует о продолжающемся дефиците покупательского интереса.

Государственная поддержка и роль снижения ключевой ставки

Вопрос государственного вмешательства в виде масштабных субсидий вызывает сомнения среди экспертов. Николай Николаевича предлагает правительству сосредоточиться на точечной поддержке отдельных уязвимых сегментов рынка, а не пытаться решить проблему комплексно.

Особенное внимание уделяется возможным последствиям повышения базовой процентной ставки Центральным банком. Сейчас большинство прибыли девелоперов поглощается выплатами процентов банкам, оставляя небольшие шансы на рентабельность бизнеса и создание качественного жилья.

Чтобы исправить положение, аналитики настаивают на значительном снижении ключевой ставки, способствующем повышению доступности кредитов для покупателей жилья. Без такого шага риски останутся высокими, и число пострадавших дольщиков продолжит увеличиваться.

Как минимизировать риски?

Несмотря на общую тревожную картину, на рынке существуют доступные варианты приобретения жилья с минимальным риском. Покупателям рекомендуется выбирать готовое жильё либо внимательно оценивать состояние объекта и репутацию застройщика. Особенно осторожным следует быть при покупке жилья на стадии строительства, так как треть находящихся в процессе зданий имеет значительные отклонения от сроков сдачи.

Среди положительных моментов эксперт выделяет использование инструментов господдержки, таких как программа семейной ипотеки и маткапитал, которые позволяют приобрести жильё с минимальной нагрузкой на семейный бюджет.

Прогнозируя будущее, Николаев предупреждает, что активное вмешательство правительства станет необходимым начиная со второй половины 2026 года, иначе негативная динамика ускорится, усилив угрозу массовых случаев недовольства покупателей.

Таким образом, рынок недвижимости Новосибирской области балансирует между необходимостью стабилизации и ростом ценовых и инфраструктурных рисков. Для тех, кто планирует покупку жилья, рекомендации очевидны: осмотрительность и понимание всех юридических нюансов помогут сохранить инвестиции и снизить вероятность потерь.