Привет! На связи Артем Крылов. Сегодня говорим про бетон, кирпичи и очень большие чеки.
Сегодня во время медитации (я встаю в 4 утра, чтобы успеть настроиться перед тем, как дети проснутся) я поймал инсайт. Продажа квартиры — это марафон. Я бегаю 42 км и знаю: если рванешь со старта без подготовки, сдохнешь на 10-м километре. В недвижимости так же: если пытаешься продать "в лоб" без прогрева, просто сливаешь бюджет.
Как продавать квартиры в 2026 году и не разориться на рекламе
Представь ситуацию. Звонит мне знакомый застройщик, Андрей. Голос грустный.
— Артем, я в шоке. Лид с контекста стоит 5000 рублей. Половина — холодные, другая половина ищет квартиру за три копейки. Менеджеры воют, план продаж горит.
Знакомо? Рынок недвижимости в 2026 году — это жесткая мясорубка. Ставки по ипотеке скачут, клиенты замерли в ожидании чуда, а реклама дорожает каждый день. Многие по привычке льют деньги в старые каналы и получают дырку от бублика.
Сейчас я без воды и сложных терминов покажу, где в этой нише реально лежат деньги и как их достать.
Психология клиента: О чем молчит покупатель?
Давайте честно. Покупка квартиры — это стресс уровня "развод" или "свадьба". Это, возможно, самая дорогая покупка в жизни человека.
Чего они боятся:
· Долгостроя. Что вы возьмете деньги, а дом так и останется котлованом.
· Скрытых платежей. Что ипотека окажется неподъемной.
· Качества. Что стены картонные, а слышимость как в палатке.
На что смотрят в первую очередь:
1. Ежемесячный платеж. В 2026 году людям плевать на общую цену квартиры (хоть 20 миллионов). Им важно: "Смогу ли я платить 40 тысяч в месяц?".
2. Визуал (Планировки и рендеры). Я как бывший дизайнер говорю: люди покупают картинку своей будущей жизни.
3. Надежность. Отзывы, сданные объекты.
Честный разбор каналов: Где искать покупателей?
Я люблю деньги, поэтому трачу их только там, где это приносит прибыль. Вот мой расклад по площадкам.
Яндекс Директ (Поиск)
· Как использовать: Это скорая помощь. Человек вводит "купить двушку в центре". Ему надо сейчас.
· Перчинка: Это "Алый океан". Аукцион перегрет докрасна. Крупные застройщики (ПИК, Самолет и другие гиганты) выкупают трафик миллиардными бюджетами. Если у вас нет 300-500 тысяч на тесты, клики сожрут всю маржу.
Яндекс РСЯ (Сети)
· Как использовать: Догонялки. Дешево показываем планировки тем, кто интересовался ипотекой. Работает на охват.
· Перчинка: Трафик холодный. И главная беда - мусорные площадки. Ваши баннеры крутятся в мобильных играх, где дети случайно тыкают пальцами. Нужна ювелирная чистка площадок, иначе бюджет улетит в трубу за пару дней.
SEO-продвижение
· Как использовать: Самый надежный актив. Сайт в топе по запросу "новостройки район Х" кормит годами.
· Перчинка: Это долгострой. Результат будет через 6-12 месяцев. Вы готовы платить сеошнику полгода зарплату без гарантии звонков?
Авито / Циан
· Как использовать: Огромный поток горячих клиентов. Это база для риелтора.
· Перчинка: Там война цен. Люди сортируют "подешевле". Приходится бороться с фейковыми объявлениями конкурентов и отвечать на вопросы "А почему так дорого?".
Контент-маркетинг (Вертикальные видео/Клипы)
· Как использовать: Лучший инструмент доверия. Обзоры районов, честные разборы планировок, "косяки" приемки.
· Перчинка: Вы становитесь заложником камеры. Нужно снимать регулярно. Перестал снимать - охваты упали. Легко выгореть.
Telegram Ads
· Как использовать: Можно показать рекламу прямо в каналах конкурентов или пабликах конкретных районов. Аудитория с деньгами.
· Перчинка: Высокий порог входа (от 500-1500 евро) и жесткая модерация. Для агента-одиночки может быть дороговато на старте.
Почему ВКонтакте — это лучшее решение для Недвижимости
Здесь я включаю режим профи. Я топлю за ВК для недвижки, и вот почему:
1. Цена лида. Заявка здесь может стоить в 2-3 раза дешевле, чем с поиска.
2. Воронки (Senler). Недвижка — это долгий цикл сделки. Человек выбирает полгода. Мы не продаем "Купи квартиру". Мы предлагаем: "Скачай каталог планировок с ценами". И потом полгода "греем" его письмами, кейсами, новостями стройки. Это как ухаживания перед свадьбой.
3. Визуал. Тут можно сделать красивые карусели, 3D-туры. Мой глаз дизайнера радуется возможностям упаковки.
4. Тонкий Парсинг. Мы можем найти тех, кто прямо сейчас состоит в группах ипотечных центров или конкурентов. Это самая горячая аудитория.
ПРИМЕРЫ РЕКЛАМЫ (Реалистичные сценарии)
ВК не любит агрессию, работаем через выгоду и эмоции.
Пример 1. ЖК "Семейный квартал" (Новостройка)
· Оффер (Заголовок): Платеж по ипотеке как за аренду — 35 000 руб/мес. Своя квартира, а не "дядина".
· Картинка: Фото светлой, уютной гостиной, где на диване сидит молодая семья (папа, мама, ребенок). Солнечный свет из окна. На фото нет визуального шума.
· Почему сработает: Мы бьем в главную боль арендаторов — "плачу дяде в карман". Показываем, что свое жилье — это реально по деньгам (цифра в заголовке).
Пример 2. Агентство недвижимости (Вторичка/Подбор)
· Оффер (Заголовок): Тесно в одной комнате? Подберем просторную двушку в вашем районе за 3 дня. База закрытых продаж.
· Картинка: (Немного утрированная, но жизненная). Фото, где много детских игрушек разбросано по маленькой комнате, папа пытается работать за ноутбуком на кухне. Теснота.
· Почему сработает: Давим на проблему (теснота, хаос). Предлагаем быстрое решение (3 дня) и триггер эксклюзивности ("база закрытых продаж").
План действий (Мой чек-лист)
Дисциплина решает. Делайте по шагам:
1. Анализ. Посмотрите, что постят 5 конкурентов. Найдите их слабые места (плохие фото, долгие ответы).
2. Упаковка. Оформите сообщество. Сделайте виджеты "Рассчитать ипотеку", "Каталог квартир".
3. Тест офферов. Запустите рекламу на лид-магнит (каталог, чек-лист приемки, подборка ипотечных ставок).
4. Масштабирование. Увидели, что люди скачивают каталог — увеличивайте бюджет.
Ребята, просто попробуйте подвигаться. Лежачий камень воду не пропускает. Маркетинг — это единственное топливо для ваших продаж. Я желаю вам терпения, веры в свой продукт и много жирных сделок. У вас все получится!
Делюсь секретами продвижения ВКонтакте, подписывайся на мой блог:
👉 Мой блог про продвижение и контент во ВКонтакте
Я рассказываю, как продвигать услуги и продукты во ВКонтакте на понятном
языке. Без воды. С кейсами и цифрами. Или приходи на бесплатный аудит
твоей рекламы и сообщества ВК: 👉 Записаться на аудит