Халатность из-за незнания: что на самом деле нужно проверять перед покупкой виллы в Индонезии
На рынке недвижимости Индонезии большинство проблем возникает не из-за мошенников и не из-за «плохой страны».
Они возникают из-за поверхностных проверок — когда юристы ограничиваются формальными документами, а покупатели уверены, что «этого достаточно».
На практике Due Diligence часто подменяют имитацией проверки.
Именно поэтому один и тот же сценарий повторяется снова и снова:
объект выглядит привлекательно, договор подписан — а через год начинаются проблемы с землёй, разрешениями или застройщиком.
Из чего на самом деле состоит Due Diligence
Если говорить упрощённо, полноценная проверка всегда сводится к трём ключевым блокам:
- земельный участок
- строительный проект
- застройщик
Ниже — минимальный перечень того, что должно быть проверено до подписания договора и передачи денег, а не после возникновения проблем.
1. Проверка земельного участка
В первую очередь проверяется не «красивый вид» и не локация на карте, а юридическая чистота земли:
- документы, подтверждающие законность прав на земельный участок и существующие строения
- договор покупки или аренды земли: условия оплаты, продления, риски расторжения
- подтверждение факта, что застройщик действительно оплатил участок
- анализ цепочки перехода прав и отсутствие оснований для оспаривания
- проверка обременений через запрос в BPN (земельный реестр)
- подтверждение уплаты земельного налога и налога на доход от операций с недвижимостью
- наличие подъездных путей и инженерной инфраструктуры
- определение зонального статуса участка
- анализ разрешённых видов использования земли и строительных коэффициентов
2. Проверка строительного проекта
Даже если земля юридически «чистая», это ещё не означает, что на ней можно построить именно то, что вам продают:
- соответствие проекта допустимым строительным коэффициентам
- наличие разрешения на строительство (PBG) и сертификата функциональной пригодности (SLF)
- соответствие объектов экологическим и санитарным нормам
- физический осмотр участка и текущего состояния строительства с фотофиксацией
3. Проверка застройщика и подрядчиков
Один из самых недооценённых блоков — именно он чаще всего и становится источником серьёзных проблем:
- анализ правоустанавливающих документов компании-застройщика
- запрос и проверка данных о компании в AHU (государственный реестр юрлиц)
- анализ финансового состояния застройщика по последней отчётности
- проверка строительного подрядчика
- проверка компании, осуществляющей технический надзор
- поиск судебных дел, исков и исполнительных производств в отношении застройщика и его руководства
- проверка судебных споров, связанных с участком или его собственниками