Честно говоря, я уже немного устала от этих бесконечных разговоров в духе «все пропало», «цены рухнут», «ипотека закончится - Краснодар опустеет».
Сколько себя помню - а помню я себя хорошо еще с того момента, как мы с мамой в 1985 году стояли в очереди за югославскими сапогами, - всегда находились те, кто предрекал конец света. Вот и сейчас вижу, как народ снова впадает в панику, начитавшись заголовков.
Давайте попробуем спокойно разобраться, что нас ждет, и стоит ли готовиться к апокалипсису. Я пишу это для тех, кто умеет думать, а не для тех, кто ищет волшебную таблетку.
Ипотека под вопросом: что будет с ценами на квартиры в Краснодаре в 2026 году?
Смотрю я на прогнозы, и меня удивляет, как быстро меняется мир. Помню, в начале нулевых, когда я только начинала работать, мы вообще слово «ипотека» толком не знали. Квартиры покупали либо за наличку, либо менялись, либо через кооперативы. О тех ставках, к которым мы привыкли за последние годы, тогда и мечтать не смели - это была фантастика. Мы с вами, признаться, сильно избаловались доступными деньгами.
Но сейчас правила игры меняются. И что мы видим?
С 2026 года условия по льготным программам ужесточаются. Сокращается возмещение банкам, вводятся ограничения: «одна льготная ипотека в одни руки». На первый взгляд - удар под дых. Кажется, что кислород перекрыли, и сейчас рынок новостроек должен встать, а цены в Краснодаре - полететь вниз. Как любят писать комментаторы: «Настало время тех, кто ждет обвала».
Но вот что я вам скажу. Меня никто не убедит, что это приведет к катастрофе. Я прекрасно помню 2014-2015 годы. Тогда рынок замер, все ждали краха. И что? Было небольшое снижение, коррекция, но никакого глобального обвала не случилось. Рынок - это живой организм, он адаптируется. И сейчас адаптируется.
Кстати, забыла сказать. Часто слышу мнение, что риелторам лишь бы продать. Да, я риелтор, мне выгодно проводить сделки, я этого не скрываю. Но мне совершенно не выгодно, чтобы мои клиенты совершали глупости, о которых потом будут жалеть. Моя задача - помочь вам не совершить ошибку.
Почему обвала ждать не стоит?
Логика «меньше денег - ниже цены» - это экономика из школьного учебника. В жизни всё сложнее.
Посмотрите на цифры. Несмотря на все «гайки», прогнозы говорят о возможном росте цен в 2026 году в пределах 5-10%. В 2025-м средняя цена «квадрата» в новостройках крутилась около 164 тысяч, на вторичке - 149 тысяч. Казалось бы, ипотеку душат, а цены стоят или ползут вверх. Почему?
Потому что Краснодар - это не только ипотека. Это люди.
Давайте смотреть на город не как на график, а как на место для жизни. Сюда едут не за дешевым кредитом. Сюда едут за солнцем, за морем под боком, за фруктами, за тем, чтобы дети не мерзли на остановках.
Да, миграционный поток может снижаться. Но он остается положительным! Люди продолжают ехать тысячами.
Вспоминаю одного своего клиента, назовем его Алексей. Это был, кажется, конец 2018 года. Он переезжал из Магадана с женой и двумя детьми. Денег - впритык, только на задаток и пару месяцев жизни. Ипотеку он даже не рассматривал. Ему нужен был климат. Он купил скромную двушку на вторичке, просто чтобы «зацепиться». И таких Алексеев я видела сотни. Они не зависят от ключевой ставки ЦБ. Они зависят от своего желания жить лучше.
Проблема в том, что мы часто видим тех, кто уезжает и громко хлопает дверью в соцсетях, но не замечаем тех, кто тихо приезжает и строит здесь дом. Асимметрия информации, как это модно называть. Раньше мы верили телевизору, теперь - пабликам. А фильтровать информацию нас никто не учил.
Инфляция и себестоимость
Еще один момент, который многие упускают - это инфляция и налоги. Растут цены на материалы, на рабочую силу, логистику. Застройщик не будет работать себе в убыток, это же очевидно. Все эти издержки закладываются в цену метра.
Поэтому, я считаю, что спад количества сделок будет. Замедление роста цен - да, безусловно. Но обвал? В это я не верю. Рынок будет стагнировать, искать новую точку равновесия, но не рухнет.
Немного личного и философии
Знаете, я иногда думаю: а что такое вообще «дорого»? В 1993 году я, будучи совсем девчонкой, купила свитер за 50 000 рублей. Мне казалось - безумные деньги. А через короткое время эти бумажки уже ничего не стоили. Ценность недвижимости в том, что она сохраняет капитал, в отличие от денег под матрасом.
Меня иногда бесит, когда люди ноют: «Раньше было лучше». Да, раньше было иначе. Мы клеили обои сами, жили скромнее. А сейчас хотим, чтобы все было идеально, «под ключ» и дешево. Так не бывает.
Государство не может вечно дотировать каждый квадратный метр, это экономически нецелесообразно. Период «халявы» заканчивается, и это повод включить голову.
Вы встречали человека, который бежит брать ипотеку, не посчитав бюджет, просто потому что «дают»? Я встречала, и это страшно. Поэтому я всегда говорю: думайте! Критическое мышление - ваш главный актив.
Что же делать? Ждать или брать?
Я не буду давать вам готовый совет «бегите покупайте» или «сидите ждите». Это ваша жизнь и ваши деньги.
По моему опыту, в долгосрочной перспективе недвижимость - это всегда рост. Если вы ждете, что цены в Краснодаре упадут в два раза - скорее всего, вы просто потеряете время. Максимум, на что можно рассчитывать - это временные скидки и акции от застройщиков, которым нужно выполнять планы продаж.
Это не совсем по теме, но недавно наткнулась на книгу о философии счастья. Там простая мысль: мы часто гонимся за внешними атрибутами, забывая, зачем нам это нужно. Переезд в Краснодар - это ведь не просто покупка бетонной коробки. Это выбор образа жизни.
Иногда рынок подкидывает редкие, не массовые варианты — не потому что «всё рухнуло», а потому что кто-то умеет считать и договариваться. Как раз сейчас у меня есть такой пример: однокомнатная квартира 36,4 м² с террасой за 3,64 млн ₽.
Если считать честно, вместе с террасой выходит меньше 100 тысяч за квадрат — для текущего рынка это уже почти аномалия. Район с инфраструктурой: школа, детский сад, работа рядом. Формат понятный — и для жизни, и под сдачу, если планы вдруг поменяются. До моря — около полутора часов, без курортной иллюзии, но с возможностью выбраться в любой сезон. Кому важны не прогнозы из заголовков, а конкретные цифры и реальные сценарии — жду вас здесь.
Если вы готовы к переменам, если у вас есть ресурсы и понимание, зачем вам это нужно - действуйте. Если ждете идеальных условий - их не будет никогда.
В общем, мои хорошие, если я в чем-то не права - пишите, поспорим. Я всегда открыта к диалогу, если он конструктивный. Думайте, считайте, анализируйте. И тогда вы точно не сделаете ошибку.