Что выбрать: новостройку подальше или старый фонд в центре Москвы?

У каждого решения есть свои плюсы и минусы, в подборе периодически прилетает такой запрос, давайте разбираться.

• С точки зрения капитала:

Старый фонд в центре = новостройка в хорошей локации.

И там, и там у вас будет сохраняться капитал и отбиваться реальная инфляция.

Но если цель обогнать инфляцию — ищите новостройку в развивающейся локации.

Чтобы цена обогнала рынок, спрос должен быть опережающим. А опережающим он может быть только если локация меняется и становится лучше со временем.

• С точки зрения жизни выбор неоднозначный

Комфорт проживания выше будет точно в новостройке, но не сразу.

Сначала вам надо пожить 3 года «в ремонтах», либо рассматривать дома, которым больше трёх лет.

Новостройки — это всегда про современные планировки, более эффективные метры, кухни-гостиные, коворкинги, тренажёрные залы, колясочные, лапомойки, нормальные кладовые, приватные дворы, хорошие входные группы и, самое главное, — подземный паркинг.

Лично я квартиру без нормального места для машины вряд ли когда-нибудь куплю.

Те, кто хоть раз жил с машиной «в тепле», меня поймут: когда ты это распробовал — отказаться уже очень тяжело.

Лучше потратить лишние 5–10 минут на дорогу, подняться на лифте домой и утром так же комфортно уехать, чем каждый день по 30–40 бороться с соседями за места во дворе и зимой откапывать машину.

В старом фонде, как правило, все элементы комфорта отсутствуют, но появляется главный плюс — локация. Но прежде чем наслаждаться центром, обычно придётся изрядно хапнуть горя.

Масштаб проблем, с которыми придётся столкнуться, чтобы реально комфортно жить в центре, часто недооценивают.

1. Базовый быт.

Подъезды нередко воняют, общие зоны уставшие, потолки в среднем ниже, чем в новостройках. Хотя в начале 20 века много домов было с потолками 3+ .

2. Юридическая история. Примерно 90-95% квартир продаются с кривыми документами. А чтобы это проверить, нужно нанимать уже полноценного детектива. 😁

3. Ремонт.

Если берёте квартиру с хорошим готовым ремонтом, в старом фонде переплата обычно заметно выше, чем в новостройке.

Не хотите покупать по оверпрайсу — готовьтесь к самостоятельному ремонту на вторичке и постоянному общению с соседями.

Часто в старом фонде деревянные перекрытия — это высокий риск и вечные ограничения: не всё можно делать технически, сюрпризов будет много, и можно встрять по деньгам и срокам.

Если перекрытия железобетонные — уже легче, но появляется проблема с перепланировкой. В старом фонде с ней придётся возиться и проходить согласования.

В новостройках вы можете сделать ремонт по нормам БТИ без узаконивания и рынку абсолютно все равно, а в старом фонде — нет. Не узаконили — потом либо не продадите, либо продадите с большим дисконтом.

По газу тоже есть вопросы. В центре он встречается часто, и это сразу ограничения по планировке: трубу вы никуда не денете, кухню-гостиную просто так не объедините — всё должно закрываться. А если захотите перевести газ на электричество, это отдельный квест с документами и согласованиями.

И даже если вы прошли все эти круги ада, впереди вас ждет главный босс в виде соседей, с которыми прийдётся решать миллион проблем.

И отдельный пункт — коммуникации в старом фонде. Они могут быть уставшие, ржавые, проблемные, и вы не можете «взять и поменять» стояк во всём доме.

Из-за этого можете попасть на деньги на пустом месте: протечка по стояку, труба в стене, затопка соседей, и дальше сиди доказывай в суде, что это проблема плохого дома, а не ваша.

Такое случается, и полностью застраховаться от этого невозможно. Минусов огромное количество.

Но локация в центре часто перевешивает для некоторых все недостатки старого фонда. Кому-то комфортно по графику работы, ритму и стилю жизни.

Да и в целом жить в центре одного из самых лучших городов мира — это ли не мечта?