Как порезать цену своей квартиры при продаже на ровном месте: 2 реальные истории из практики

У меня простая позиция: если я не разбираюсь в теме — я плачу деньги и иду к компетентному специалисту. Это почти всегда экономит в итоге и время, и деньги.

И всем это рекомендую, особенно в сложных вопросах, где суммы риска исчисляются миллионами.

Потому что элементарные юридические моменты, на которые многие забивают при покупке квартиры, через несколько лет легко превращаются в минус несколько миллионов на счету при продаже объекта.

Вот 2 реальные истории, как люди по глупости сами урезали стоимость своей квартиры:

Кейс №1. Формальная сделка с третьим лицом

Мы в прошлом году покупали квартиру в Острове под флиппинг. Продавец ради какой-то финансовой выгоды купил её не на себя: оформили на женщину 75 лет (скорее всего родственницу), а на следующий день она «уступила» квартиру ему.

Понятно, что это была фиктивная сделка, и там был какой-то финансовый смысл. Но проблема в другом: всё сделали максимально формально, не продумав последствия.

В итоге:

• женщина 75 лет была в браке, при этом письменного согласия супруга никакого не получили

• никаких нормальных справок ПНД/НД и подтверждающих документов не собрали

• никаких подтверждающих документов оплат нет в наличии

Люди своими руками сделали из классного объекта неликвид — и весь рынок просто проходил мимо.

Когда мы смотрели этот лот, он уже висел в продаже три месяца. И чтобы вообще сдвинуть его с мёртвой точки, продавцу пришлось давать сильный дисконт.

И уже нам пришлось приводить в порядок все документы перед сделкой. И это было очень непросто.

Кейс №2. Передал квартиру сыну по договору дарения

В декабре нашли очень классную квартиру под флиппинг — примерно на 20% ниже рынка. Выглядит как подарок небес.

Но дисконт был не из-за ремонта или срочности, а из-за документов.

Ситуация такая: квартиру купили по ДДУ, через пять лет подарили сыну. И собственник подумал: «Ну это же передача внутри семьи, всё безопасно».

Но был небольшой нюанс, который сломал всю ликвидность: между покупкой и дарением умерла супруга первоначального собственника.

Юридически отец должен был оформить наследство на себя, но не оформил. А потом подарил квартиру сыну.

И тут важный момент: вероятность, что «всё будет нормально» с этой квартирой, может быть и 99%. Но покупателей отпугивает сам факт юридической неопределённости.

Такие квартиры часто просто не берут — не потому что там точно будет суд, а потому что никто не хочет быть в зоне риска.

Мы этот объект тоже брать не стали, не смотря на ценник, потому что при дальнейшей продаже это почти гарантированный висяк.

Нужно будет искать покупателя, который вообще не проверяет документы. А таких, по ощущениям, всего процентов 30.

Итог для собственника: неликвидный объект и минус 20% к цене. В абсолюте это 7–8 млн рублей. На ровном месте.

Вы не представляете как часто люди покупают квартиру на доверии, не делая нормальной проверки, не собирая документы, не понимая рисков, которые могут выявиться при продаже.

А потом через 5-7 лет выходят на рынок — и любой грамотный юрист покупателя разворачивает сделку.

Не потому что вы точно мошенник, который хочет кинуть покупателя, а потому что:

• неполный пакет документов

• мутная история переходов права

• пробелы в подтверждениях

• формальные нарушения, которые выглядят рискованно

И снова итог один: квартира становится неликвидом, висит месяцами и продаётся только с большим дисконтом.