Продать квартиру выгодно - это не только про цену. В 2026 году важно ещё и грамотно рассчитать налоги. Многие собственники теряют сотни тысяч рублей просто потому, что не знают законных способов освобождения от НДФЛ или снижения налоговой базы.
Разберёмся, когда можно продать квартиру без налога и что делать, если полностью избежать его нельзя.
Как считается налог при продаже квартиры
Если собственник владел квартирой меньше минимального срока, он обязан заплатить НДФЛ.
Для налоговых резидентов ставка составляет:
- 13% — если доход до 2,4 млн рублей,
- 15% — на сумму превышения.
Налог начисляется на прибыль — разницу между ценой покупки и продажи.
Если прибыли нет (продали по той же цене или дешевле), налога тоже нет — при условии, что цена сделки не ниже установленного законом минимума (обычно 70% кадастровой стоимости, а в ряде регионов — 100%).
Когда налог платить не нужно
1. Минимальный срок владения
Налог не начисляется, если квартира находилась в собственности:
- более 5 лет — в общем случае,
- более 3 лет — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по договору ренты,
- более 3 лет — если это единственное жильё.
Важно: срок владения считается непрерывно и отсчитывается с даты регистрации права собственности.
2. Единственное жильё
Если в день продажи у вас нет другой жилой недвижимости (квартир, комнат, долей), квартира считается единственной.
Даже если вы покупаете новую квартиру, статус не теряется, если сделка проходит в пределах 90 дней.
3. Льготы для многодетных семей
Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру без налога независимо от срока владения, если выполняются условия:
- покупка нового жилья до 30 апреля следующего года,
- новая квартира больше по площади или дороже,
- стоимость проданной недвижимости менее 50 млн рублей,
- семья не владеет другим жильём большей площади.
Это реальный инструмент для семей, которые улучшают жилищные условия.
Если налог неизбежен — как его сократить
1. Вычет «доходы минус расходы»
Если у вас сохранились документы о покупке, налог начисляется только на разницу.
Например:
Квартира куплена за 4,2 млн, продана за 5,7 млн.
Налог считается с 1,5 млн, а не со всей суммы.
В расходы можно включить:
- цену покупки,
- проценты по ипотеке,
- расходы на ремонт (при наличии подтверждающих документов),
- затраты на строительство дома.
2. Стандартный вычет 1 млн рублей
Если подтвердить расходы невозможно, можно уменьшить доход на 1 млн рублей.
Например:
Продали за 3,2 млн → налог считается с 2,2 млн.
3. Продажа без прибыли
Если продать квартиру по цене покупки или дешевле, налог не начисляется — при условии соблюдения требований по кадастровой стоимости.
О чём важно помнить в 2026 году
- Проверяйте кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
- Учитывайте региональные особенности.
- Сохраняйте все документы по покупке и расходам.
- Планируйте сделку заранее — иногда выгоднее подождать несколько месяцев до истечения срока владения.
Налоговая стратегия — это часть подготовки к продаже. И иногда правильная дата сделки экономит больше, чем торг.
Как помогает Hoomie
Специалисты Hoomie помогут вам:
- выстроить юридически корректную схему продажи,
- рассчитать налоговые последствия заранее,
- подготовить документы для безопасной сделки,
- продать квартиру без комиссии риэлтора.
Мы сопровождаем сделку от оценки до регистрации права собственности и помогаем сохранить максимум ваших денег.