Каким был рынок до пандемии и как он изменился
До пандемии загородная недвижимость в России и мире была скорее нишевой частью рынка — вторым домом, дачей или способом сэкономить на городской площади. Люди покупали её в основном для отдыха или как защиту от городской суеты, но этот сегмент не был решающим фактором в жизни большинства семей.
С началом пандемии COVID-19 всё изменилось резко и количественно, и качественно.
В России, по данным «Авито.Недвижимости», рост спроса на загородные объекты в 2020 году составил почти 50% по сравнению с предыдущим годом, а в Московской области — более чем в 2 раза по некоторым направлениям. При этом 71% покупателей выбирали загородные дома, а не типичные дачные форматы.
Эта динамика была частью гораздо более широкой глобальной тенденции. Исследования показывают, что в результате пандемии и перехода к удаленной или гибридной работе спрос на жилье в пригородах и менее плотных локациях заметно вырос, в то время как привлекательность плотных городских центров упала.
На многих рынках мира этот сдвиг объясняет значительную часть роста цен на жилье в пригородах: по оценкам некоторых исследований, изменение формата работы стало драйвером более половины роста цен и арендной платы в таких локациях в период 2019–2021 годов.
Именно сочетание:
- исчезновения необходимости быть ежедневно в офисе
- стремления к пространству и природе
- увеличения времени, проводимого дома
превратило загородную недвижимость из вторичной опции в основную стратегию жилья и инвестиций.
Как изменился сам запрос на загородную жизнь
Рост спроса на загородку в 2020–2021 годах был не просто количественным.
Главное — изменился тип самого покупателя и его ожидания.
До пандемии дом за городом чаще рассматривался как «второй»: для выходных, для дачи, для сезонного проживания. После — люди начали искать основной формат жизни.
По данным «Авито.Недвижимости», уже к лету 2020 года более 40% запросов на загородное жилье приходилось на постоянное проживание, а не на дачный формат.
Люди выбирали: — не «дом подешевле» — а среду, в которой комфортно жить круглый год.
Именно поэтому резко вырос интерес не к отдельным домам, а к коттеджным поселкам с инфраструктурой и управлением.
В Московской области:
- спрос на участки в организованных поселках вырос на 70%
- при этом запрос на «просто землю» без концепции почти исчез.
Покупатели начали смотреть на то, что раньше считалось вторичным:
— дороги и подъезд
— охрана
— соседи
— управление и сервис
— рекреация (лес, вода, зоны отдыха).
То есть дом стал не целью, а частью среды. Это и есть главный перелом. Пандемия не просто «подняла рынок». Она сформировала нового покупателя, который:
- мыслит не квадратными метрами, а образом жизни
- не ищет дачу, а ищет территорию
- не покупает дом, а выбирает среду
И именно этот сдвиг создал:
- рынок современных коттеджных поселков
- спрос на управляемые девелоперские проекты
- и новую реальность загородной недвижимости
Почему это был не пузырь, а структурный сдвиг
Когда рынок резко растет, его часто называют пузырем. Но пузырь это всегда про иррациональный спрос. В загородной недвижимости всё было наоборот. Люди не покупали дома «на рост». Они покупали новый образ жизни. Удалённая работа, гибридные форматы занятости, смена приоритетов — это не краткосрочный тренд, а долгосрочное изменение структуры занятости и повседневности. Людям больше не нужно жить в городе, чтобы работать. И именно это сломало город как единственный центр жизни.
Что это дало рынку загородки
Загородная недвижимость перестала быть:
— вторым жильем
— дачным форматом
— временным решением
Она стала:
— основным форматом проживания
— альтернативой городу
— и полноценным классом активов
И это сразу изменило:
- тип посёлков
- архитектуру
- плотность
- инфраструктуру
- требования к девелоперам
И рынок начал «чистку»
Когда спрос стал взрослым и системным, он перестал прощать ошибки. Посёлки без управления, без инфраструктуры, без среды — перестали быть востребованы.
Покупатели начали выбирать:
- концепцию
- управление
- окружение
- локацию
И именно в этот момент рынок разделился на тех, кто умирает – хаотичная застройка; на тех, кто слабеют – просто участки; кто растет – системные девелоперские проекты; и тех, кто становится основой рынка – премиум и резорт-форматы.
Что мы увидели внутри рынка в этот период
Когда спрос на загородную недвижимость резко вырос, рынок сначала выглядел простым. Дома продавались. Участки разбирались. Каждый новый проект назывался «премиальным». Но изнутри стало видно другое. Рост был быстрым, и значительная часть предложений появилась хаотично.
Появилось много поселков:
- без управления
- без концепции
- без единой среды
- и без понимания, что будет с ними через 3–5 лет.
Именно тогда стало ясно: не каждый загородный проект становится средой для жизни.
Как вёл себя покупатель
Первые месяцы люди действительно покупали всё подряд. Главным был сам факт возможности уехать из города. Но уже через год спрос начал становиться более избирательным.
Люди начали смотреть:
- на окружение
- на плотность застройки
- на безопасность
- на доступ к воде и лесу
То есть — на качество среды, а не просто на дом.
Что это показало нам
Этот период стал для нас настоящей школой.
Мы увидели:
— какие проекты быстро растут в цене
— какие стоят на месте
— какие теряют ликвидность
— какие создают сильное окружение
— а какие становятся проблемными через несколько лет
И это позволило понять: девелопмент это не про строительство домов. Это про создание среды. И именно так родилась философия AmVerde.
Коронавирус не создал рынок. Он его выявил.
Спрос на загородную жизнь существовал давно. Пандемия просто сняла ограничение. Как в финансах: достаточно убрать один барьер и скрытый спрос выходит наружу.
Изначально мы не предполагали, что будем заниматься девелопментом и продавать участки. Все начиналось в хаосе из-за пандемии. У нас в поселке было несколько лотов для друзей или родственников на будущее, но было столько желающих извне нашего круга общения и в то же время неопределенность о желании или нежелании близких, что мы приняли решение продавать. Тогда конечно, по тем ценам, мы как будто отдавали, а не продавали.
Сейчас цена лота выросла в 2-3 раза примерно, по сравнению с 2020 годом. В годов эквиваленте это примерно 25-50% цена росла каждый год.
Существенным фактором еще конечно служит место. Мы подбирали локацию под себя и для себя. Нравится водичка, лес. К нам забегают олени маленькие, лисы, видели лося. Природное место, но всего в часе от Москвы по Новорижскому шоссе.
Я учился в МГУ и в Швейцарии в бизнес школах, везде говорили, что лучше всего и проще всего заниматься тем бизнесом, которым сам горишь. Честно, мы видим столько плюсов в нашем поселке, в нашей локации, что хочется делиться и делиться с окружающими! С друзьями! С родственниками! Или с будущими приятелями-соседями.
Именно по такой логике мы и занимались первым проектом - коттеджным поселком Истранавтика. И это настолько стало увлекательно, что такой вид деятельности тебя увлек и уже не отпускает.
Так и начался наш осознанный путь девелопмента загородных поселков.
Если вам понравилась статья, буду благодарен за подписку и лайк! А может и комментарий, спасибо заранее.
В следующей статье я расскажу, как мы вошли в этот рынок, какие иллюзии были у первых покупателей и почему именно тогда стало понятно, что обычные «коттеджные посёлки» больше не работают. А если пропустили предыдущую статью о том, как я ушел из инвестиций и трейдинга в девелопмент, можете перейти посмотреть!