Уделите нам 5 минут, и узнаете, почему квартира столько стоит.
Девелопер получает деньги так: строит дом, продаёт квартиры и забирает разницу. Цена квартиры складывается из составляющих, которые можно разделить на две большие группы.
Строительство.
Сюда входят: покупка земли и её подготовка; проектно-изыскательные работы; подготовка проекта; качественные строительные материалы; внедрение современных архитектурных решений; аренда, покупка и обслуживание парка техники; прокладка инженерных сетей; отделка мест общего пользования. В случае СКАТа, сюда необходимо добавить ещё и весомую строку по благоустройству территории: игровое и спортивное оборудование; геопластика; многоуровневое освещение; разнообразные материалы покрытия; богатое озеленение. И, что немаловажно, сюда же входят зарплаты сотрудников и найм подрядчиков; все связанные с этим налоги и отчисления.
Финансы.
Это траты на банковское обслуживание; субсидирование ипотечной ставки для повышения её доступности; социальная нагрузка, в том числе благотворительность. Сложность в том, что, согласно 214 ФЗ, застройщик не может пользоваться деньгами дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию — а это увеличенная финансовая нагрузка и риски застройщика.
Изменение структуры.
До 2020-х структура себестоимости была устойчивой и выглядела так:
- Строительно-монтажные работы — около 65-70 %.
- Земля, проектные работы, маркетинг, — около 15-25 %.
- Продажи и банковские расходы — 5-10 %.
В этих условиях застройщики зарабатывали 9-10 % годовых. Эти деньги вкладывались в новый проект, землю… И так по кругу.
С наступлением 2020-х природа цифр, на первый взгляд, мало изменилась:
- Строительно-монтажные работы — около 65-70 %.
- Земля, проектные работы, маркетинг — 15-20 %
- Продажи и банковские расходы — 10-15 % (рост из-за субсидирования ипотечной ставки).
В процентном соотношении стройка не стала дороже, но в реальных цифрах изменения масштабные.
- Снизились объёмы строительства, что повлекло за собой рост накладных расходов на единицу товара.
- Оборудование и материалы стали дороже из-за санкций, параллельного импорта, сложной логистики и общей инфляции (в общей сложности рост около 30 %).
- Выросли тарифы на энергоресурсы и подключение к сетям (за два-три последних года — на 150 %).
- Рост НДС с 20 до 22 %.
Но произошло ещё кое-что посерьёзней. Раньше затраты на строительство строились по формуле: 70 % — материалы, 30 % — работа. А теперь застройщики тратят, в лучшем случае, 40 % на материалы, и 60 % — на работу. Причины:
- Рабочие профессии подорожали в два-три раза. При этом сохраняется дефицит специалистов. И это на фоне растущего МРОТ.
- Рост НДФЛ с 13 до 15 %. Застройщики нанимают подрядчиков, которые (из-за роста налогов) повышают цену на свои услуги.
Всё это в совокупности отражается на итоговой себестоимости квартиры. В такой ситуации заработки девелоперов при наблюдаемом росте цен на жильё, в лучшем случае, остаются на прежней отметке в 9-10 % годовых.
Вывод.
Эксперты сходятся во мнении: рентабельность региональных застройщиков, мягко говоря невысока. И те потребители, что думают, что «квадрат» в новостройке подешевеет, ждут чуда. Невозможно снизить стоимость жилья, когда костяк цены квартиры — это человеческий труд, который уже никогда не будет дешевым, качественные материалы, которые постоянно растут в цене, а покупатель уже не согласен на менее комфортные условия.
Прогноз на 2026 год:
Рост цен от 7 до 20 %, в зависимости от экономической ситуации и конкретного проекта. И даже если ключевую ставку начнут снижать, строительный рынок отреагирует не падением цен, а их ускорением.
Приходите обсудить ситуацию на рынке недвижимости в России и Сыктывкаре:
- Дом «Символ», ул. Крутая, 2
- ул. Красных Партизан, 50, 2-й этаж
- ТРЦ «Макси», 1-й этаж