Как обезопасить себя от «эффекта Долиной» при покупке вторичного жилья? Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры?
Почему увеличились риски при покупке «вторички»
Не так давно все медиа облетела громкая и скандальная история с квартирой певицы Ларисы Долиной, которая продала дорогую недвижимость под влиянием мошенников, а затем пыталась вернуть ее через суд без выплаты денег покупательнице – Полине Лурье.
- Долина апеллировала к тому, что в момент совершения сделки находилась под давлением, была обманута и не осознавала последствий своих действий. С точки зрения науки о праве это называется «сделка с пороком воли», и по закону она действительно оспорима, если порок воли будет доказан.
- Однако согласно ГК РФ в случае расторжения такой сделки вступает в силу положение о двусторонней реституции: продавец должен вернуть деньги, покупатель – недвижимость. Суды первых инстанций приняли решения в пользу Долиной, однако не применили норму о двусторонней реституции, в результате Полина Лурье осталась без денег и без квартиры.
- Справедливость смог восстановить только Верховный суд, который признал Лурье добросовестной покупательницей и собственницей спорной квартиры.
Подробнее о деле Долиной и о том, как ее смогли обмануть мошенники – по ссылке в конце статьи.
Однако громкое дело породило целую волну исков об оспаривании сделок с недвижимостью на том же основании, что и у Ларисы Долиной: продавец якобы (или действительно) действовал под влиянием мошенников. Чаще всего обманутыми продавцами выступали люди пенсионного возраста. Суды вставали на сторону продавца, при этом отказывались применять норму о двусторонней реституции, используя дело Долиной как прецедент. Это явление даже получило в народе и в медиа собственное название – «схема Долиной» или «эффект Долиной». Специалисты считают, что речь может идти уже о новом виде мошенничества по «схеме Долиной».
История с квартирой певицы сильно повлияла на вторичный рынок: не зная, как защититься от «схемы Долиной», покупатели вовсе отказывались от сделок. Правительство пытается ввести законодательные меры по защите прав покупателей жилья, но все они пока находятся в стадии обсуждения. Так что сейчас безопасность сделок с недвижимостью на вторичном рынке полностью зависит от осмотрительности покупателя. Дальше мы поговорим подробнее, как подстраховаться при покупке квартиры. Собственно говоря, эти способы подходят для защиты от мошеннических схем при покупке любой вторичной недвижимости, включая частные дома и земельные участки.
Как обезопасить себя при покупке «вторички»: проверка документов
Предварительная проверка юридической чистоты недвижимости не столько защищает от «схемы Долиной» (о ней мы поговорим ниже), сколько позволяет не стать жертвой мошенников в целом. Что нужно проверить перед покупкой квартиры-вторички?
В первую очередь нужно убедиться, что продавец действительно владеет этой квартирой и имеет право совершать с ней сделки. Кроме того, нужно удостовериться, что квартира не обременена арестом или правами третьих лиц: завещательным отказом, правом проживания при отказе от приватизации и пр. Чтобы это сделать, нужно затребовать у продавца некоторые документы.
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с личными данными собственника. С 2016 года это единственный документ, подтверждающий право собственности. Из выписки можно узнать дату регистрации права собственности (почему это важно, мы поговорим ниже) и ФИО владельца, а также проверить, не находится ли квартира в долевой собственности и нет ли у нее обременений. С 1 сентября 2025 года в данные ЕГРН вносятся, например, сведения о лицах, которые отказались от приватизации, но имеют право пожизненного проживания.
- Документы, на основании которых продавец приобрел квартиру и зарегистрировал права на нее: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, акт о приватизации и пр.
- Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Она позволяет проследить юридическую историю квартиры начиная с 1998 года: когда и сколько раз она меняла владельцев и на каких основаниях. Насторожить должна частая перепродажа квартиры в последние несколько лет: это может свидетельствовать о мошенничестве.
- Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Понятно, что недееспособный владелец недвижимости не имеет права совершать с ней сделки. Однако здесь есть важный нюанс: эта выписка ни в коем случае не служит подтверждением психического здоровья владельца жилья и его способности осознавать свои действия. Она всего лишь указывает, что продавец не был ранее признан недееспособным по решению суда.
Все эти выписки выдаются только самому владельцу жилья. Получить выписку о характеристиках и правах может и стороннее лицо, но в ней не будет личных данных собственника – документ с их указанием выдается исключительно самому собственнику или нотариусу по специальному запросу. Продавец может заказать выписки в электронном виде через Госуслуги, но принимать от него распечатки или электронные документы небезопасно, учитывая уровень современных технологий цифровых подделок. Попросите продавца пойти вместе с вами в МФЦ, где сотрудник распечатает и заверит выписки в вашем присутствии.
Кроме того, вам нужно будет проверить, состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры. Это можно сделать путем сверки даты штампа загс в его паспорте с датой регистрации права собственности в ЕГРН. Если жилье приобреталось в браке, потребуется письменное согласие супруга на его продажу. Если жилье продается после развода, попросите документы, которые подтверждают добровольный раздел (нотариальное соглашение о разделе имущества) или раздел по суду.
Также не лишним будет заказать справку о зарегистрированных в квартире лицах (адресную справку). Это должен сделать владелец через Госуслуги или миграционный отдел МВД.
И наконец, запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: проверка продавца
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что с момента появления «схемы Долиной» вырос спрос на освидетельствование продавца квартиры психиатром. Самую большую настороженность у покупателей вызывают люди пенсионного возраста, однако и с более молодыми продавцами рекомендуется проявлять бдительность, если их поведение кажется вам странным.
Тут стоит подчеркнуть, что психиатрическое освидетельствование может быть только добровольным, а его причина должна быть объяснена психиатру и известна самому продавцу. Принуждать к этой процедуре и вовлекать в нее обманом нельзя.
- Самый надежный способ подтвердить вменяемость продавца на момент совершения сделки – справка из государственного ПНД (психоневрологического диспансера). Плюс в том, что она выдается бесплатно, минус – долгое ожидание. К тому же продавец может не согласиться на визит в это учреждение из-за страхов и предрассудков («Поставят на учет», хотя это вовсе не так).
- Второй вариант – воспользоваться услугами частных клиник. Они платные, в Москве расценки колеблются от 5 до 20 тысяч рублей, возможен выезд на дом, но заплатить придется больше. При обращении в клинику обязательно проверьте, есть ли у нее лицензия Департамента здравоохранения на осуществление медицинской деятельности и на оказание услуг в области психиатрии.
В некоторых источниках утверждается, что психиатрическое освидетельствование не обязательно, если у продавца имеются водительские права, так как для их получения визит к психиатру обязателен. Однако если с момента выдачи прав прошло время, суд может не принять их наличие как доказательство вменяемости.
Исключением здесь могут быть только работники профессий и организаций, где требуется заключение психиатра при приеме на работу и регулярное прохождение медкомиссии. Это, например, врачи, педагоги, работники фармацевтических производств, водители, пожарные и работники прочих спасательных служб, электрики и пр.
Безопасная сделка с недвижимостью: как провести
Совершить сделку купли-продажи недвижимости можно в простой письменной форме – закон этого не запрещает и не требует удостоверять сделку у нотариуса. Исключений немного: закон обязывает заверять только сделки с несовершеннолетними и недееспособными собственниками, ипотеку, покупку супругами недвижимости в долях.
Однако закон «О нотариате» разрешает нотариальное заверение сделки просто по желанию ее сторон. Это очень помогает обезопасить и покупателя, и продавца. Оспорить нотариальную сделку в суде гораздо сложнее, особенно когда речь идет о попытках осуществить «схему Долиной». Не случайно по следам «эффекта Долиной» в Государственной Думе обсуждается предложение сделать нотариуса обязательным участником купли-продажи недвижимости и даже обязать его вести видеофиксацию сделки (сейчас видеозапись тоже возможна, но исключительно по желанию сторон).
- Для нотариального удостоверения сделки необходимо личное присутствие продавца и покупателя. В исключительных случаях возможно заверение сделки без присутствия одной из сторон – это должно делаться у нескольких нотариусов, один из которых работает в нотариальном округе, где находится недвижимость. Дистанционные нотариальные сделки совершаются с использованием видеосвязи и электронной цифровой подписи (ЭЦП).
- Нотариус обязательно проверяет дееспособность продавца и свободу волеизъявления сторон. Кроме того, он уполномочен запрашивать документы – например, выписку из ЕГРН с данными владельца. Тщательно удостовериться в чистоте сделки в интересах самого нотариуса, так как его ответственность застрахована личными средствами. Сумма страховки ответственности нотариуса, занимающегося сделками с недвижимостью – 5-10 млн рублей.
- Дополнительный плюс обращения к нотариусу – ему можно поручить подать в Росреестр документы для государственной регистрации перехода права, так что покупателю не придется заниматься этим самому.
Услуги нотариуса платные, расценки считаются по тарифам, которые утверждены Нотариальной палатой и законодательством о нотариате. Кроме того, нотариальные действия облагаются государственной пошлиной.
Стоимость добровольного удостоверения сделки купли-продажи недвижимости между неродственными лицами зависит от ее суммы.
- До 1 млн рублей – 3 тыс рублей + 0,4% от суммы сделки.
- От 1 до 10 млн рублей – 7 тыс рублей + 0,2% от суммы свыше 1 млн рублей.
- От 10 до 25 млн рублей – 25 тыс рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 1 млн.
В случае сделки с жилой недвижимостью (квартира, частный дом, комната) стоимость удостоверения сделки не может превышать 100 тыс рублей, даже если по расчетам получается больше.
Как обезопасить себя при покупке недвижимости: передача денег
Один из способов защиты от «эффекта Долиной» – безналичный расчет при покупке квартиры или дома. Если продавец настаивает на оплате наличными и даже готов сделать за это скидку – это повод серьезно забеспокоиться. В большинстве мошеннических схем фигурируют именно наличные деньги, которые сложнее отследить. Так было и в истории с Долиной: мошенники уговорили артистку продать квартиру именно за наличный расчет. Для борьбы с подобными схемами был даже разработан проект закона, который вовсе запрещает наличные расчеты при сделках с недвижимостью. Предполагается, что он будет принят в течение 2026 года, так что следите за новостями.
При безналичном расчете риски тоже есть. Насторожить должна просьба продавца перечислить деньги по договору третьему лицу. Это тоже довольно недвусмысленно указывает на мошенничество.
Важна и возможность четко контролировать момент перехода средств от покупателя к продавцу: это должно произойти только тогда, когда сделка уже не может быть отменена одной из сторон.
Есть несколько способов передачи денег.
Банковская ячейка. Покупатель закладывает в нее средства и дает продавцу доступ только после совершения сделки и передачи имущества. Это популярный, но далеко не самый безопасный способ. Прежде всего потому, что здесь используются наличные деньги, а о нежелательности таких расчетов мы говорили выше. Еще одна проблема – отсутствие гарантий: банк, предоставивший ячейку, отвечает только за сохранность ее содержимого, но не за его состав. Проще говоря, банк не обязан проверять сумму денег в ячейке и подлинность купюр. Соответственно, здесь есть риск прежде всего для продавца. Стоимость аренды банковской ячейки – до 5 тыс рублей в месяц.
Депозит нотариуса. Удобный способ, о котором мало кто знает. Покупатель переводит безналичные средства на специальный публичный депозитный счет нотариуса, и уже нотариус перечисляет их продавцу после того, как сделка будет завершена. Воспользоваться услугой депозита можно у любого нотариуса независимо от того, станете ли вы удостоверять у него саму сделку. Услуга платная, в Москве пользование депозитом нотариуса стоит 6300 рублей + 0,5% от денежной суммы, принятой на счет. Если же вы удостоверяете сделку у нотариуса и хотите воспользоваться его депозитом, расценки будут ниже: 2500-3500 рублей.
Счет эскроу. Расчеты через эскроу-счета чаще всего практикуются при покупке квартиры в новостройке или по договору долевого участия, но ничто не препятствует воспользоваться таким счетом при сделке купли-продажи «вторички». Принцип здесь довольно прост.
- Продавец и покупатель подписывают с банком трехсторонний договор, в котором четко прописываются условия выдачи денег продавцу, сроки и точная сумма. Банк здесь выступает гарантом сохранности средств и контролирует условия исполнения договора. Кроме того, деньги на счете эскроу защищены государственной системой страхования вкладов.
- Покупатель вносит деньги на счет, продавец может получить их только после того, как представит банку документальные подтверждения, что условия сделки и договора выполнены.
- Если в оговоренные сроки продавец не подтвердит свое право на получение денег, банк вернет их покупателю.
Обслуживание эскроу-счетов платное, в среднем от 2 до 6 тысяч рублей.