Истеричкам разойтись и не надо путать божий дар с яичницей.
Рынок недвижимости на своей поверхности подвержен эмоциям и необдуманным принятиям решений массовки не профессиональных участников. В начале нулевых зародилась идея продавать не квадратные метры, а обещания роста цен. Существующая вторичная недвижимость была фундаментальным фактом и ощутимым товаром. Застройщикам приходилось находить финансовые и управленческие инструменты строить дешевле, чем сложившийся рынок вторички – но это иллюзия. В действительности стоимость вторички была сформирована значительно дороже, чем себестоимость строительного производства. Застройщики, как истинные предприниматели воспользовались конъюнктурой и сделали свое дело, осваивая нишу спроса. Дальше больше. Все участники рынка подхватили простой лозунг: купи сегодня – завтра будет дороже. И с тех пор началась гонка страхов и убеждений в этом лозунге.
Посмотрим на отрезок последних +/- 10 лет. Пиковый рост цен на недвижимость пришелся на 2020-2025 годы после падения цен на 20-30% и 5-ти летного ценового толкания на месте. Теперь вспоминаем события последних шести лет:
1) 2019г – реформа долевого строительства и введение escrow-счетов;
2) 2020г – пандемия;
3) 2020г – введение господдержки и льготного финансирования;
4) 2022г – начало СВО.
Теперь разделяем понятия. П. 1 и 3 – это попытки государства защитить участников долевого строительства (дольщиков), социальная поддержка населения и экономическая поддержка стройкомплекса. П. 2 и 4 – события, вызвавшие страхи у населения, которые оседлали продавцы вторички и застройщики. Особенно п. 3 не предполагал в своих благих начинаниях предпосылки роста цен, а наоборот предполагался как инструмент выживания строительной отрасли и не предполагался как инструмент роста цен. Вся эта ситуация все больше напоминает историю про палец во рту и откусанный локоть. Но одно из самых очевидных то, что многими покупателями были сделаны необдуманные эмоциональные решения о покупках, которые породили необоснованный спрос и, как следствие, основание для роста цен из-за ограниченного предложения. В формировании цен на недвижимость пришел фактор «Всё равно купят».
И вот 2026 год начался с очередной истерики на рынке недвижимости, связанной с судьбой одного из крупнейших застройщиков страны Самолет. Но в этой ситуации даже крупные игроки, в т.ч. региональные с трудом сдерживали свои эмоции и истерики, совершая очень неоднозначные шаги.
Чтобы судить об этой истории необходимо понимать несколько не рыночных факторов и обстоятельств, связанных с конкретными корпоративными аспектами:
1) У компании был основной/крупный/официальный (но не единственный) собственник, скончавшийся полгода назад, активы которого попадут не на рыночных основаниях к иным участникам компании, а к наследникам в отсутствии завещания. Разница в данном случае в том, что умерший собственник держал руку на пульсе компании, а наследники вряд ли имеют такие компетенции.
2) Узкие круги рынка (и не только) помнят историю возникновения компании, ее старших друзей и события 9-ти месячной давности в мае 2025 года, в котором были приняты большие кадровые решения, череда последствий которых продолжает быть и по сей день.
Если отбросить эмоции и заглянуть за ширму событий, то на лицо сугубо корпоративный вопрос о будущих собственниках компании, о «цене» и деньгах, за которые состоится переход управления активами новому владельцу. В большой компании – большая игра, большие ставки и большая политика.
Простым смертным в лице дольщиков в худшем случае, если не будут делать глупостей, с некоторой задержкой достанутся их квадратные метры!
Почему, на мой взгляд, не ляжет Самолет:
1. С 2019 года у дольщиков есть право просто забрать свои деньги со счетов escrow. Если так, то… п. 2
2. Самолет – это не среднестатистический брянский застройщик с пулом в 2-5 объектов в стадии строительства и некоторым небольшим банком земельных участков. Деньги с escrow де-факто запущены в строительный комплекс через проектное финансирование. В случае их массового возврата ляжет банковский сектор через крупнейшие банки страны и тогда по цепочке достанется всей экономике. Такого Правительство не допустит.
3. Я крайне сомневаюсь, что письмо в Правительство, о котором все судачат, получит поддержку, ибо это создаст прецедент эксклюзивного спасения, а наши застройщики не понимают мер государственной поддержки и на этом фоне опять взвинтят цены вверх.
4. Если рухнет Самолет, то государство может пожалеть о продаже в прошлом году изолятора Кресты, ибо в одном месте собрать причастных без них будет сложно. Там бы места, наверняка, хватило всем.
В этой частной, но большой, истории точно нет места прилипалам, которые из корпоративного события пытаются придумать себе пирог и попробовать чем-либо на нем порадоваться. В недвижимости, как всегда нужен холодный рассудок, понимание многих вопросов.
Не каждым судном способен управлять бортпроводник. Для этого есть капитан!
Якобы тонущее судно, как минимум, хорошо хотя бы тем, что покажет беглецов с него.
#Полезныйриелтор #ЗастройщикСамолет #Самолет