🏠 Рынок недвижимости: симптом новой экономики…

Всем привет, на связи Эван!

Думаю, многие видели или читали новости, что «Самолет» обратился за господдержкой на 50 млрд рублей. Льготный кредит или другой стабилизационный инструмент.

Конечно, компания обратила внимание, что если что, все будет норм.

Но я вижу это как важный сигнал о происходящем в экономике.

Поддержка нужна, чтобы «субсидировать текущую высокую ключевую ставку».

Прежняя бизнес-модель при такой высокой ставке становится более сложной для исполнения.

Предполагаю, что долгосрочная высокая ставка может быть сложна не только для этой бизнес-модели.

При этом есть нюанс.

Значимую часть этой бизнес-модели составляла льготная ипотека, особенно когда действовала широкая программа.

Именно она была основным драйвером продаж.

Сделаю две сноски на этом моменте:

1. У меня есть буквально пророческий материал, который состарился как хорошее вино, как раз про льготку. Почитайте.

2. Конечно, различные продавцы недвижимости из интернета споют вам песню про то, что вообще всегда должна расти прежним и дальше только в космос, только тогда вопрос: а у нас что, будет самое дорогое жилье на планете или как они себе это представляют? Почитайте про культ жадности м2.

Все взаимосвязано сильнее, чем многим кажется.

Если обратиться к новостям, то мы узнаем, что на момент сентября только на семейную льготную ипотеку бюджет компенсировал 1,3 трлн рублей. А в 2026-2028 расходы должны были составлять 1,8 трлн.

Смысла грузить цифрами нет, думаю, очевидно.

Речь идет о триллионах, которые бюджет тратит на субсидирование ставки застройщикам.

Чем больше разница между льготной и реальной ставками, тем больше бюджету приходится субсидировать.

При высокой ставке ЦБ и действующей программе льготной ипотеки бюджет платит больше денег.

(И если что, это деньги, которые получаются из, например, собранного НДС и тд, за льготу платим мы сами.)

Но кому бюджет платит больше денег?!

Тем, кто льготные ипотечные кредиты выдал. То бишь банкам.

Поэтому, пока ставка высокая, а льготную ипотеку получить легко, банки получают дополнительные прибыли.

Почему?

Без льготы объем выданных кредитов был бы меньше. С льготой он больше, но льготу оплачивает государство. Банк в шоколаде.

Есть ли у этого риски?

Один из рисков, на мой взгляд, реализовался. Жилье значительно выросло в цене.

Есть сильная разница между первичным и вторичным рынком, что не является общерыночной практикой.

Я это не выдумал, это говорят в ЦБ.

Второй риск более хитрый.

Если долгое время поддерживать высокую ставку и при этом снижать доступность льготной программы, тогда застройщикам начнет тяжелее житься.

В этих условиях им потребуется либо снижение ключевой ставки, либо восстановление широких льгот, либо финансовые вливания (государство, облигации, хоть ЦФА). Либо трансформировать бизнес? Ну, не факт, что это для всех из них это возможно.

На этой точке удобно купировать ситуацию.

Ведь если вспомнить Америку 2007-2008 (нам такой западный опыт даром не нужен!), то там начали, кхм-кхм, сильно страдать банки.

Ведь застройщиков они кредитовали, а они перестали платить.

Но если у стройки плохо (а она делает значимый вклад в экономику), то и у многих работников плохо, и они тоже перестают платить.

Получается не очень.

На мой взгляд, Россия такой ситуации не допустит.

Целый набор драйверов может стать попутным ветром в решении этого вопроса.

Геополитическая разрядка, возможность для оптимизации бюджета и дальнейшее снижение ключевой ставки.

На практике это:

- Возможная дальнейшая привлекательность длинных ОФЗ (читаем)

• Ужесточение надзора и общих условий по льготной ипотеке (как в историях, где банк запретил сдавать льготную квартиру)

- Отсутствие былых темпов роста на рынке недвижимости и более спокойный его характер в ближайшие годы (для всех).

Подробно про эту ситуацию и практические выводы из нее, в том числе мои личные, будет завтра материал в Подписке и обсудим на эфире в Клубе.

Для всех читателей разберу тему недвижимости, ипотеки, покупки и продажи в новом видео. Уже готовлю его для вас 💡