Семейная ипотека: почему ажиотажный спрос оборачивается убытками для покупателей
Руководитель IRN.RU Олег Репченко уверен: покупатели, гонясь за льготной ипотекой, теряют больше, чем рассчитывают выиграть. Реальная стоимость квартир на рынке оказывается ниже, чем цена покупки по госпрограмме.
Фотография: Restate.ru
Рынок недвижимости Москвы в начале 2026 года оказался в центре внимания из-за резкого всплеска интереса к льготным ипотечным программам. Как отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, ажиотаж вокруг семейной ипотеки, подогреваемый слухами о скором ужесточении условий, привел к небывалому наплыву заемщиков. Особенно заметно это проявилось в январе, когда многие спешили оформить кредит на максимально выгодных условиях, опасаясь, что завтра будет поздно.
Однако, по словам эксперта, за видимой выгодой скрывается серьезная ловушка. Покупатели, стремясь воспользоваться льготной ставкой, зачастую переплачивают за жилье на первичном рынке до 20-30% по сравнению с реальной рыночной стоимостью. В результате, при последующей перепродаже квартиры выясняется, что ее цена на рынке значительно ниже той, по которой она была приобретена с помощью госпрограммы. Льготная ставка не способна компенсировать эту разницу, и выгода превращается в убыток.
Репченко подчеркивает: большинство заемщиков не учитывают полную стоимость владения жильем, ограничиваясь расчетами ежемесячного платежа по сниженной ставке. Между тем, именно цена объекта, включающая в себя не только стоимость самой квартиры, но и способ ее покупки, становится определяющим фактором. В итоге, льготная ипотека, задуманная как поддержка семей, оборачивается для многих финансовым разочарованием.
Вторичный рынок: альтернатива или иллюзия?
На фоне ажиотажа на первичном рынке, вторичное жилье в Москве демонстрирует более сдержанную динамику. По итогам 2025 года средняя стоимость готовых квартир выросла примерно на 5%, что, по мнению Репченко, соответствует уровню инфляции. Январский прирост цен на 0,7% не выглядит тревожным сигналом, а скорее отражает общие рыночные тенденции.
Вторичка по-прежнему дешевле новостроек на 20-30%, и, как считает эксперт, в ближайшие месяцы будет расти в цене примерно на уровне инфляции. К лету темпы роста, вероятно, замедлятся, а по итогам 2026 года прирост может составить около 5%. В то же время, первичный рынок рискует столкнуться со стагнацией и даже корректировкой цен, если ажиотажный спрос сойдет на нет.
В этом контексте стоит вспомнить, что ранее аналитики отмечали снижение спроса на новостройки в столице. В 2025 году количество заключенных договоров долевого участия сократилось на 2% по сравнению с предыдущим годом, а декабрь принес неожиданный рост активности. Подробнее о динамике спроса на первичном рынке можно узнать в материале по итогам 2025 года.
Госпрограммы: новые правила игры
Власти, по словам Репченко, уже рассматривают возможность сделать семейную ипотеку более адресной. Один из вариантов - привязать ставку к количеству детей в семье, чтобы поддержка стала действительно ощутимой для многодетных. Такой подход позволит не только ограничить инфляционное давление, но и вернуть госпрограмме ее изначальную функцию - стимулирование рождаемости, а не массовую раздачу дешевых кредитов.
Полной отмены льготной ипотеки ожидать не стоит, однако ужесточение условий практически неизбежно. Бюджетные ограничения и необходимость сдерживать рост цен на жилье вынуждают государство пересматривать параметры поддержки. В результате, круг получателей льготных кредитов может существенно сузиться, а сами программы станут менее привлекательными для большинства покупателей.
Эксперты советуют потенциальным заемщикам не поддаваться панике и тщательно просчитывать все риски. Оценивать стоит не только размер ежемесячного платежа, но и реальную стоимость квартиры, а также перспективы ее перепродажи. В противном случае, попытка сэкономить на процентах может обернуться серьезными финансовыми потерями.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru