Депутат Государственной Думы, зампред комитета по аграрным вопросам Юлия Оглоблина выступила с законодательной инициативой, которая может изменить подход к распоряжению заброшенными сельскохозяйственными землями. Суть предложения заключается в возможности продажи таких участков по символической цене в один рубль, если затраты на их приведение в порядок превышают кадастровую стоимость.
«Поэтому есть предложение продавать земли в таком запущенном состоянии не по кадастровой стоимости, а с учетом затрат на проведение культуртехнических работ, и, если такие затраты превышают кадастровую стоимость, то участок продается за один рубль», – пояснила парламентарий.
Ключевая проблема, на которую направлена инициатива, – разрыв между формальной ценой земли и реальными экономическими возможностями ее освоения. Согласно действующему законодательству, начальной ценой на торгах является кадастровая стоимость, зафиксированная в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, как указывает Оглоблина, для многих фермеров эта цена даже на аукционе остается высокой, особенно с учетом того, что участки находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют значительных дополнительных инвестиций для ввода в сельскохозяйственный оборот.
Масштабы запустения и законодательные барьеры
Предложение не возникло на пустом месте. Проблема неиспользуемых сельхозземель в России носит системный характер. По данным Росреестра, на сегодняшний день в стране насчитываются миллионы гектаров необрабатываемых сельскохозяйственных угодий. Часть из них годами не используется, зарастает кустарником и лесом, теряя плодородие. Существующий механизм изъятия неиспользуемых земель у нерадивых собственников, регламентированный Земельным кодексом, на практике часто оказывается длительным и бюрократически сложным, что не позволяет оперативно возвращать ресурсы в экономику.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, эксперты неоднократно указывали на необходимость упрощения процедур вовлечения таких земель в оборот. Новая инициатива предлагает альтернативный, стимулирующий подход: вместо принудительного изъятия создать экономические условия, при которых новый собственник сможет направить все средства не на покупку участка, а на его восстановление. Такой механизм мог бы быть особенно актуален для начинающих фермеров и малых сельхозпредприятий, испытывающих дефицит стартового капитала.
Правовые и экономические аспекты возможных изменений
Для реализации идеи потребуется внесение изменений в федеральное законодательство, в частности, в законы, регулирующие порядок проведения торгов и определения начальной цены. В настоящее время продажа государственного или муниципального имущества, включая землю, по цене ниже кадастровой стоимости сопряжена с рядом ограничений и требует специального обоснования. Предложение депутата Оглоблиной фактически предлагает закрепить такое обоснование в законе, увязав цену с объективными затратами на реабилитацию участка.
Экономический расчет здесь прост: ценность для государства представляет не разовая выручка от продажи деградировавшего актива, а долгосрочный эффект от его продуктивного использования. Вовлеченная в оборот земля начнет приносить налоги, создаст рабочие места и будет способствовать развитию сельских территорий. Подобная логика уже применяется в некоторых регионах в рамках программ поддержки фермеров, где земельные участки предоставляются в аренду по льготной ставке или бесплатно при условии их освоения. Однако системный федеральный механизм «однорублевой» продажи стал бы новым шагом.
Мировой опыт реанимации депрессивных территорий
Идея символической или крайне низкой стоимости земли для стимулирования развития не является уникальной российской практикой. За рубежом, особенно в странах, столкнувшихся с депопуляцией сельских районов и кризисом моногородов, подобные программы существуют. Например, в Италии ряд муниципалитетов в отдаленных регионах продают старинные дома за один евро с условием, что новый владелец проведет капитальный ремонт и будет жить в населенном пункте. Аналогичные программы «дом за один доллар» были запущены в некоторых городах США – в Детройте и Балтиморе – для борьбы с городской заброшенностью и привлечения населения.
Более близкий к российской инициативе аграрный пример можно найти в соседней Белоруссии. Как отмечало информагентство «Интерфакс», там также ведется работа по вовлечению в оборот неиспользуемых земель, а на торги иногда выставляются объекты с символической стартовой ценой. Однако важно понимать, что зарубежные программы, как правило, сопровождаются строгими договорными обязательствами для покупателя и контролем со стороны властей за выполнением условий по ремонту и срокам освоения, что минимизирует риски спекуляций.
Мнения экспертов и перспективы обсуждения
Инициатива уже вызвала отклик в экспертной среде. Некоторые аналитики видят в ней практичный инструмент решения накопившейся проблемы.
«Предложение имеет рациональное зерно, так как переводит фокус с формальной стоимости актива на его реальную экономическую ценность после инвестиций», – отмечает экономист, специализирующийся на агросекторе, в комментарии для Forbes.
Он добавляет, что для успеха программы критически важна детальная проработка критериев оценки «запущенности» участков и механизмов контроля за целевым использованием средств новым собственником.
В то же время звучат и предостерегающие мнения. Юристы указывают на риски коррупционных схем и возможных злоупотреблений при оценке «затрат на культуртехнические работы». Кроме того, существует опасность, что такой механизм может создать нездоровый прецедент и негативно повлиять на формирование рыночных цен на землю в целом. Как сообщает РБК со ссылкой на участников рынка, дискуссия будет продолжена в профильном комитете Госдумы с привлечением представителей Минсельхоза, Росреестра и аграрного бизнес-сообщества. Итогом должна стать сбалансированная модель, исключающая возможные негативные побочные эффекты.
Вовлечение земли в оборот как стратегический приоритет
Законодательное предложение о продаже запущенных сельхозземель за один рубль отражает растущее осознание на государственном уровне, что земля – это прежде всего производственный ресурс, а не просто объект учета. Потенциальные изменения направлены на то, чтобы разорвать порочный круг, когда высокая формальная стоимость непродуктивного актива делает его неинтересным для инвестора, а деградация участка со временем только усугубляется.
Успех подобной инициативы будет зависеть от тонкой настройки: необходимо создать прозрачные и защищенные от злоупотреблений процедуры, обеспечить справедливую оценку необходимых восстановительных работ и установить четкие обязательства для новых владельцев. Если эти условия будут выполнены, механизм может стать эффективным инструментом не только для решения проблемы конкретных заброшенных гектаров, но и для стимулирования развития малого и среднего агробизнеса, что в долгосрочной перспективе укрепит продовольственную безопасность и социальную стабильность в сельской местности. Таким образом, дискуссия выходит за рамки простого изменения цены – она касается пересмотра самой философии управления государственными земельными ресурсами в стратегически важном секторе экономики.
© ДОМ.NEWS
