Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда риск. Люди бояться переплатить и столкнуться с проблемами во время эксплуатации жилья. И этот страх вполне оправдан, так как на рынке существуют случаи, когда уже после сделки вскрываются серьезные проблемы. О том, какие это проблемы и как не попасть в ловушку при покупке вторичного жилья расскажем в этой статье.
Неизвестен собственник квартиры
Прежде, чем покупать недвижимость на «вторичке» следует проверить статус собственности (то есть, кто является ее владельцем). В случае, если владельцев несколько, то все должны быть участниками сделки. Или же один из собственников должен иметь нотариально заверенный документ, который разрешает ему действовать от имени остальных и подписывать договор купли-продажи. В ином случае сделка может быть признана недействительной.
Чтобы избежать возможных судебных разбирательств, покупателю следует запросить выписку из ЕГРН. Ее можно получить через портал Госуслуги. Этот документ поможет узнать, кто является зарегистрированным собственником объекта недвижимости на текущий момент, а также выявить возможные обременения.
Но выписка из ЕГРН не отражает права супругов. Если квартира была приобретена в браке, но оформлена только на одного из супругов и не зарегистрирована как объект совместной собственности, второй супруг формально не указан в реестре. Тем не менее, его права на недвижимость сохраняются и могут повлиять на законность сделки. Поэтому данный вопрос требует дополнительной проверки.
Ранее на рынке недвижимости широко применялась мошенническая схема, при которой на сервисах объявлений размещались предложения о продаже квартир по цене ниже среднерыночной. Потенциальному покупателю под предлогом срочности предлагали перечислить задаток «для бронирования объекта». После получения денег злоумышленники прекращали контакт, а объявление удалялось, что лишало потерпевшего возможности вернуть деньги.
Ошибки в документах
Неточности в правоустанавливающих документах, устаревшие договоры, ошибки в реквизитах, а также отсутствие согласий супругов или иных правообладателей – все это может быть основанием для оспаривания сделки и признания ее недействительной в судебном порядке. Поэтому юридическая проверка документов должна быть тщательной и осознанной.
Необходимо проверить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также паспорта всех собственников, указанных в ЕГРН. Также следует уделить внимание деталям:
- Адресу объекта;
- Кадастровому номеру;
- Площади квартиры и другим техническим характеристикам.
Любые, даже незначительные ошибки в документах на недвижимость (например, в цифрах или формулировках) могут привести к покупке иного объекта либо создать правовые риски в будущем.
В договорах купли-продажи и актах приема-передачи не бывает второстепенных пунктов. Каждый раздел и значение имеют юридическое значение, поэтому оптимальной стратегией является вдумчивое изучение всех документов с обязательной сверкой данных.
Сделки с участием несовершеннолетних
При покупке недвижимости на «вторичке» внимание стоит уделить ситуациям, когда в сделке участниками являются собственники, возрастом до 18 лет. При наличии детских долей продавец должен получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства и документально подтвердить, что в результате сделки жилищные права ребенка не будут ухудшены. Отсутствие такого согласия нередко расценивается судами как нарушение прав третьих лиц и может повлечь длительные разбирательства с последующим оспариванием сделки.
Если же недвижимости покупали с использованием средств материнского капитала, законодательство обязывает собственников выделить доли детям. В случае если такие доли не были оформлены, а объект выставляется на продажу без соблюдения прав несовершеннолетних, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной по требованию заинтересованных лиц или государственных органов.
Незаконная перепланировка
Раньше в сфере перепланировок практически отсутствовал контроль, и собственники осуществляли строительные изменения без получения разрешений и соблюдения обязательных строительных, санитарных и технических норм. Поэтому при совершении сделки покупателю необходимо сравнить план квартиры, содержащиеся в выписке из ЕГРН и технической документации, с фактическим ее состоянием при осмотре. Именно на этом этапе может быть выявлена незаконная планировка, создающая потенциальные правовые риски.
Большинство продавцов ошибочно полагают, что демонтаж перегородки или перенос дверного проема является несущественным изменением, не имеющим юридического значения. Однако у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. При отсутствии легализации перепланировки обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние либо по ее узакониванию, включая финансовые и временные затраты, может быть возложена на нового собственника.
Скрытые дефекты квартиры
Проверка квартиры должна быть тщательной – важно обратить внимание на каждую деталь. Под косметическим ремонтом владелец может скрывать проблемы с:
- Вентиляцией;
- Электрической проводкой;
- Водопроводной системой.
И вскоре покупатель сталкивается с дополнительными затратами на ремонт. Чтобы этого избежать, рекомендуется провести техническую экспертизу квартиры.
Проверка квартиры на «вторичке» должна быть такой тщательной, как и при покупке жилья в новостройке. Нужно оценить состояние вентиляции, водопроводной системы, электропроводки, стен, дверных проемов, окон. Это поможет избежать затрат в будущем.
Недееспособность продавца
Если продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным, заключенная им сделка подлежит оспариванию и может быть признана недействительной. Чтобы избежать подобных проблем, рекомендуется запросить справку из психоневрологического диспансера или оформить сделку с участием нотариуса.
Для покупателя такие меры не являются проявлением недоверия, а выступают разумным способом правовой защиты от возможных негативных последствий.
Продавец имеет статус «банкрот»
Если квартиры продавец банкротство оформит в течение 3 лет после продажи жилья, это имущество может быть включено в конкурсную массу, а сама сделка – оспорена в судебном порядке. Поэтому покупатели все чаще уделяют внимание финансовому положению второй стороны. Особенно это важно при приобретении недвижимости у ИП (индивидуальных предпринимателей) или лиц, имеющих значительные долговые обязательства.
На сегодняшний день сведения о банкротстве являются открытыми и подлежат проверке. Соответствующая информация размещается на официальных государственных ресурсах, в том числе в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Дополнительно рекомендуется проверить данные о наличии исполнительных производств и задолженностей продавца через сервисы Федеральной службы судебных приставов.
В юридической практике встречались ситуации, когда требования о возврате объекта недвижимости в конкурсную массу и признании сделки недействительной заявлялись даже через 8-10 лет с момента ее заключения. Поэтому покупателю следует хранить полный комплект документов.
Задолженности по оплате ЖКУ и взносам на капитальный ремонт
Задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт формально не переходят к новому владельцу недвижимости вместе с правом собственности. Однако на практике УК (управляющие компании) нередко пытаются взыскать эти суммы с покупателя. При этом потенциальных собственников зачастую беспокоит не столько размер возможного долга, сколько бюрократические сложности. Необходимо будет доказывать свою непричастность, направлять обращения и тратить силы на споры с коммунальными структурами.
Чтобы избежать подобных проблем при покупке квартиры на «вторичке», следует запрашивать первичные документы, подтверждающие отсутствие задолженности. В юридической практике встречались случаи, когда QR-коды с электронных платежных документов переносились на иные квитанции, что вводило покупателей в заблуждение и приводило к приобретению объектов с неоплаченными счетами. Подобные схемы иногда используются недобросовестными продавцами.