Привет всем моим думающим читателям! Тема сегодня вечная, почти философская, но при этом бьющая по карману так, что искры из глаз: новостройка или вторичка в Краснодаре? И главное - где именно в этом выборе мы теряем не просто тысячи, а реальные миллионы рублей?
Смотрю на то, что происходит на рынке, и иногда просто развожу руками. Мы вроде бы взрослые люди, с опытом, многие прошли 90-е, а ведемся на глянцевые картинки и обещания застройщиков, как дети на конфеты. Я всегда говорю и не устану повторять: главное - это уметь думать. Не верить на слово ни мне, ни рекламным буклетам, а включать голову и калькулятор.
Казалось бы, выбор прост. Кто-то видит красивый рендер будущей многоэтажки и уже мысленно пьет кофе на лоджии. А кто-то морщится: «Новострой? Это же жизнь на стройке, вечный перфоратор соседа и непонятные сроки». И знаете, правы и те, и другие. Но меня бесит, когда люди не хотят копать глубже и смотреть на сухие цифры. Эмоции - это прекрасно, но платим-то мы рублями.
Я прекрасно помню 1999 год. Время после дефолта, совсем другой рынок, другие страхи. Тогда люди хватали всё, что плохо лежит, лишь бы была крыша над головой. Никто не рассуждал про эскроу-счета или дизайн-проекты. Мы клеили обои сами, красили полы этой жуткой рыжей краской и были счастливы. Сейчас ситуация иная. Информации - океан, а фильтровать её мы так и не научились. Маркетологи вбили нам в голову, что новостройка - это «инвестиция», «статус» и «современность». А вторичка - это «бабушкин вариант» и прошлый век.
И вот именно в этой точке маркетинга начинается утечка ваших денег.
Давайте честно про новостройки. Блеск и нищета сметы.
Вы видите ценник за квадрат. Сейчас в Краснодаре в нормальных районах это уже серьезные цифры, часто на 20-25% выше, чем во вторичке. Вы вдумайтесь! На четверть дороже! И что вы получаете за эти деньги? В большинстве случаев - бетонную коробку. «Черновая отделка» или «предчистовая» - это, по сути, полуфабрикат.
Купили вы, скажем, 60 квадратных метров. Отдали, допустим, 10-11 миллионов (цены скачут, но порядок такой). И это только стены. А дальше начинается самое интересное, о чем менеджер в отделе продаж вам тактично промолчит. Ремонт.
Почему-то многие до сих пор живут иллюзиями, что ремонт - это недорого. Мой опыт и опыт моих клиентов показывает: сделать нормальную отделку «под ключ» в Краснодаре сейчас - это минимум 15-20 тысяч рублей за квадрат, если не брать совсем уж «эконом» из картона и палок.
Умножаем 60 метров на средние 18 тысяч. Это больше миллиона рублей! Просто чтобы в квартире можно было жить. Это стоимость хорошей машины, которую вы просто «закапываете» в стяжку и плитку. А если захотите дизайнерских изысков? Сумма улетит за два миллиона легко. И вот вопрос: почему эти деньги почти никто не плюсует к стоимости квартиры при сравнении? Это же ваш потерянный миллион.
Кстати, забыла сказать про сроки. Это отдельная боль.
Вам обещают сдачу в одном квартале, а ключи вы получаете через полгода, а то и позже. Задержки на 3-6 месяцев стали почти нормой. А где вы живете эти полгода? Снимаете? Платите ипотеку за воздух? Посчитайте аренду за время задержки и ремонта. Это еще сотни тысяч рублей прямых убытков, которые просто вылетают в трубу. Я не понимаю, почему в XXI веке мы до сих пор не можем нормально планировать сроки, но факт остается фактом - сроки «едут».
Теперь про вторичку. О ней часто говорят с пренебрежением, мол, «устарело».
А между тем, квадратный метр там дешевле. И главное - в эту цену часто уже входит ремонт. Да, он может быть не идеальным. Да, может быть, обои не того цвета, о котором вы мечтали. Но в эту квартиру можно зайти и жить. Прямо завтра.
Если взять ту же площадь во вторичке, она обойдется вам на пару миллионов дешевле на старте. Плюс вам не нужно вкладывать миллион-полтора в ремонт с нуля. Чувствуете разницу? Это не просто экономия, это деньги, которые остаются в семье.
Конечно, я не идеализирую вторичный рынок. Там свои подводные камни: истории квартир, старые коммуникации, иногда странные соседи. Но с точки зрения математики - это часто более честная сделка. Вы видите, что покупаете, а не покупаете обещание счастья через два года.
И вот еще что. Краснодар притягателен, люди едут, спрос бешеный. Это разогревает цены. Инвесторы, заходящие в новостройки, часто искусственно раздувают ажиотаж. А вторичка - она более инертна, там реальные продавцы, с которыми можно торговаться.
Я, как руководитель крупного агентства недвижимости, конечно, заинтересована в любых сделках. Мне, по большому счету, все равно, что вы купите - новостройку или вторичку. Мы заработаем в любом случае. Но по-человечески я хочу, чтобы вы не совершали ошибок. Чтобы вы не велись на красивые макеты, а считали итоговую стоимость владения: цена + ремонт + аренда на время ожидания + нервы.
Меня иногда спрашивают, почему я так дотошна. А потому что я вижу, как люди берут непосильные ипотеки ради «мечты», которая потом превращается в долгострой или вечный ремонт.
Кстати, недавно перечитывала Канемана «Думай медленно, решай быстро». Очень советую, если не читали. Там отлично описано, как наш мозг попадает в ловушки, когда речь идет о больших решениях и деньгах. Мы эмоционально переоцениваем блеск нового и недооцениваем риски. Это чистая психология, на которой и строится весь маркетинг.
Так что, уважаемые, прежде чем нести деньги в кассу, сядьте, выдохните. Возьмите листок бумаги, ручку и просто посчитайте всё до копейки. Где вы реально теряете миллионы - в «устаревшей» вторичке или в красивой иллюзии новостройки? Решать вам. Но я предупреждала.