Разбираемся, почему в ближайшие годы всё будет решать не рекламная формулировка «чистовая», а то, что написано в ДДУ: минимальные требования, стандарты застройщиков и класс по новому ГОСТ.
Последние изменения в строительных нормах и нормативном урегулировании
- С 2025 года гарантия на результат отделочных работ не превышает 1 год (изменения внесены в № 214-ФЗ). Окно для претензий по отделке стало короче: тянуть с фиксацией дефектов опасно.
- Приказом Минстроя России от 19.02.2025 N 91/пр утверждены минимальные требования к отделке (17 измеряемых пунктов), ниже которых застройщик опускаться не должен.
- С февраля 2026 года Изменение № 3 к СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия» исключен ряд конкретных требований к качеству. Там, где раньше можно было спорить по СП, теперь чаще придётся доказывать качество через договор/ стандарт/ экспертизу.
В 2026 году также ожидается новый ГОСТ по отделочным работам. Сейчас обсуждается классификация, методики измерений, единые критерии качества.
Главная идея: отделка станет более понятной
До этого многие строительные эксперты работали в рамках логики: «есть СП, там прописаны допуски, значит, от застройщика нужно требовать вот так».
После вступления в силу изменения №3 к СП 71.13330.2017 ситуация меняется. Например, по штукатурке, облицовке, малярным работам, потолкам и ряду параметров полов таблицы допусков исключены, и прямо устанавливается отсылка к требованиям заказчика.
Вот только этот самый заказчик — покупатель по ДДУ. Выходит, что требования в любом случае должны быть зафиксированы документально, иначе мы снова возвращаемся к спору о том, что эксперты считают по-разному.
Что остаётся железобетонным: минимальные требования к отделке квартир
Чтобы рынок не пошёл по наклонной, Минстрой России сохранил 17 минимальных требований, которые применимы к объектам долевого строительства с отделкой.
Стены
- Отклонение оштукатуренных стен от вертикали: 10 мм (при высоте до 3 м), 12 мм (3–6 м), 15 мм (выше 6 м).
- Неровности штукатурки на участке 2 м: не более 5 мм.
- Для плитки/керамогранита: аналогичные вертикальные допуски + неровности на 2 м не более 6 мм и без пропусков/выпадений затирки.
- Обои: нельзя делать нахлёст полотен на внешних углах.
- Плинтус к стене: зазор не более 4 мм.
Пол
- Плоскостность (на 2 м): для ряда покрытий не более 2 мм, для плитки — не более 6 мм.
- Отклонение по диагонали помещения от горизонта/уклона: до 8/12/16 мм (зависит от длины диагонали).
- Уступы между плитками: не более 2 мм.
- Зазоры между элементами паркета/доски: 0,5 мм, для штучного паркета — 0,2 мм.
- Плинтус к полу: зазор не более 4 мм.
Потолок
- Отклонение от горизонта: до 8/12/15 мм (зависит от диагонали помещения).
- Натяжной потолок: провисание не более 10 мм на 1 м диагонали + отклонение от горизонта по тем же диапазонам.
Несмотря на то, что в СП стало меньше жёстких критериев, у ДДУ с отделкой всё равно есть «нижний порог», который измеряется рулеткой/ правилом/ лазером.
Почему все говорят про ГОСТ и классы отделки
Сейчас активно обсуждается новый стандарт по отделке/приёмке работ с классами качества от простой до элитной. Росстандарт планирует подготовить документ к середине 2026 года.
Что это значит для дольщиков?
- Классы отделки могут отличаться по цене до 10 раз.
- Элементы (пол/стены/потолок) отделки будут иметь разные характеристики. Например, в бизнес сегменте для стен могут допускать отклонение не более 2 мм, а для доступного жилья — до 14 мм.
- Класс отделки будет фиксироваться договором и проектной документацией.
По публичным материалам понятно, что тема ГОСТа формулируется по-разному (в том числе по названию и уровню детализации). Важно, что фактическая польза для покупателя будет зависеть не от количества классов, а от того, появится ли:
- единая методика измерений и визуальной оценки;
- привязка к конкретному классу в ДДУ/проектной документации.
Важный юридический нюанс
ГОСТ сам по себе не сделает отделку идеальной. Строительные стандарты в нашей стране в целом добровольные, а обязательными они становятся только, когда включены в НПА или иным образом «подвязаны» к госрегулированию.
Поэтому, чтобы требования готовящегося ГОСТ стали обязательными для застройщика, их нужно прямо закрепить:
- либо в ДДУ;
- либо через внесение положений в реестр требований (в логике действующих механизмов).
Проще говоря, после 2026 реальная отделка будет зависеть от того, как рынок начнёт включать классы в договоры. У одних девелоперов это станет стандартом, у других — останется маркетингом без цифр.
Что эти нововведения означают для покупателя недвижимости
Минималистичная отделка
Часть проектов будет сдавать отделку, которая попадает в минимальные требования приказа №91/пр, т.е. формально упрекнуть застройщиков в наличии дефектов будет сложнее. Это особенно вероятно в массовом сегменте, где любые повышенные требования к отделке ведут к росту себестоимости, рекламаций и увеличению сроков.
Отделка как конструктор
Если классы по ГОСТ (или внутренние стандарты) начнут массово прописывать в ДДУ, возможно, появится формат «выберите желаемый уровень»: пол — класс выше, потолок — класс ниже, стены — средний и т.п.
Споры станут проще, но только в случае привязки к договору
Когда в договоре стоит ссылка на конкретный класс и методику измерений, это резко снижает пространство для субъективных экспертиз. Именно на это и рассчитывают инициаторы стандартизации.
Что делать покупателю уже сейчас, чтобы не получить «минимум»
Перед подписанием ДДУ
1. Заранее проверяйте,
- есть ли в договоре ссылка на стандарт отделки застройщика / ГОСТ / класс,
- перечислены ли элементы отделки и материалы (тип пола, тип обоев/покраски, плитка и т.д.).
2. Если написано «по стандарту застройщика», просите сам стандарт, иначе вы соглашаетесь на «кота в мешке».
3. Помните, что гарантия на отделку составляет 1 год. Это ваш дедлайн на фиксацию дефектов после подписания акта приема-передачи.
Чтобы не остаться один на один со стандартами застройщика и спором о том, что считать качественной отделкой, анализируйте ДДУ, запрашивайте стандарт отделки и фиксируйте дефекты в пределах гарантийного года.
При передачи квартиры
На основании ст. 7 № 214-ФЗ, если качество отделки не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, застройщик обязан устранить нарушения в разумный срок, с учётом характера недостатков и технологических процессов.
В свою очередь, дольщик вправе предъявить застройщику требования на выбор:
- о безвозмездном устранении недостатков;
- о соразмерном уменьшении цены договора;
- о возмещении расходов на устранение недостатков третьими лицами (при наличии подтверждающих документов).
Профессиональная приёмка квартиры помогает сразу увидеть скрытые и критические дефекты, правильно зафиксировать их в документах и сформировать требования к застройщику так, чтобы их было реально исполнить: от устранения до компенсации расходов.
Чем точнее и грамотнее оформлены доказательства в день приёмки, тем больше у вас шансов получить желаемый результат.
Если вам нужна помощь в анализе документов или вы уже столкнулись с нарушением ваших прав, напишите нам и получите понятный алгоритм действий по разрешению спора с застройщиком.
✍🏻 Записаться на приемку квартиры