2025 год оказался для рынка ипотеки периодом высоких ставок и беспрецедентного спроса на льготные программы — их доля в общем объеме выдач достигла 80%. Что ждет рынок ипотеки в новом году, снизятся ли ставки — разбираемся вместе с экспертами.
Михаил Головнин: ипотеку ждет стагнация
Ипотечное кредитование в России в текущем году, по оценке директора Института экономики РАН Михаила Головнина, вряд ли покажет заметный рост. Скорее всего, выдачи ипотечных кредитов либо останутся на прежнем уровне (с незначительным увеличением), либо даже сократятся.
По состоянию на 2025 год портфель ипотечных кредитов российских банков вырос на 9% после прироста в 10,9% в 2024 году. Тем не менее, на 2026 год Центробанк прогнозирует более уверенный рост показателей — в пределах 6–11%, чему будет способствовать оживление сегмента рыночной ипотеки на фоне смягчения денежно-кредитной политики.
Головнин отмечает, что для снижения ставок по ипотеке необходимы либо замедление инфляции и последующее снижение ключевой ставки Банка России, либо введение дополнительных специальных мер поддержки.
Екатерина Щурихина: ставки по ипотеке будут следовать за ключевой ставкой
Директор направления банковских рейтингов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина отмечает, что в первом полугодии темпы снижения ключевой ставки могут замедлиться из‑за роста налоговой нагрузки. Это неизбежно отразится и на уровне ипотечных ставок.
По прогнозу агентства, в первом полугодии ипотечные ставки будут удерживаться в диапазоне 17–21%. Снижение до 15% станет реальным лишь ближе к концу года (при условии, что со второго полугодия 2026 года начнется более динамичное сокращение ключевой ставки).
«Домклик»: ипотеку может задавить глобальный кризис
Рыночные ипотечные ставки тесно связаны с ключевой ставкой Центробанка, а ЦБ прогнозирует, что в 2026 году ключевая ставка опустится до 13–15% годовых, в 2027 году — до 7,5–8,5%. В этом случае можно ожидать постепенного сокращения банковских процентов по ипотеке, прежде всего по продуктам без господдержки, считают в «Домклике»
Прогноз на 2026 год. С учётом сохраненных рисков и инфляционных ожиданий ставки по рыночной ипотеке начнут снижаться, но останутся относительно высокими — ориентировочно в пределах 14–16% годовых. Банки будут осторожны при ценообразовании, поэтому падение ставок будет плавным.
Прогноз на 2027 год. Если инфляция стабилизируется до примерно 4% и ключевая ставка снизится до 7,5–8,5%, рыночные ипотечные ставки могут приблизиться к 10–12% годовых. Это сделает ипотеку на открытом рынке заметно доступнее по сравнению с текущими уровнями, снизив ежемесячные платежи и общую переплату для заемщиков. Соответственно, рынок ипотеки оживет.
Уменьшение ключевой ставки дает банкам возможность предлагать кредиты по меньшим процентам. Для граждан это выражается в снижении расходов на обслуживание ипотеки и уменьшении переплаты за весь срок кредита.
Но возможен и сценарий, который в ЦБ называют «глобальным кризисом»: резкое падение цен на энергоносители и новая волна деглобализации могут вызвать финансовые потрясения. В такой ситуации ЦБ для стабилизации экономики будет вынужден ужесточить денежно‑кредитную политику, это предполагает очень высокую ключевую ставку, приостановку новых проектов в области строительства и стагнацию вторичного рынка. Продавцы не будут снижать цены, что приведет к параличу рынка недвижимости.