Первый месяц года вошел в историю российского банковского сектора как месяц аномального ажиотажа. Банки отчитываются об исторических максимумах выдач, а социологи и юристы задаются вопросом: какую цену общество заплатит за эти рекорды?
Ирина Ли
Погоня за ускользающей «Семейной ипотекой» перед ужесточением правил 1 февраля заставила тысячи россиян пойти на риск, который может стать фатальным. «Новые Известия» разбирались в анатомии этого «кредитного ралли».
Кто штурмовал банки в январе
По данным, которые предоставил изданию основатель платформы IN_VEST DESK AI+ Ярослав Худорожков, в январе банки выдали ипотечных кредитов на 430 млрд рублей — абсолютный максимум для этого месяца за всю историю. Это втрое больше января 2025-го и в полтора раза выше января 2024-го. Сбербанк отчитался о 113 млрд рублей выдач по льготной программе, а Банк ДОМ.РФ показал рост в 3,3 раза.
Кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов считает этот всплеск симптомом истощения экстенсивной модели льготной ипотеки.
«Семьи пытались успеть оформить второй льготный кредит до введения ограничений. При этом большинство объектов — это однокомнатные квартиры или студии, приобретаемые явно не для улучшения жилищных условий, а ради самой возможности воспользоваться льготой, пока ее не ограничили регионом регистрации или количеством детей», — отметил собеседник.
Март 2026: Конец эпохи «серых» доходов
Важнейший фактор спешки — грядущий «занавес» для альтернативных способов подтверждения заработка. Исмаил Исмаилов подчеркивает: с марта 2026 года банки переходят на жесткую оценку платежеспособности — только 2-НДФЛ, декларации ИП и справки самозанятых.
«Январские заемщики получили преимущество: их доходы еще учитывались по банковским выпискам, которые с марта приниматься не будут. Однако для них это преимущество может обернуться долговым рабством, так как изменение материального положения при отсутствии официальной „подушки“ приведет к потере собственности и банкротству», — предупреждает эксперт.
Психологическая западня: Экономика на грани выживания
Адвокат, управляющий партнер бюро M.G.P GROUP Максим Парасочка уверен, что рынок захлопнул психологическую ловушку. Страх упущенной выгоды заставил людей брать обязательства на грани самоокупаемости.
«Необходимо учитывать рост цен на ЖКХ, продукты и налоги. С точки зрения экономики, риск семей крайне высок. Продать объект без убытков при падении цен будет невозможно», — подчеркивает адвокат.
При этом аналитики указывают на парадокс: сама по себе ставка в 6% при рыночных 18% остается выгодной из-за высокой инфляции, что и подтолкнуло людей к риску даже при явно завышенной цене квартир.
Геометрия неплатежей
Статистика просрочки подтверждает: запас прочности исчерпан. Ярослав Худорожков приводит данные: к концу 2025 года объем «плохих» долгов достиг 265,6 млрд рублей, показав рост в 2,5 раза за год. Темп пугает — за три года просрочка выросла втрое.
Пока ипотека остается «последним рубежом» — просрочка здесь вчетверо ниже, чем в потребкредитах (1,15% против 4,6%). Но социальный портрет заемщика меняется. По мнению экспертов, если раньше это были инвесторы, то теперь это семьи, которые «занимали у знакомых на первый взнос» и готовы голодать ради «бетона».
«Кредитный развод»
Новое правило об обязательном созаемничестве супругов эксперты называют «миной замедленного действия». Заведующий кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева поясняет: с 1 февраля бывшие супруги утрачивают возможность оформлять два отдельных кредита.
«Разделить финансовые обязательства будет невозможно. При разводе один из супругов должен либо остаться с полным долгом, либо продавать жилье по невыгодной цене. Молодые пары, скорее всего, будут откладывать не только покупку, но и рождение детей», — полагает Ольга Астафьева.
Ярослав Худорожков считает, что это выведет семейные конфликты на новый уровень социального напряжения, так как квартира из актива превращается в неразделимое бремя.
Ловушка «перегретого» бетона
Финал ипотечного ралли обещает быть жестким. Исполнительный директор маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак указывает на критический разрыв цен: новостройки сегодня дороже вторички почти на 50%.
«Люди теряют до 30% от цены при попытке продать готовую квартиру, купленную ранее как „бетон“. Цены новостроек в 2026-м будут расти медленнее инфляции, а в ряде регионов наступит стагнация. Продать ипотечное жилье по стоимости покупки сегодня практически нереально», — резюмирует эксперт.
Февраль и март покажут провал выдач на 40–60%. Обвала цен не будет из-за высокой себестоимости строительства, но рынок уйдет в затяжную стагнацию. Проверка на прочность для тех, кто успел «запрыгнуть в последний вагон», наступит через 2–3 года, когда иллюзия льготы столкнется с реальностью пустых карманов.
Семейную ипотеку зажали в тиски: кому в 2026 году больше не дадут кредит?
Банк взял и передумал. Личный опыт: чем обернулась попытка взять семейную ипотеку