❌ Как мы НЕ создали ГАБ после 6+ месяцев работы
Мы в этом канале сознательно показываем не только красивую картинку коммерческой недвижимости, но и обратную сторону медали. Потому что за каждым "успешным ГАБом" почти всегда стоят проекты, которые не взлетели.
Это история как раз о том, сколько времени, сил и нервов может уйти впустую. И почему создание ГАБов это не просто "нашёл — заселил — продал".
Как всё начиналось
В марте 2024 года, просто листая Авито, мы наткнулись на объект в Иркутской области.
Это был достаточно большой город (200+ тыс населения). Первый этаж многоквартирного дома и цоколь в придачу. Общая площадь порядка 700+ м². Локация тоже была неплохая, но что нас особенно зацепило, так это отсутствие сетевых супермаркетов поблизости.
Цена за объект была порядка 50 тыс за м², что казалось очень адекватным для этого объекта. В тот момент мысль была простая и опасная одновременно: "Кажется, мы нашли что-то действительно интересное".
Согласование арендатора
Мы предложили объект "Пятёрочке" и уже через неделю получили ответ, что локация интересна, но требует доработки и повторного выезда менеджера развития из Иркутска. В общей сложности согласования супермаркета заняли около 1 — 1,5 месяца.
Мы в это время вели переговоры с собственником, запрашивали и изучали документы и успели немного поторговаться по цене.
И вот наступает день Х — инвестиционный комитет проходит и "Пятерочка" согласовывает условия: 4,5% от РТО, но не менее 430 000 в месяц (чуть меньше 1 000 руб/м²).
Если честно, на тот момент это выглядело очень хорошо и были мысли, что проект уже у нас "в кармане".
Где начались сомнения
От "Пятерочки" условия были практически идеальными не только с экономической точки зрения, но также и с технической. После проведенных с ними переговоров они забирали все работы по внутреннему контуру помещения, а за нами оставался только внешний:
1 — увеличение мощности
2 — демонтаж старой и незаконной зоны разгрузки
3 — устройство дверного проёма в окне
И вот здесь впервые появилось внутреннее ощущение, что проект начинает усложняться.
Пока не критично, но тревожные сигналы уже были.
Мы зашли слишком глубоко
Работу по мощности начали сразу. Все процессы шли через собственницу и она была заинтересована, что добавляло уверенности.
Мы настолько поверили в проект, что:
— постоянно решали технические и юридические вопросы;
— держали фокус именно на нём;
— в какой-то момент решили выехать на объект лично.
20 часов в дороге. Встреча с собственницей. Осмотр помещения.
После увиденного сомнений стало меньше. Объект действительно был достойный.
Экономика
При оптимистичном сценарии получалась окупаемость ~ 4,5 года. При пессимистичном ~ 5,7 лет.
Для города ~200 тыс человек и "Пятёрочки" в качестве арендатора — очень достойно.
Но у проекта оставалось одно узкое место: организация проёма в окне.
И хотя руководитель развития "Пятерочки" заверял нас, что это плёвая работа и они делают её почти по каждому объекту, сомнения у нас всё-таки были. Но в тоже время мы понимали, что уже на проект потрачено порядка 3+ с месяцев, останавливаться просто нельзя.
И тут...
Первый сигнал
Июль. Звонок от собственницы.
Мы, скорее всего, не будем продавать объект. Хотим оставить его себе.
В этот момент у многих проектов всё и заканчивается. Но, спойлер, у нас эта история на этом не завершилась.
Хотя уже тогда стало ясно: за эти месяцы мы могли сделать 1–2 других проекта. Но выбрали этот, причём очень осознано.
Почему же спустя 6+ месяцев работы нам так и не удалось довести его до результата? И какой был второй, куда более болезненный удар?
Напишите свои предположения в комментариях 👇
🆒 Миллион на Квадратных Метрах
