Цена квадратного метра новостройки
Мы с вами живем в мире, где все всегда изменяется. Только научились лошадь запрягать - а вот уже и машины ездят. Только голубей приучили письма разносить - а вот уже и социальные сети подоспели.
Цены на квартиры в этом плане не отстают. Единственное, что не меняется, это тренд - цены всегда растут. Даже если они вдруг падают, то они все равно растут.
А вот и пруф подъехал. Но я не об этом. А о том, из чего эти цены состоят, и в каких долях. Давайте разбираться
Из чего складывается цена вашей квартиры
- Расходы на стройматериалы
- Налоги
- Зарплата
- Аренда техники
Все?
Ну так себе ответ, на троечку.
Давайте дополним список
- Аренда или покупка участка земли
- Оформления бумаг
- Страховка
- Банковские услуги
- Маркетинговые расходы
- Прибыль, которая останется застройщику
А теперь давайте посмотрим, как распределяются эти статьи внутри вашего квадрата.
Какая доля материалов в цене квартиры
2020 год
Да-да, обучение на авитолога и менеджера маркетплейсов не прошло мимо, я знаю умные слова🙈
Смотрите - доля расходов собственно на строительство - больше половины. Если сюда добавить стоимость приобретения земельного участка и зарплату сотрудников - получится три четверти. Солидно, правда.
И прибыль застройщика в общем и целом - 10%, хватит на хлеб с маслом, но без излишеств.
А теперь давайте посмотрим, как обстоят дела ближе к текущему моменту.
2024 год
Как интересно, правда?
Собственно стройка стала составлять всего треть от стоимости метра, выросла доля земельного участка и рекламы. А еще появилась новая статья "социальная нагрузка". И смотрите, смотрите - прибыль застройщиков увеличилась, до 15%!
Почему так произошло
1) Социальная нагрузка стала видимой
В КРТ всё чаще прямо включает обязательства инвестора по социальной инфраструктуре и переселению/улучшению жилищных условий жителей, и это превращается в отдельную “строчку” бюджета, которую девелопер закладывает в экономику проекта. Например, в одном из проектов КРТ в Советском районе общий объём обязательств инвестора (включая улучшение жилищных условий населения и строительство соцобъектов) оценивался более чем в 2,2 млрд руб., а в составе проекта — детсад и поликлиника.
2) КРТ = не только дома, но и “квартал”
Чаще всего это выглядит так: помимо жилых корпусов появляются детсады, школы, поликлиники, парковки и транспортные решения — часть за счёт инвестора, часть совместно с городом/областью. По одной из площадок КРТ упоминаются обязательства девелопера: построить детский сад на 320 мест, предусмотреть решения по поликлинике и подготовить проектную документацию для школы на 1100 мест.
3) Растёт цена “входа в проект”
Земля в сформированном городе и особенно в зонах редевелопмента — это не просто “участок”, а часто ещё и затраты на расселение/снос/подготовку территории и юридико‑градостроительные процедуры. В Нижнем Новгороде отдельно подсвечивали, что расселение по КРТ идёт на нескольких территориях, а инвесторы помогают жителям переехать (в том числе через выкуп частных домов, попавших под КРТ).
4) Финансирование и сроки сильнее давят на цену
Чем дольше проектный цикл и чем дороже деньги, тем заметнее в “пироге” становятся проценты и банковские условия — и в 2024 в новостях прямо обсуждали, что кредиты для застройщиков дорожали (в отдельных оценках — “вдвое”).
Застройщики обвиняют в росте цен на новостройки рост стоимости строительных материалов. Но в общей структуре их доля уменьшилась вдвое. Это значит, что стоимость не СРМ растет еще быстрее.
А что вы думаете по этому поводу?
Вы бы предпочли “дешевле, но без инфраструктуры рядом” или “дороже, но с садом/школой по проекту”?
Считаете ли вы справедливым, что часть городских задач по инфраструктуре оплачивается через цену квадратного метра?