САДОВЫЙ ДОМ ПРИЗНАТЬ ЖИЛЫМ: ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 47, СРОКИ, ОТКАЗЫ И СУД
Сергей из СНТ «Берёзки» построил тёплый дом, поставил котёл, утеплил стены и живёт там круглый год. Когда понадобилась регистрация для школы и поликлиники, выяснилось неприятное: в ЕГРН стоит «садовый дом», а значит для государства это сезонное строение, даже если в доме зимой жарче, чем в кабинетах администрации.
По Закону № 217-ФЗ садовый дом – здание сезонного использования для временного пребывания людей. Признать его жилым можно, но только по правилам постановления Правительство РФ № 47: решение принимает орган местного самоуправления, а отказ возможен лишь по основаниям из пункта 61. Поэтому первый шаг всегда прагматичный – открыть выписку ЕГРН и увидеть, что записано по назначению объекта и есть ли у дома кадастровый номер.
Когда «перевод» чаще всего не нужен. Если сведения о здании внесены в ЕГРН до 01.01.2019 с назначением или наименованием «жилое» либо «жилое строение», объект признаётся жилым домом по части 9 статьи 54 Закона № 217-ФЗ, и менять записи не требуется. Если же в ЕГРН стоит «садовый дом» или «нежилое», тогда для постоянной регистрации по правилам постановления № 713 нужна корректная «жилая» квалификация объекта, и процедура признания становится реальным вопросом.
Как подать документы без лишней романтики. Вы подаёте заявление в администрацию напрямую или через МФЦ, указывая кадастровые номера участка и дома, адрес для ответа и способ получения решения. К заявлению прикладываете документы о праве, а при обременениях – нотариальные согласия третьих лиц, при этом выписку ЕГРН можно не приносить, потому что орган вправе запросить её межведомственно. Обязательная часть пакета – техническое заключение обследования, выполненное организацией или ИП, которые состоят в СРО в области инженерных изысканий, и в выводе должно быть подтверждено соответствие требованиям надёжности и безопасности здания.
Сроки в этой процедуре не «как получится», они прописаны в постановлении № 47. Решение о признании либо об отказе принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления. Направить решение обязаны не позднее трёх рабочих дней со дня его принятия, и способ направления вы задаёте в заявлении.
Три ловушки, которые чаще всего дают отказ. Первая ловушка – вид разрешённого использования участка не допускает размещение нужного объекта, и спорить придётся документами по земле. Вторая ловушка – участок в зоне затопления или подтопления, и это отдельное основание отказа, введённое постановлением № 187 от 17.02.2022. Третья ловушка – чужие права на объект, потому что без нотариального согласия «заинтересованных лиц» администрация вправе отказать.
Если отказ всё же вынесли, действуйте холодно и по пунктам. Отказ обязан ссылаться на конкретный подпункт пункта 61 постановления № 47, и это ваша точка атаки в суде. По статье 219 КАС РФ административный иск обычно подают в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права. В кассационном определении Верховный Суд РФ от 04.12.2024 № 39-КАД24-4-К1 подчеркнуто, что перечень оснований отказа является исчерпывающим, а «добавленные потом» доводы не делают первоначальный отказ законным.
Финальная проверка перед подачей экономит месяцы. Убедитесь, что дом стоит на кадастровом учёте и право зарегистрировано в ЕГРН. Проверьте ВРИ и территориальную зону по официальным документам, а не по легендам правления СНТ.
#юридическийгуру #СНТ #садовыйдом #жилойдом #ЕГРН #Росреестр #постановление47 #прописка #суд #недвижимость
