Февраль 2022 года. Курс доллара взлетел до 120 рублей. Ставка ЦБ — 20%. Паника на всех рынках. Мои знакомые массово выставляют квартиры на продажу со скидкой 30-40%. А я? Я покупаю.
Сегодня, спустя три года, эти квартиры выросли в цене на 60-80%. Приносят стабильную аренду. И составляют основу моего капитала.
Хотите знать, как я это сделал? Сейчас расскажу всё без прикрас.
Главное правило: кризис — это распродажа для умных
Большинство людей в России воспринимают кризис как катастрофу. Рубль падает, ставки растут, экономика штормит — и все начинают паниковать, продавать активы, забирать деньги из инвестиций.
А знаете что делают богатые? Покупают.
Реальный пример: 2014 год, крымские санкции, обвал рубля. Квадратный метр в Москве упал с 200 тысяч до 120-130 тысяч рублей. Люди в панике сбрасывали квартиры. Те, кто купил тогда недвижимость, к 2018 году удвоили капитал.
2020 год, пандемия. Рынок недвижимости просел на 15-25% за три месяца. Я лично знаю человека, который купил трёшку в Екатеринбурге за 4,8 млн. Сегодня она стоит 7,2 млн. Плюс арендный доход 30 тысяч в месяц.
2022 год, санкционный шторм. То же самое. Все продавали — умные покупали.
Видите закономерность? Кризис — это не конец света. Это момент, когда активы продаются со скидкой.
Почему недвижимость в России — один из самых надёжных активов
Давайте честно: в России нет стабильности в классическом понимании. Рубль скачет, санкции вводятся, политика непредсказуема. Но есть вещи, которые остаются константой:
1. Люди всегда будут жить в квартирах
Какой бы кризис ни случился, людям нужно где-то жить. Если у человека нет денег купить жильё — он будет снимать. Арендный рынок работает даже в самые тяжёлые времена.
Мой опыт: У меня есть однушка в спальном районе Краснодара. Купил в 2021 за 2,3 млн, сдаю за 18 тысяч в месяц. Даже в 2022, когда все говорили про кризис, квартиросъёмщики менялись, но квартира простаивала всего 2 недели за год.
2. Недвижимость защищает от инфляции
Рубль слабеет каждый год. В 2014 доллар стоил 35 рублей, сейчас — около 90. Ваши сбережения в рублях на счёте обесценились в 2,5 раза.
А недвижимость? Она растёт вместе с инфляцией. Более того, в России из-за высоких ставок и постоянных валютных качелей недвижимость часто опережает инфляцию.
Цифры: В Москве с 2014 по 2024 квадратный метр вырос с 200 до 350-400 тысяч рублей (+75-100%). В регионах похожая картина, хоть и с меньшими цифрами.
3. Государство стимулирует рынок ипотеки
Льготная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека — государство буквально вливает деньги в рынок недвижимости. Почему? Потому что это двигатель экономики: строительство, стройматериалы, рабочие места.
Как это использовать? Если у вас есть право на льготную ипотеку (а у многих оно есть) — вы можете купить квартиру под 5-8% годовых и сдавать её за 25-30 тысяч в месяц. Платёж по ипотеке — 20 тысяч. Разница — ваш доход плюс рост стоимости актива.
Как я строю капитал на недвижимости: конкретная стратегия
Стратегия 1: Покупка на просадке
Суть: Покупать недвижимость в момент, когда рынок падает или стагнирует из-за внешних факторов.
Как это делается:
- Отслеживаю новости, которые вызывают панику (новые санкции, резкий рост ставки ЦБ, политические события)
- Жду 2-4 недели, пока рынок просядет
- Выбираю объекты, которые продаются в срочном порядке (переезд, развод, долги)
- Покупаю с дисконтом 15-30% от рыночной цены
Реальный кейс: Март 2022, мобилизация. Человек срочно продавал двушку в Самаре за 3,5 млн (рынок — 4,2 млн). Я купил, сделал косметический ремонт за 150 тысяч, через полгода продал за 4,8 млн. Чистая прибыль — около 1 млн за полгода.
Стратегия 2: Арендный бизнес
Суть: Купить квартиру, сдавать и получать пассивный доход, который перекрывает ипотеку (если есть) плюс даёт профит.
Математика:
- Квартира: 3 млн рублей
- Первоначальный взнос: 600 тысяч (20%)
- Ипотека: 2,4 млн под 10% на 15 лет
- Платёж: ~25 тысяч в месяц
- Аренда: 30 тысяч в месяц
- Чистый доход: 5 тысяч + рост стоимости актива
Через 15 лет ипотека закрыта, квартира ваша. Стоит уже не 3, а 5-6 млн. Плюс вы 15 лет получали доход.
Важно: Выбирайте районы с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Такие квартиры сдаются быстрее и дороже.
Стратегия 3: Покупка недостроя
Провокация: Многие боятся покупать квартиры в недостроенных домах. Мол, риски, обманут, замораживание.
Реальность: Если выбирать проверенного застройщика с госфинансированием или аккредитацией банков — риски минимальны. А профит может быть огромным.
Пример: Покупаешь квартиру на стадии котлована за 2 млн. Через 2-3 года, когда дом сдан, она стоит уже 3,2 млн. Прирост капитала — 60% без аренды и без усилий.
Я лично так купил квартиру в новостройке Казани в 2020 за 1,8 млн. В 2023 продал за 3,1 млн. За три года квартира просто стояла, а я заработал 1,3 млн.
Главные ошибки, которые убивают ваш капитал
Ошибка 1: Покупать на пике
Рынок растёт, все скупают квартиры, цены на максимуме — и вы покупаете. Поздравляю, вы купили на пике. Дальше будет коррекция, и ваша квартира подешевеет.
Как избежать? Покупать, когда все боятся. Когда новости пугающие. Когда рынок просел. Именно тогда активы дешевы.
Ошибка 2: Покупать эмоционально
«Ой, какая красивая кухня!», «Мне нравится вид из окна!». Стоп. Вы инвестируете, а не выбираете дом мечты.
Критерии инвестиционной квартиры:
- Расположение (транспорт, инфраструктура)
- Ликвидность (быстро ли продаётся в этом районе)
- Арендный потенциал (есть ли спрос на аренду)
Красивые обои — вторично.
Ошибка 3: Держать деньги в рублях и ждать
«Я накоплю 5 млн и куплю квартиру». Пока вы копите, инфляция съедает вашу покупательную способность, а недвижимость дорожает. Через три года ваши 5 млн купят уже не трёшку, а однушку.
Решение: Покупать в ипотеку или по ДДУ с рассрочкой. Даже под процент. Потому что рост стоимости актива перекрывает переплату.
Турбулентность — это нормально, и вот почему
Многие спрашивают: «А что если будет новый кризис? Что если обвалится рынок?»
Ответ прост: Будет. Обязательно будет. И не раз.
Но посмотрите на историю России за последние 30 лет:
- 1998 — дефолт
- 2008 — мировой кризис
- 2014 — санкции и обвал рубля
- 2020 — пандемия
- 2022 — санкционный шторм
И что? Недвижимость каждый раз проседала на 10-30% и восстанавливалась с лихвой. Те, кто покупал в кризис, богатели. Те, кто продавал в панике, теряли.
Мой принцип: Недвижимость — это актив на 5-10-15 лет. Краткосрочные качели меня не волнуют. Я вижу долгосрочный тренд. И он всегда вверх.
Что делать прямо сейчас?
Если у вас нет денег на покупку недвижимости — не беда. Есть другие инструменты.
Например, займы под залог недвижимости. Вы не покупаете квартиру, но зарабатываете на тех, кто берёт деньги под залог своей недвижимости. Доходность — до 35% годовых, риски минимальны, если правильно оценить залог.
Я сам использую этот инструмент как дополнительный источник пассивного дохода. Часть капитала держу в недвижимости, часть — в займах под залог.
Логика простая:
- Человек берёт у вас 1 млн рублей под 35% годовых
- Оставляет в залог квартиру стоимостью 3 млн
- Даже если он не вернёт деньги (что бывает крайне редко), вы реализуете залог и остаётесь в плюсе
Это позволяет зарабатывать на недвижимости, даже если у вас нет денег на её покупку.
Недвижимость в России — это не просто квартиры. Это инструмент сохранения и приумножения капитала в условиях постоянной турбулентности. Пока одни боятся кризисов, другие строят империи.
Если вам интересна доходность 35% в займах под залог недвижимости и вход в сделки от 50 000 рублей, можете присоединиться ко мне: https://t.me/+vgfytI0zc4gzOTgy
Там я показываю реальные кейсы, делюсь своим опытом работы с залогами, рассказываю, как оценивать недвижимость и минимизировать риски. Без воды и мотивационной шелухи — только практика и цифры.
А теперь вопрос к вам: Кто уже зарабатывает на недвижимости? Делитесь своими кейсами в комментариях! Кто боится войти в рынок — пишите, что останавливает. Давайте разберём ваши страхи по полочкам.
Подписывайтесь на канал, если хотите видеть больше конкретных стратегий заработка на активах, а не офисной зарплате. Обещаю — скучно не будет. Жмите кнопку «подписаться», пока пост в горячем! Дальше будет ещё интереснее — разберём, как выходить из сделок, какие районы покупать в 2026 и как не попасться на уловки застройщиков. Не пропустите!